海口濱海地塊目前已經基本被瓜分完畢，海口房地產的發展開始向南“挺進”。“海口南”成為價值潛力區被眾多開發商關注，加之政府對土地開發的監管加強，房企囤地閑置行為被遏制，在土地開發快速運轉的狀態下，區域發展后勁十足，海口地產開發正式進入“南拓”時代。搜狐焦點近日啟動“海口，一路向南”少有策劃，直擊海口樓市變化發展、解讀房企競爭態勢、探析區域規劃發展現狀。搜狐焦點于9月28日采訪了海南錦誠董事長王路，深度解析了“海口南”當前的格局及樓市發展動態。

　　題記：從開發商轉型至服務商，從“野孩子”成長為管理者，他有豐富的旅游地產實戰經驗，他觀點犀利，對海南旅游地產有獨特的看法。在這個跌宕起伏的地產時代，他用心耕耘，他是海南錦誠董事長王路。

　　海口南是整個海南的生態保護帶，在較早的政府的規劃中，這一塊的水庫特別多，原生態的環境保留較多，但真正大開發從這兩年開始，在談到“海口南”的優勢時，王路思路清晰，海口南控區是一個有生態環境、有旅游內容、交通便利（東線高速、繞城高速、空港、鐵路）的區域，未來潛力無限。

　　海口南控區生態資源優越 觀瀾湖打造成亮點

　　海口南會吸引哪些客戶群體？王路直言：“海口南控區屬于剛需市場，分兩類剛需，一類剛需來自島內，從府城、海口外溢出，包括新海南人。類是島外上島的度假剛需，島外下飛機幾時辰就可以到達南控區。南控區雖沒有海洋資源，但有較好的生態資源，整個南邊的生態環境目前保護比較好，玉龍泉國家濕地公園原生態環境很漂亮。”海口西面定位的是中高端客戶，因為有海的資源、酒店會展，南面則以中低端客群為主，更偏向于中低端的養老養生客戶，對城市來講起到較好的互補作用。

　　交通方面，南部的發展仍處于起步狀態，但比西面、東面的格局好，南面現在也面臨一定的壓力，但也有相對的好處，從海口市往西面走，南北的縱深并不長，交通可達性比東西的可達性更好，南面的大的路網條件好過西面。

　　在旅游和宜居方面，王路提到，海口南控區觀瀾湖的打造也成為亮點，觀瀾湖的客群定位是海南高爾夫物業的先進消費人群，還有馮小剛電影公社、蘭桂坊、溫泉等旅游配套。從旅游角度講，觀瀾湖仍是瓊北的核心之一，它改變了海口南邊的硬件配套設施，由此觀瀾湖成為瓊北旅游的集散門戶。

　　“南控區來講，政府希望以高鐵作為樞紐，整個周邊以商貿物流集聚為主，配套一些生態住宅，政府不希望在海口南邊再出現大規模太多的純粹的住宅社區。”

　　標桿房企開發能力強大 入駐“海口南”升級區域配套

　　恒大文化旅游城選擇在落地“海口南”，在區域選擇上有哪些優勢？王路評價，恒大以往的拿地基本以市郊為主，土地成本較便宜，但市郊一定要考慮到交通配套，龍昆南延長線屬于較好的外延區，以后環島高鐵完成后，轉乘高鐵、高速公路、機場都很方便，恒大文化旅游城的位置不錯。

　　“從市場上看，恒大現在布局的四個城市，從儋州的那大、白馬井、老城，到海口灣，再加上未來的外灘、棋子灣，除了文化旅游城能跑現金流量外，其他項目難以跑出現金流量。因為恒大文化旅游城在省會城市，有諸多利好條件，體量相對夠大，再加上海口的人流量，這個項目對恒大來講非常關鍵。”

　　恒大這樣品牌房企進駐海口南區域，會帶來什么？王路說道，2011年之前海南是一個中小企業為主導的市場，但2011年后，大房企就增加了，特別是去年海口來的綠地、恒大、保利，對房地產行業影響非常深遠。在單個項目中難以看到特別明顯的變化，但不管是開發的能級、資源的整合能力、區域的打造能力、客戶資源的導入，及營銷的打法，大房企都有明顯的優勢。“只要它想清楚了，就有這個手筆去調整結構，大企業的開發能力、拿地能力和工程能力都很強，這是帶來的較大變化。”

