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選房是門技術活一看硬指標：容積率、綠化率

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天來源：海口房產信息網閱讀 549 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

逐利是企業的本質，在市場形勢不好的情況下，為求快速回籠資金，把樓價降到地板價甚至“虧到肉里”的開發商，此后只能精打細算，降價背后或許暗藏樓盤品質打折的可能。

房價降了，購房者扎進樓市搶房之余，還得仔細考量各種選房要素，找到真正適合自己的、質量有保障的房子。要知道，購一套低價房，是一時賺到；購到既舒適又增值的房子，才算眼光獨到。讓我們把幾個選房關鍵告訴你。

選房是門技術活

一看硬指標：容積率、綠化率

關系居住舒適度

樓盤硬指標在期房之初就定下了，購房者選房時頭先考量“容積率、綠化率、車位配比”三大要素。

容積率，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。容積率與居住舒適度成反比，比如，獨立別墅容積率0.5以內；花園洋房或者多層，容積率約1;高層容積率集中在2.5~3.5之間。

越是高樓大廈，容積率越高，建筑和人口居住密度也就越大。對開發商來說，房子建得越多越好，而高容積率的小區勢必影響居住舒適。購房時，購房者頭先要問清樓盤的容積率，這個數字讓你知道小區建筑密度有多大。

綠化率是體現小區品質的另一個重要指標。目前國家規定新建小區的綠化率不能少于30%。除地面外，樓盤其他綠化也能計算入內，綠化率這種泛泛的計算方式給開發商留下了操作空間。

業內人士告訴記者，有的開發商為了有高綠化率賣點，存在一種可能是，在屋頂上做綠化，地面覆蓋綠化面積不變，變相提高綠化率。還有一種，開發商縮小花園或者減少綠地面積，節省成本。

對此，業內人士的建議是，購房者跟開發商溝通，把具體綠化率寫進購房合同;或者到規劃局查圖紙，綠化面積和位置在圖紙上都有詳盡標注。

車位是當前較為關注的居住配套，小區車位配比高低影響生活的便利程度。車位配比是指小區車位總數與住宅總套數的比率。“車位配比高，對收益不利。”一位業內人士道出現狀，車位成本8萬元/個以上，剛需盤車位價格賣不高，去化慢。高成本低收益，開發商積極性不高，剛需盤的車位配比基本貼著下限1∶0.7規劃的，即100套房子，配70個車位，造成小區“停車難”。

二看軟實力：口碑、知名度、物管

關系未來“錢途”

從二手房市場來看，品牌小區的房價漲得比同地段普通小區要快。業內人士認為，品牌開發商的樓盤品質、物業管理經過時間檢驗，被市場認可，優勢體現在二手房市場的價格上。一般來說，品牌開發商對樓盤物管有資金支持，避免了物管頻繁更替，管理混亂的情況。

三摳細節：戶型圖、空間尺寸

關系通風和日照

戶型是自住者較為關注的因素。按規定，樓書上的戶型圖，每個功能間都需標注尺寸。有的開發商怕影響營銷效果，不標注任何尺寸，僅是戶型格局的簡單勾勒。一個沒有尺寸的戶型圖，房間畫得再闊綽，對購房者都沒有實際參考意義。業內人士建議，戶型圖上的尺寸，要求開發商寫入合同。

如果購房者忽視了尺寸，逼仄程度可能超過你預期。如今開發商把90平方米戶型做到三房兩衛甚至四房作為營銷賣點，從尺度來看，居住起來未必舒適。滿足基本居住功能基礎上，購房者別一味追求多房戶型。

還有一些容易讓人忽略的細節。戶型圖上每個空間都帶窗戶，看似全明，你得仔細考究。如果窗戶是對著通風井，通風和采光效果都很差。高層樓盤中，書房、廚房和衛生間的窗戶很可能朝著通風井，書房、廚房采光不足，影響生活。

圖紙上勾勒得再美，不如樓盤現場考察來得實在。房子不好賣，準現房越來越多，對購房者來說是好事。房子內有沒有多根柱子，窗戶有多大，采光好不好，尺度感怎么樣，實地探訪較直觀了。除了方便實地考察外，準現房離交房時間短，不確定性因素小，減少購房風險。

四留證據：

關系日后維權

成本壓力下，一些開發商或許會降低樓盤品質。外立面材料變更，是開發商較能省錢的一種方式。城北某樓盤降價前，宣稱外立面全部是干掛石。降價后，該樓盤部分住宅樓外立面取消了石材，用涂料代替。