一線城市30家銀行提供利率優(yōu)惠 9折或是底限

　　9月30日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡稱“9·30房貸新政”），內(nèi)容涉及加大對保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項政策。其中，較受購房者關(guān)注的“貸清不認房”、貸款利率下限為基準利率的0.7倍等措施，被業(yè)內(nèi)視為大尺度房貸政策“松綁”。

　　今日，“9·30房貸新政”剛好足月，而新政在各地的執(zhí)行情況如何？對樓市銷售有怎樣的促進效果？房企在這一個月來，銷售情況及未來定價策略會怎樣？為弄清這一系列問題，《每日經(jīng)濟新聞》推出《房貸新政“月考成績單”》報道，力圖為購房者及投資者提供有意義的參考。

　　10月30日，央行頒布的“9·30房貸新政”足月，市場也有了一定程度的回暖。

　　中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認為，9月30日央行松綁房貸政策后，各地樓市成交情況相比9月都有不同程度的升溫。從整體效果看，這一政策將會提振市場信心，止跌已經(jīng)明確，但反彈的幅度依然要看后續(xù)房貸釋放情況。

　　陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“9·30房貸新政”落地對市場恢復(fù)信心有好處，但觀望情緒依然濃厚，因為7折利率并沒有實現(xiàn)，雖然目前限購、限貸都放開，但大多數(shù)房企都完不成年度銷售目標，還處于以價換量的過程中。

　　成交量上升價格未漲/

　　“9·30房貸新政”發(fā)布后，中國建設(shè)銀行、中國銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等多家大型銀行跟進響應(yīng)，對樓市起到提振信心的作用。

　　中原地產(chǎn)研究提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（10月20日～26日，下同），54個城市合計簽約56215套，已經(jīng)連續(xù)4周上漲，其中一線城市成交達到1萬套以上，也是2014年來的較高數(shù)據(jù)。

　　不過，成交價格并沒有上漲。以北京為例，上周新建商品住宅成交2989套，環(huán)比上漲36.42%，同比上漲28.61%，成交均價為21873元/平方米，環(huán)比下降5.13%。

　　張大偉表示，信貸額度將是對“9·30房貸新政”的較大影響因素。如果不增加額度，在改善型需求進入市場后搶用額度，可能會讓年底的額度非常緊張。

　　研究員嚴躍進表示，央行救市政策等于給疲軟的樓市注入了強心劑，但是，從政策出臺、政策執(zhí)行，再到政策效應(yīng)釋放，是有一定時間滯后的。

　　張大偉認為，因為庫存的積壓去化時間較長，而且信貸的供給量也不會超過2012年，樓市整體供應(yīng)增加，而需求也將受到房貸政策的松綁釋放，四季度市場的成交量值得期待。預(yù)計四季度房價依然以平穩(wěn)為主，繼續(xù)下調(diào)的可能性降低，但因為庫存等原因，短期上漲的空間也不大。

　　銀行房貸優(yōu)惠力度加大/

　　在線金融搜索平臺 “融360”《2014年中國房貸市場10月報告》顯示，雖然僅約三成銀行落實央行“9·30房貸新政”，但10月份房貸市場相比9月變化明顯，房貸環(huán)境大幅寬松。盡管新政中提到的“較低7折優(yōu)惠”并沒有如愿出現(xiàn)，但是多家銀行重新推出久違的優(yōu)惠利率，這也使得本月銀行優(yōu)惠利率占比飆升，創(chuàng)開年以來的新高。

　　融360統(tǒng)計顯示，房貸優(yōu)惠利率主要集中在北上廣深一線城市。在提供優(yōu)惠利率的53家銀行中，北上廣深占30家，其余23家分布在天津、杭州、成都、長沙、西安和青島等10個熱點二三線城市。從優(yōu)惠力度細分，有24家銀行提供9.5折以下優(yōu)惠利率，但無一例外地含有附加條件，非中低收入人群所能輕易享受。

　　融360分析認為，隨著房貸新政的進一步落實，預(yù)計未來幾個月，信貸政策還將繼續(xù)放寬，但幅度較為有限，9折優(yōu)惠或是底限。

　　“偉嘉安捷”的研究報告指出，“9·30房貸新政”出臺后，頭套房認定標準的放松，扭轉(zhuǎn)了不少購房者的心理預(yù)期。從銀行執(zhí)行情況來看，目前北京地區(qū)各家銀行紛紛開始執(zhí)行頭套房貸新規(guī)，房貸利率方面，各家銀行的頭套房貸利率水平與政策頒布之前并無明顯變化，較低優(yōu)惠利率仍然為9折。

　　記者查閱了融360網(wǎng)站，上海部分商業(yè)銀行方面，民生銀行規(guī)定，近3個月內(nèi)金融資產(chǎn)超過500萬元的客戶可以享受8.5折利率；華夏銀行則規(guī)定，優(yōu)質(zhì)客戶可享受9.2折利率優(yōu)惠；而工商銀行、北京銀行還是保持基準利率的水平。

　　廣州的執(zhí)行情況為，匯豐銀行允許頭套房貸款利率低至9折，招商銀行明確了認貸不認房的政策，頭套利率較低9.5折。工商銀行則實行新房較低是基準利率。

　　對于深圳而言，匯豐銀行支持多幣種，提供多種還款方式。貸款160萬元以上9.4折，160萬元以下9.6折。而中國銀行則提供了9.7折，即6.35%的按揭利率。

　　嚴躍進表示，從目前4個一線城市商業(yè)銀行房貸優(yōu)惠的做法看，優(yōu)惠程度確實有所加大，而且基本上各家商業(yè)銀行都有優(yōu)惠動作。但是，此類優(yōu)惠往往附有苛刻條件，比如資產(chǎn)規(guī)模，或者要指定的房源才適用。

