本輪房價上漲接近尾聲,但中國房地產市場長周期仍有城市化、經濟有望中速增長等基本面支撐,未來將呈“總量放緩、區域分化”的新發展階段特征。

　　9月底以來,全國樓市迎來新一輪的限購限貸“風暴”,對持續高熱的樓市起到迅速“冷卻”作用。對此,方正證券經濟學家任澤平接受中國證券報記者專訪時表示,本輪房價漲幅創歷史之*,本次房地產調控也堪稱史上*嚴。由此,房地產小周期趨于結束,這一輪房價上漲也接近尾聲。

　　他指出,此輪房價上漲主要是貨幣現象,新一輪調控意味著小周期結束,這一輪房價上漲接近尾聲。但中國房地產市場長周期仍有城市化、經濟有望中速增長等基本面支撐,未來將呈“總量放緩、區域分化”的新發展階段特征,人口向京津冀、長三角、珠三角、成渝等大都市圈聚集。

　　長周期視角下,中國房地產尚有基本面支撐,因為目前城鎮化率56.1%,未來還有一定空間;城鎮化進入階段,人口從農村和三、四線向一、二線大都市圈遷移。未來房地產市場將日趨貨幣金融化,一二線房地產市場將出現三種前景:貨幣(包括貨幣供應增速、利率、信貸杠桿決定的綜合貨幣金融環境等因素)中性時,房價橫盤;貨幣超發時,房價大漲;貨幣收緊時,房價調整。

　　任澤平直言,中國經濟和住宅投資已告別高增長時代,房地產政策應適應“總量放緩、結構分化”新發展階段特征,避免寄希望于刺激房地產重回高增長的泡沫風險。面對結構性和體制性問題,中國經濟的出路在供給側改革“破冰”攻堅。新一輪房地產調控有利于抑制資產泡沫和防控金融風險,為改革贏得時間窗口。與此同時,也將增加經濟再度下行壓力,增加匯率貶值和資本流出壓力。

　　他說,2016年初,隨著房地產投資、庫存、出口等探底,經濟增速換擋從快速下滑期步入緩慢探底期,經濟呈現L型。宏觀經濟周期性觸底,但非結構性觸底:主要靠房地產和基建投資,房地產銷售火爆和PPP超預期的滯后效應將繼續支撐今年第四季度,新一輪房地產調控增加2017年的經濟下行壓力。

　　任澤平表示,面對2014-2015年的經濟下行,政策主要靠貨幣寬松應對,但超發貨幣未流入實體經濟,直接推升股市、房市、商品等廣義價格上漲。受控房價、去杠桿和美聯儲加息制約,2016年貨幣政策回歸中性穩健。預計未來宏觀調控組合將轉向以財政政策為主、貨幣政策為輔,將發力PPP領域。

　　精彩對話

　　中國證券報:國務院10月10日發布《關于積極穩妥降低企業杠桿率的意見》(下稱《意見》)提出積極穩妥降低企業杠桿率的主要途徑,包括積極推進企業兼并重組、有序開展市場化銀行債權轉股權、依法依規實施企業破產等。這對于經濟結構轉型、化解金融風險有何作用?

　　任澤平:《意見》的出臺主要為了控風險。政策層面一方面給優質企業紓困,另一方面擠出“僵尸企業”,“扶大壓小”態度明顯。盤活企業存量資產即控制企業負債無序擴張,減少不必要的資金占用,增加貨幣流通速度;發展股權融資和市場化銀行債轉股,則是把企業的新增及存量負債向股權轉移,以減少企業的付息壓力,降低企業杠桿率。

　　與此同時,此次配套出臺《意見》也明確了本輪債轉股的幾個要點:政府明確不兜底損失、銀行只能借助AMC等機構來實現債轉股、市場化原則(債轉股由銀行及企業自主協商決定、轉股價格可以參考股票二級市場價格來決定)、嚴禁僵尸企業債轉股、只支持前景良好但暫時遇到困難的企業實施債轉股。債轉股配合企業股權融資支持政策后,企業的融資可能逐漸擺脫對于債權融資的過度依賴,也防止企業通過債轉股,財務情況好轉后采取更大力度的舉債擴張行為。

　　此舉除了有利于企業降低杠桿率,優化資產結構,還有利于促進并購重組和提升利潤;對于商業銀行來說,壞賬率能得到或多或少的控制。值得注意的是,《意見》小心地協調了去杠桿和穩增長之間的關系,更多從改善經營效率、盤活存量以及改變資產結構等方面入手,因此對經濟增長實質性影響不大。

　　中國證券報:本周人民幣匯率連續下挫,市場擔憂再起。如何看待接下來的匯率走勢?

　　任澤平:目前看來,人民幣并不具備長期貶值的基礎,雖然當前中國經濟L型而美國弱復蘇,但只要中國能夠成功推進供給側改革,經濟有望實現中速增長,增長和資本回報率高于美國。雖然兩國的貨幣政策不在一個軌道上,中國貨幣政策回歸中性穩健,但美聯儲也不具備高頻加息的條件。因此,除非中國未來出現大的系統性風險,人民幣大概率不會出現長期和快速貶值的極端情況。同時,當前中國外匯儲備規模巨大,足以應對短期匯率下跌和資本流出風險。

　　但即使如此,仍需留意短期由于美聯儲加息預期、美元走強、國內房地產調控、經濟再度下行等背景下的人民幣貶值和資本流出壓力。

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