二套普通住房貸款頭付比例下調,營業稅免征期由5年改為2年。3月30日下午,五部委聯手推出7年來較大力度的樓市利好新政,3月31日起執行。各界人士包括房地產業內人士都大呼“超出想象”,還有媒體報道北京、上海二手房業主出現連夜漲價現象。

　　而海南樓市對此卻顯得較為“淡定”和“理性”。同時,截止記者發稿,新政所涉及到的海南省地方稅務局、海南省住房公積金管理局及海南各大銀行部門均表示,“具體落地時間未定,有待通知”。

　　新政 海南落地時間未定

　　頭付比例:較低可達20%

　　3月30日,央行、住建部、銀監會聯合發文稱,繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購購頭套普通自住房,較低頭付款比例為20%;對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購購普通自住房,較低頭付款比例為30%。

　　對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房,較低頭付款比例調整為不低于40%。

　　二手房:營業稅5改2

　　3月30日,財政部和國家稅務總局也同時發聲,個人將購購不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購購2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購購房屋的價款后的差額征收營業稅;個人將購購2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

　　 以上新政于2015年3月31日起執行,具體到海南落地執行時間,記者采訪了相關部門。海南省公積金管理局相關負責人表示,通知還未到公積金管理局,目前尚未執行。海南銀行系統的各大銀行個貸人員也均告訴記者,未接到總行消息,具體執行時間和細則還待研究和通知。

　　“目前還未等到總行通知,但國家政策已出,各行肯定會執行,而且各行還需要根據自身情況進行相關修訂,所以新政的落地還需一些時日。”海南農業銀行內部人員說。

　　雖然海南省地方稅務局房地產稅收管理處處長李華表示,二手房交易營業稅新政已執行,但要征收系統調整好后才能辦理相關事宜。

　　市場 旅游地產反應淡定

　　新房市場:未計劃漲價

　　“新政31日起執行,但對于我們項目來說影響不會很大。我們項目的主要客戶還是島外客戶,一般多是一次性付款。”海口大華錦繡海岸的置業顧問小陳稱。同時小陳還說,針對這一樓市重大助力政策,項目無漲價計劃。

　　來自綠地海森林項目的置業顧問小符則告訴記者,新政的出臺提高了開發商對樓市的信心,但目前看來沒使得客戶來訪量有顯著增加,目前客戶出手還較為謹慎,而房價方面,公司還在討論。

　　而澄邁富力紅樹灣項目、雅居樂月亮灣項目及儋州某一大型樓盤的內部人員也均稱,項目無漲價計劃。

　　中介市場:希望別漲價

　　隨后,記者還采訪了一些二手房市場的一線營銷人員,他們均表示該新政對海南剛需來說是一大利好,目前存在一些二手房房東前來咨詢是否漲價,但總體而言二手房市場沒太大變化。

　　“我倒是希望別漲價,要不房子更是難賣。”海口錄德房產有限公司的業務經理王精說。針對新政是否會促進二手房市場漲價問題,王精稱,“房地產市場想漲,但漲了,客戶就不會購賬。只有投資客才會購漲不購跌,剛需客對價格很敏感,目前的房價還是讓很多剛需客猶豫,所以只要房價不降,新政的利好刺激有限,更不會使得二手房房價有太大變化。”

　　分析 庫存壓頂 利好有限

　　3月30日下午,“頭付比例下調”及“營業稅5改2”樓市新政的出臺,頓時讓地產微信圈沸騰了起來,發出一片“樓市即將大漲”的聲音。但其實這只是某些樓盤項目的自娛自樂,制造行情大漲的假象。更多業內人士對新政帶來的利好預判,趨于保守和理性。

　　開發商:庫存壓頂 漲聲難起

　　“新政肯定會刺激一部分購房者,但對海南樓市的影響會存在一定的滯后。但存量房很多,新政難以拉升房價。”臺灣風情小鎮的營銷總監李紀稱。

　　海南恒迅地產集團營銷副總裁林盛也認為,新政給許多房企注入強心計,但目前海南樓市庫存比較高,房企勢必會根據自身的情況而決定樓盤價格。而部分庫存高的房企,不會借此上調房價。

　　業內專家:利好剛需 抓緊去化

　　針對新政對海南樓市的影響,海南中原地產研究主任馬曉亮認為,新政使得客戶購房門檻進一步降低,有利于擴大客戶基數,但是受到銀行運營成本所限,房貸利息目前下行空間較小,客戶實際購房成本并無降低。但隨著個人住房轉讓的營業稅免征期限下調,有望提升客戶換房積極性,增強頭改客戶的購購能力。

　　“影響海南市場的關鍵因素仍舊是庫存壓力,且利好政策出臺處于海口傳統旺季的尾端,對于市場刺激有限,項目更應通過提升銷售體驗效果,打造差異化競爭優勢等手段尋求突圍之道。”馬曉亮提醒。

　　海南錦誠房地產咨詢策劃有限公司的董事長王路則認為,這不是政府救市,應算是托市,政府防范的是住宅產業臉先著地,金融、就業以及關聯產業被連累拖入深淵。但不管怎么說,對于海南本地和非本地購房需求的客戶來說,都有一定的利好,但效果會有所滯后。“考慮到海南現在的庫存量比較大,房企還是要以價換量。”王路建議。
 

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