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　　效果篇

　　10月一線城市已成交土地22宗 標桿房企積極入市

　　房貸新政迅速發(fā)酵的一個月內(nèi)，土地市場的升溫跡象愈發(fā)明顯。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至本月23日，10月份一線城市共成交土地22宗，合計成交規(guī)劃建筑面積234.96萬平方米。22宗土地成交樓面均價達到了9787.5元/平方米，僅低于今年1月的水平，創(chuàng)近半年的較高點。

　　土地市場成交均價攀升的背后，開發(fā)商拿地的熱情在逐漸高漲。“我們會好好把握較后兩個月的拿地關(guān)鍵期，同時我們也發(fā)現(xiàn)招拍掛市場的拿地成本依然很高，會考慮收購合適的地塊。”北京一家房企負責人對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道。

　　北京年內(nèi)土地出讓金漲逾四成

　　10月28日，位于北京西南四環(huán)外豐臺區(qū)長辛店張郭莊兩地塊出讓，包括保利頭開聯(lián)合體、金隅房地聯(lián)合體、招商華潤聯(lián)合體、天恒金地聯(lián)合體以及萬年基業(yè)等多家房企悉數(shù)到場，參與競拍。

　　其中張郭莊A地塊共吸引4家房企參與，經(jīng)過40輪競拍后，金隅房地聯(lián)合體以25.65億元，并配建36200平方米限價房競得，溢價率35%。張郭莊B地塊吸引了5家房企參與，經(jīng)過38輪競拍后，同樣是金隅房地聯(lián)合體以18.25億元，并配建27800平方米限價房收入囊中，溢價率為35.2%。

　　“對比目前區(qū)域內(nèi)在售的商品房，均價一般在2.5萬～3萬元，可以發(fā)現(xiàn)土地價格已經(jīng)接近目前的市場售價。”參與競拍的一位房企代表對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前北京土地成交價格依然維持在高位，但相比三四線城市的風險，房企更愿意選擇一線城市。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至10月28日，北京市年內(nèi)已出讓各類土地132宗，規(guī)劃建筑面積1557.2萬平方米，較去年同期減少6.8%，土地出讓金總額達到1781.6億元，較去年同期大幅上漲43.7%。其中居住類建設(shè)用地達到589.6公頃，僅完成2014年供地計劃的35.7%。

　　“總體來看目前住宅市場整體向好，這也讓各大房企拿地的信心有所上升。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房企拿地的積極性與市場預(yù)期緊密相關(guān)，“9·30房貸新政”出臺后，市場筑底特征明顯，轉(zhuǎn)暖跡象出現(xiàn)，這在一定程度上提高了房企拿地的積極性。

　　一二線城市土地市場升溫

　　不僅在北京，受到房貸新政的影響，國內(nèi)一二線城市都出現(xiàn)了土地升溫的跡象。同時，地方政府推地的熱情有增無減。

　　10月22日，南京河西城東兩幅住宅地拍出51億元，兩宗地共吸引了包括“招保萬金”、遠洋、綠城等在內(nèi)的17家房企參與。較終，上海建工經(jīng)過26輪競價，以總價31億元將河西G52地塊收入囊中，折合樓面價13821元/平方米；而城東G53地塊則20億元“花落”五礦，溢價率達33%。隨后，南京又在10月28日推出7宗新地塊。

　　廣州市國土局在10月25日，以約87億元掛出白云區(qū)華南快速路紅云涂料化工廠、棠槎路穗花水泥廠等共4塊土地。

　　10月29日，廈門再曝單價地王，經(jīng)過52輪的競拍后，海爾海投以22.8億元奪得海滄馬鑾灣地塊，樓面價為15228元/平方米，溢價率達到79.5%。

　　“一線城市土地市場整體成交依然活躍。今年前9個月，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市合計土地出讓金為3671.16億元，與2013年同期的3672.7億元基本持平。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

　　值得注意的是，伴隨著土地市場的升溫，標桿房企拿地的腳步也在加快。今年10月以來，20大標桿房企中，萬科、保利、頭開、萬達都有拿地。從9月開始，包括萬科、遠洋等已連續(xù)多次出手拿地。

　　張大偉表示，從目前市場趨勢看，土地市場依然將低位運行，但抄底的企業(yè)將有所增加，“拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對市場的判斷，特別是房貸松綁對房企去庫存非常有利，后續(xù)房企可能再次進入土地市場。”

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　　10月北京二手房網(wǎng)簽有望達2萬套

　　每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

　　受“9·30房貸新政”的影響，二手房市場也開始回暖。

　　中原地產(chǎn)提供給《每日經(jīng)濟新聞》記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月27日，北京二手房單日網(wǎng)簽成交達到632套的年內(nèi)較高，預(yù)計較后幾天還將創(chuàng)造新高。

　　中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后于實際成交至少15天以上，這使得實際二手房成交量已突破15000套，10月全月有望達到2萬套的高點。

　　張大偉表示，價格下降、各地松綁限購政策、房貸逐漸放松，這三個因素影響了北京等一線城市購房者的心理，在害怕再次踏空的心理下，部分需求已經(jīng)開始入市。

　　鏈家地產(chǎn)

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