近幾年，貴陽(yáng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)大開(kāi)大建，各類購(gòu)房糾紛層出不窮，購(gòu)房者應(yīng)該注意哪些常見(jiàn)的問(wèn)題。本期的《新華有約》邀請(qǐng)到貴州貴達(dá)律師事務(wù)所副主任唐仲尼為購(gòu)房者做詳細(xì)分析。

　　房屋拆遷糾紛

　　唐仲尼告訴記者，在他從業(yè)的20多年時(shí)間里，從2000年開(kāi)始，購(gòu)房糾紛就開(kāi)始呈現(xiàn)不斷增多的態(tài)勢(shì)，其中，問(wèn)題較多的就是房屋拆遷糾紛。盡管在2010年，《房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《征收管理法》頒布實(shí)施，之后，房屋拆遷的糾紛確實(shí)相對(duì)大幅下降，但房屋拆遷糾紛仍然是購(gòu)房糾紛之中問(wèn)題較多的。

　　關(guān)于房屋拆遷較核心的問(wèn)題，主要集中在兩方面，一方面是異地安置，異地安置之所以容易引發(fā)糾紛，主要是因?yàn)椋绻徊疬w戶的房屋是屬于市區(qū)的核心地段，一旦異地安置的地段、交通、配套不如之前，尤其在貨幣補(bǔ)償又不到位的情況下，就極易引發(fā)糾紛。后來(lái)，在糾紛越演越烈的情況下，針對(duì)拆遷異地安置的問(wèn)題就作出調(diào)整，頭先是盡量同點(diǎn)安置，只要不牽扯國(guó)家政策性、產(chǎn)業(yè)性建設(shè)，都采取同點(diǎn)安置的辦法；在不能同點(diǎn)安置的情況下就采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑@樣一來(lái)，拆遷糾紛確實(shí)有所減少。但安置之后另一個(gè)矛盾就產(chǎn)生了，比如這個(gè)原點(diǎn)安置的家庭，之前居住的可能是一套60平方米的房子，家庭收入本身很低，僅僅能養(yǎng)家糊口。安置之后，每月還要繳納物管費(fèi)等，以他們的經(jīng)濟(jì)能力可能支付不起。尤其原點(diǎn)安置還牽涉到要補(bǔ)面積差價(jià)的問(wèn)題，而且補(bǔ)差價(jià)是補(bǔ)成本補(bǔ)差，超過(guò)成本的面積要按照市場(chǎng)價(jià)來(lái)計(jì)算。在這樣的情況下，可能很多收入較低家庭都難以承受。在這樣的情況下，雙方的矛盾就很大

　　購(gòu)房合同中的陷阱

　　購(gòu)房合同陷阱重重，也是極易引發(fā)糾紛的。

　　唐仲尼介紹，自從房改以來(lái)，商品住宅的成交價(jià)格一直穩(wěn)步上漲，雖然在08年的時(shí)候略微有所下降，但“四萬(wàn)億”的刺激政策出臺(tái)之后，房?jī)r(jià)又繼續(xù)上漲。在這樣的背景下，住宅銷售市場(chǎng)逐漸形成了賣方市場(chǎng)，房屋根本不愁賣。

　　購(gòu)房合同，原本住建部是制定的一個(gè)模范版本的，但由于開(kāi)發(fā)商根本不不愁賣，很多開(kāi)發(fā)商都對(duì)合同的某些條款進(jìn)行變動(dòng)，使其對(duì)自己有利。

　　1、修改交房面積正負(fù)誤差比

　　一種是3%的正負(fù)誤差比。按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，由于房屋一般都是預(yù)售，在交房時(shí)，有可能會(huì)有誤差，那這個(gè)誤差比不能超過(guò)3%。比如一百平米的房子，交房時(shí)不能低于97平方米，也不能高于103平方米，正常誤差范圍內(nèi)是按照合同價(jià)。但如果誤差很大，比如房子變成了110平方米，在這種情況下，超過(guò)的部分是要白給購(gòu)房者，如果是少于的情況下，是要雙倍賠償購(gòu)房者的。

　　現(xiàn)在，很多強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商都會(huì)修改了合同的條款，無(wú)論多余或少于，都約定為即時(shí)計(jì)算。這樣一來(lái)，糾紛肯定就容易產(chǎn)生。一般情況下，如果是比較小的誤差，比如4、5個(gè)平方左右，涉及的金額也不太大的情況下，購(gòu)房者可能就補(bǔ)錢了事，但如果誤差太大的情況下，一旦協(xié)商不好就會(huì)打官司。但就算是打官司，購(gòu)房者也是處于弱勢(shì)的，畢竟合同是雙方正式簽的。

　　2、修改延期交房違約金

　　還有一種是延期交房。現(xiàn)在的商品房一般都是預(yù)售，預(yù)售就會(huì)涉及能否按時(shí)交房的問(wèn)題，在簽訂合同之時(shí)，開(kāi)發(fā)商就給自己留了一手，把延期交房的違約金訂得很低。一般都是萬(wàn)分之一，或萬(wàn)分之二。而且業(yè)主對(duì)于違約金還不具有討價(jià)還價(jià)的余地。當(dāng)然一般情況下延期時(shí)間都不是很長(zhǎng)，如果延期很長(zhǎng)通常都會(huì)形成訴訟。

　　唐仲尼告訴記者，通常，品牌開(kāi)發(fā)商在這方面還是做的很好的，會(huì)嚴(yán)格的按照合同來(lái)辦，違約金也會(huì)主動(dòng)賠付，只是違約金已經(jīng)定的很低了，即使賠償，購(gòu)房者心理還是有不平衡之處。

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