今年以來住宅市場冷風頻吹，但一線城市商業地產卻保持平穩態勢。盡管新開工面積下滑，但以外資為頭的機構開始逆勢尋找投資機會。業內預計，未來資金充裕的投資機構和開發商將更多關注優質物業的收購機會，下半年房地產行業并購活動將大幅增加。

　　并購機會涌現

　　目前住宅市場仍面臨下行壓力，而商業地產價格進入橫盤調整階段。盡管市場投資氛圍較為謹慎，但部分外資機構開始利用市場波動機會“抄底”入市。

　　高緯環球7月21日發布了2014年季度北京寫字樓市場報告。數據顯示，上半年北京市場包括寫字樓、零售物業及住宅、酒店、綜合體在內的物業整售投資總額為13.7億美元，同比下降了44%。

　　盡管總額下滑，但高緯環球北京資本市場部董事李健認為，開發投資放緩主要源于開發商正受困于融資渠道有限、融資成本高、資金回流較慢的困境。“由于市場波動，目前有很多大型機構正在洽談潛在的投資機會。”

　　數據顯示，上半年房地產行業并購標的完成交易達73宗，總金額超過152億元，同比增長2.09倍。二季度北京市場連續成交多筆大單交易。其中，基匯資本以57.5億元購入盈大地產和電訊盈科持有的綜合體項目，成為今年北京市場成交額較大的一單。

　　事實上，隨著房地產市場進入調整期，包括住宅及商業地產在內的各類物業都面臨著風險與機遇。在住宅市場上，近期北京二手房成交正出現小幅回升。中原地產市場研究部數據顯示，7月中上旬北京市二手房住宅簽約4483套，新建住宅簽約3080套，合計住宅累計簽約7563套，其中二手房環比上月同期上漲了10.3%。7月中上旬北京二手房成交均價為2.87萬元/平方米，成交價格依然延續下調趨勢。但隨著部分需求入市，整體價格下調速度已有所放緩。

　　“市場在反復尋找底部，北京作為一線城市的代表需求旺盛。”中原地產分析師張大偉認為，在二手房價格大幅調整半年后，部分需求開始入市看房。

　　不僅是購房者，投資機構及地產商也開始在當前市場尋求更多投資機會。李健認為，中小房地產企業在下半年不得不把放在銷售現有存量獲取現金流方面。遇到資金問題的企業或許會把一些在建項目延期或停工，而這為行業內資金充裕的投資機構和開發商提供了更多并購重組和資產購賣的交易機會。

　　商業地產租金趨于平穩

　　與住宅市場價格下行壓力相比，商業地產在上半年的表現已經趨穩，租金在二季度則有所回升。

　　高緯環球數據顯示，季度北京核心商圈寫字樓成交面積為一季度的1.5倍，達到約5.4萬平方米，同比增長16%，其中內資企業成交居主導地位，占總成交面積的83.7%。金融業、科技類和專業服務業位居前三位，分別占總成交面積的35.7%、29.8%和11%。

　　活躍的市場需求及核心商圈稀缺的可租賃面積，拉動二季度北京五大主要商圈(含先進)寫字樓平均租金上升。統計顯示，按建筑面積計算的有效租金在二季度環比上升0.46%，達每月每平方米380.5元。由于簽約率上升以及沒有新增項目入市，北京核心商圈整體寫字樓空置率環比下降0.56個百分點至6.57%。

　　“核心區域的優質項目仍受青睞，而二季度成交主要集中在非核心區域。”高緯環球北京商業部負責人陸明銳表示，來自制造業、IT及生命科學行業的租戶正轉向望京、豐臺總部基地、亦莊等新興商圈。

　　相對較低的租金水平成為上述新興商圈的優勢之一。統計顯示，上半年望京-酒仙橋商圈平均租金約為每月每平方米203.9元，空置率約為2.0%；CBD區域租金水平則在386.5元，空置率為7.25%；而金融街區域的租金水平則達到591.7元，空置率為3.46%。

　　數據顯示，下半年北京(含先進)寫字樓核心商圈還將有約45萬平方米的新增供應入市，其余約46萬平方米主要集中在新興商圈。“在2018年前后，以CBD為主的核心商圈將迎來供應高峰期，租戶將在租賃談判中處于有利地位，預計將會對租金產生下行壓力。”陸明銳表示。

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