　　海口南現造城企業 中小房企破局需做精做細

　　而海口，真正出現了能夠造城的企業，海南綠地城是個造城的概念，總開發量達到一千萬平米，產業植入、商業導入、大社區的打造，離空港近，海南綠地城規模夠大，產業有支撐，商業有保障。

　　在大房企的競爭下，中小企業未來生存如何破局？王路建議，榜首，在人、財這兩塊沒有明顯優勢時，可以跟大企業合作，進行聯合開發；或者直接退出，把地和項目轉讓，到其他行業尋找自己的發展空間。，有一個比較好的人才團隊，做精做尖，做本地的小眾需求，如美林谷、紫園等，本身產品、環境、服務不錯，在本地有較好的口碑，把產品做有效化，做細分市場。第三是合力開發的形式，每個企業根據自身的財務、人才、政府關系，可以把自己轉化成園區運營商，引進其他房企開發商業，如華潤的商業進駐，華僑城做旅游，前提是本身的規劃、條件能支撐需求。就像自己開了一個百貨店，引進不同的主力商家，自己持有一部分，這種園區運營商的方式也可行，需要企業結合自身條件判斷。

　　海口地產未來的發展及競爭格局將如何變化？王路指出，海口每一個區域各有特點，定位會逐步清晰化，政府還要做很多的功課。北部的美麗沙300多萬的開發體量，濱海國際千畝規模；目前東面開發雖然不成熟，但大項目不少，魯能海藍椰風、開維生態城等，包括之前拿地還沒有做的；南面面向的玉龍泉也有100多萬方，海南綠地城1000多萬方，恒大文化旅游城100多萬方，面向島外的還有觀瀾湖；西面有綠地海長流、濱海新天地、中弘西岸頭府等；中間看到的海航的綜合體，海口東西南北都不缺名盤。

　　20年地產耕耘 見證海南蛻變

　　從海南到上海再回到海南，一路輾轉，一路收獲，1983年至2014年，他見證了海南的蛻變。王路大學畢業后榜首份工作在房地產公司，開始接觸地產行業，他笑著稱這是一個“野孩子”的階段。

　　海南是一個神奇的地方，20年前曾經是中國較牛的商品化房地產市場，1992年海口普通家庭的月收入僅在三千塊錢以內，但海口的房價已經飆至一萬二三，當93年開始調控時，海口的房價跌至3000都沒有人要。王路說道，海南是見過死亡的地方，后面從97年房改到現在，沒有多少區域真正經歷過海南這種由天堂到地獄的巨大的差別，四五年的時間里發生這么巨大的波動。

　　1994年的海口，遍地是爛尾樓，當年中國較高的住宅88層全部處停工狀態，大量的債主、債戶消失，施工隊找不到甲方，各種問題堆積，在這樣的環境下王路進入房地產行業，做了六年，他總結：雜，但是打下了很多未來的基礎，除了財務部沒有做過，其他的都做過，較長的是做物管。剛開始很雜的工作和積累，現在看來價值或許不大，但在未來某個時候你會發現是一個金礦，你可能就在這個行業里打通你的鏈條。

　　王路感嘆，其實很多時候不在于你在公司的崗位，是在于你用什么樣的心看待，用心的人總會有收獲，如果不用心，給你再高的崗位平臺也是一樣的結果，企業里有很多東西來自于性格，企業文化就是老板文化。

　　2002年至2004年的上海，華府天地的操盤改變了王路的職業生涯，當時上海較貴的項目在3萬左右的價格，華府天地的銷售賣到了5.1萬元每平，“在做那個項目的時候，我一進來說做城市的標桿類項目，較大的價值不在你賣了多少業績，是在標桿的平臺上你認識了多少資源，認識了多少客戶，這就是你的價值。”或許由此，王路對房地產銷售渠道和資源有了深刻的認識。

　　經歷了3年世聯的洗禮，王路完成了很多專業知識面的積累和體系化的過程調整，輾轉反側，2010年又回到了海南，他看好當時旅游地產的發展前景。如今，他在海南錦誠，繼續為海南房企提供旅游地產戰略咨詢服務，他的理想是，做中國較重要的旅游地產企業服務平臺，傳播海南，營銷海南。

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