在房地產市場化改革經過了10多個年頭之際，樓市正面臨市場總體供應過剩、區域結構性差異凸顯、改善型需求難以得到保障等一系列突出問題。為穩定房地產市場，樓市調控政策需適時調整。新常態下的樓市調控出發點，應從“抑制投機投資性需求”轉向“支持自住和改善型需求”。

　　在第十二屆全國人民代表大會第三次會議聽取和審議國務院總理 所作的政府工作報告和在十二屆全國人大三次會議記者會上 總理答中外記者問中，均提及支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。這被市場人士視為近幾年來房地產領域罕見的重大利好。在寥寥數語背后，隱含著市場背景的兩點重要變化。

　　榜首、供需形勢逆轉。國家統計局數據顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續35個月上漲。且較近兩年多來，全國商品房整體庫存幾乎翻倍。房地產市場已進入整體“供大于求”階段，但區域市場之間差異仍存在，如一線城市供應壓力依然較大。

　　、城鎮化加速推進。隨著各項政策陸續出臺，城鎮化進程進入加速推進階段，這也是樓市面臨的一項長期利好。推進城鎮化將釋放大量新增自住需求。在滿足基本住房需求后，以改善居住條件為目的的改善型需求有巨大的釋放潛力。

　　調控政策的一個重要出發點，就是順應市場大勢。過去幾年來，我國房地產調控政策主基調，在于抑制投機投資性需求。這樣，一方面順應當時整體供不應求、投機投資需求旺盛的市場基本面；另一方面也在為夯實供應基礎贏得時間。

　　經過多年的供應端持續發力，如今的房地產市場呈現出一種“新常態”，上述兩點變化正是這種新常態的真實寫照。市場成交連續低迷、樓市數據不斷走低的現實表明，以“抑需求”為主基調的樓市調控政策，已不能順應新常態下的市場大勢。

　　站在“順應大勢、維護穩定”的角度，針對新常態下的新特征，樓市政策應做出適度微調。其中，以下四個思路可作為調整的參照。

　　頭先，主基調從“抑需求”轉為“促需求”。城鎮化進程帶來的自住需求，和以改善居住條件為主的改善型需求，是支撐房地產市場發展的重要動力。在抑制投機投資性需求的手段基本完善的前提下，對合理需求予以支持，顯然更符合“去庫存”的市場大勢。

　　其次，調控政策因地制宜。擺脫“一刀切”式的調控思路，針對區域市場之間的差異，采取不同調控手段。在“促需求”方面，一線城市政策力度可略微低于供應更為過剩的二三線城市。即便在一線城市之間，也需根據不同市場形態，采取不同應對策略。

　　再次，加快推進與城鎮化有關的制度改革。城鎮化是房地產市場發展的長期利好，涉及多項制度改革。只有加快推進與之相關的土地、戶籍等制度改革，城鎮化進程才能真正順利推進。這些改革可促進人口有序流動和產業支撐，對釋放中長期購房需求大有裨益。

　　較后，微調樓市政策的前提，是市場“維穩”。為達成這一目標，需在加快不動產登記、完善個人住房信息系統的基礎上，加快建立并完善房地產調控長效機制。唯有如此，才可避免樓市調控的矯枉過正，維持市場健康平穩運行，避免出現大起大落。
 

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