每個人都有一個人生理想：有所房子，面朝大海，春暖花開，4M寬帶，能叫外賣，快遞直達，不還房貸。

但理想是美好的，現實是殘暴的，在高房價背景下，不少人已經早早帶上了“房奴”的標簽。而面對20年甚至30年的漫長還款期，如何還房貸才能更劃算呢？

下面小編就教廣大“房奴”們幾個省錢還房貸的正確姿勢，學會這些姿勢，房貸少還個十幾萬都是小意思的啦！

前方高能，請認真閱讀……

1.全款買還是貸款買，貸款多少合適？

真相：當然是貸款買啦，用銀行的錢，豈不樂哉，如果你是土豪，請隨意，現金實在沒地兒去啦，買個房子玩玩，就不多說啦。

建議：當然貸款買，能用公積金貸款買是*好的啦。個人住房公積金貸款（5年以上）的利率是3.75%，商業貸款利率是5.65%。

2.如果貸款，貸多長時間合適，要提前還款嗎？

真相：舉個栗子：北京，首付20%，公積金貸款利率：3.75%，商業貸款利率是5.65%，公積金貸款120萬，商業貸款280萬，貸款400萬。

很多朋友看到20年，等額本息的總利息是421.5萬，等額本金332.1萬，坑爹啊，銀行收了我們這么多利息？答：但是我們換位思考，投資的利息只要大于5.65%，假如現在主流P2P平臺10%，那么如果不還銀行的錢，而是投資收益大于10%，那我們的資金又多創造了4.25%的利息哦，比我們現在的一年期定期存款都高，你說合算不合算。

建議：按*長的時間貸款，如果每年都可以找到高于5.65%的投資，不用著急還銀行貸款。

3.等額本息or等額本金（指兩種還款方式，請細讀）

什么是等額本息還款？

其實，你在看一手房子的時候，售樓小姐給你算的都是這種，因為每月還款數額固定，而且相對于另一種方式，這個金額更小，更容易被買房者接受。但是大家知道等額本息的真實還款情況嗎？以貸款20年，貸款100萬元，算下來月還7,485.2元為例。每個月還銀行7,485.2元，其中5,458.33元是利息，2,026.86元是本金，也就是說，你還的錢，大部分是銀行利息，而本金還的較少。

到了還款期限一半的時候，利息已經在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分沒有還，而這些是必須還的，即便你10年后條件好很多了，可以提前還貸了，但后面剩的基本是本金，利息很少，提前還貸已經沒有什么意義了。

在銀行貸款，基本只會跟你說這一種還款方式，因為這樣，銀行的利益才會*大化。大部分家庭，既然貸款20年，不可能會在很短幾年就還完，但是10年后一般能還完。這樣，銀行的利息收益會減少很多，所以，銀行這種方式讓大家前10年都在還利息，而本金基本沒怎么減少。就算你有錢了，再還，銀行的利息都收一大半了，提早還貸對銀行已經沒什么損失了。

接下來讓我們看看什么是等額本金還款？

發現一個問題，就是銀行不會主動提出有這種還款方式，基本都只說前一種。還是以貸款20年，貸款100萬元，算下來月還9,625元為例。每月還的錢要比等額本金多2,140多元，其中4,166.67元是本金，5,458元是利息。但從第2個月開始，只需還9,602.26元，因為本金上月還了4,166.67元，這月利息要重新計算，因此會少23元的利息。以此類推，越到后面還款壓力越小。

而*重要的是：當你要提前還款的時候，比如5年后，因為你選擇的方式，本金還的更多，這個時候本金已經相對上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣重新計算利息的時候就會少許多利息支出，而每少一年都是近萬元的利息！就算不提前還貸，以這種方式，還20年，也要少還14萬左右的利息！不過等額本金的前期還款壓力會比較大。

真相：舉個栗子：如果借款100萬，20年還清，年利率5.65%，則月利率為0.4708%。

1.假設等額本金，則月還款本金為：100萬/240個月，即每月為4167元；

（1）個月還款利息為：100萬*0.4708%=4708元，則個月的實際還款額為4167+4708=8875元。

（2）個月剩余本金為100萬-4167=995833元，則個月要還的利息為：995833*0.4708%=4688.38元，則個月的實際還款額為4167+4688.38=8855.38元。以此類推等額本金下，20年共還款約161.7萬元，共支付利息61.7萬元。

如果是等額本息，則每月還款額（含本、息）為7251.12元。（1） 個月計算出的利息同樣為4708元，個月只歸還了本金7251.12-4708=2543.12元；

（2） 個月計息的基礎是上個月的本金余額，即100萬-2543.12=997456.88元，則個月應還的利息是4696.02元，即個月歸還的本金為2555.1元以此類推等額本息下，20年共還款約174萬元，共支付利息74萬元。

建議：建議選擇等額本息的還款方式，理由一，買房前期已經拿出了大額的現金，還款初期還款壓力較大，等額本金前期還款數值多。隨著生活水平提高，可支配現金會越來越充沛，這個時候無論提前還款還是投資都會比較從容。

4.哪類人適合提前還款VS不用提前還款

真相：

提前還款三類人：

1.傳統保守黨：錢只存銀行，不做任何投資，不學習，不了解，不愿意承擔任何風險的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實的明智選擇。

2.不想要任何的負責，覺得欠錢很有負擔，心里壓力超級大的朋友，為了你更好的睡眠質量，請你還了吧。

3.這一類是高人哦，還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非常靠譜的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率，如果你身邊有這樣的朋友，請注意，請抱大腿，土豪，帶我一塊玩吧。

不用提前還款的類型：

1.公積金貸款，商貸7折、8折，公積金貸款利率才3.75%，余額寶的投資你就已經平了，這么低的成本，你就偷著樂吧。

2.等額本金還款期限已經超過三分之一，剩下的利息已經越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經還了大半了，每個月還的利息部分已經比較少了。

注意：現在的經濟大環境，是降息通道，借的錢越長越好，利息降了，年就可以享受新的低的利率。

建議：如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。為什么？因為中國實際上長期是高通脹、低利率，甚至長期是負利率。你借到銀行的錢，其實就是等于賺到了。

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