國內一線城市近日樓市大熱。推動樓市除了房地產市場本身的回暖之外，杠桿資金被認為是背后的重要推手。以“頭付貸”、“監管貸”為代表的場外配資引起了監管部門的重視。

    截止到昨晚9點，多方消息顯示，監管部門已計劃出臺措施，打擊部分中介機構、房地產開發商、小額貸款公司、互聯網金融平臺等發放用于購房頭付款的貸款的行為。昨日，北京青年報記者從鏈家、我愛我家等多家中介處獲悉，其提供的頭付貸業務已全面暫停。

    現象

    迅猛發展的“頭付貸”杠桿資金

    所謂頭付貸，是指在購房人頭付資金不足時，地產中介或金融機構能夠為其提供補助資金拆借，用于購房人放大購房杠桿，在一些房價上漲較快地區，頭付貸的存在讓部分購房者的實際頭付已降至10%，這相當于是10倍杠桿，杠桿比例遠高于去年股市時期的“場外配資”。“上海鏈家事件”以后，“頭付貸”等金融杠桿的風險開始被業界所關注。

    據了解，頭付貸一般期限是3年以內，利率大部分在7%—9%，有的可能會稍高。準備近期在北京購房的劉女士介紹，某中介極力向她推薦頭付貸，較高可以借給她60萬元，這樣她就可以購下更好的房子。據了解，頭付貸在貸款金額方面從幾萬元到數十萬元不等，中介也會對客戶的還款能力做一定的評估。

    以鏈家為例，該公司頭付貸產品2015年的總體規模為3億元左右，購房者通過這款產品平均申請的貸款為15萬元左右，審核通過率為70%。其頭付貸產品此前僅面向新房銷售，已完成了1.8億元的回款，余額為1.2億元。目前，鏈家已經暫停了其頭付貸的產品。

    在房產中介中，提供類似產品包括我愛我家、房天下、世聯行等。此外，以P2P為代表的互聯網金融企業也有“頭付貸”相關產品，其中包括搜易貸、房金所、小牛在線、合匯貸、生活貸等。

    以互聯網金融企業推出的“頭付貸”為例，在無抵押貸款的情況下，“頭付貸”較低可貸1萬元，較高可以貸到房屋總價的20%。其流程是，平臺把“頭付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產品，然后對外發售。

    追訪

    頭付貸的本質就是P2P?

    據業內人士介紹，從提供服務的方式來說，目前這類產品一般有以下幾種。榜首種是中介自營，如搜房、鏈家、世聯行等，而放貸的范圍基本是自己的樓盤或有合作的地產商。具體操作情況是，用戶在申請貸款時，需填寫包括收入、銀行流水等相關信息，放貸方在審核通過后放款給客戶，客戶再用來繳房款，這些過程一般會有人跟進，以確保資金用于購房。

    種模式是一些地產商和中介與第三方機構合作。多數的互聯網金融平臺開展的頭付貸業務即采用該模式。跟榜首種模式相比，在這種模式中，放款和風控都在第三方機構的手上。近期陷入兌付危機的P2P平臺鑫琦資產上海分公司的模式即跟此十分相似，其被質疑通過P2P的模式幫助房地產商融資。

    還有一種就是平臺直接提供貸款，相比前兩種，這種模式可能并沒有限定樓盤，用戶可以有更多的選擇。這種模式的優點是比較容易避開利益輸的嫌疑，但同時這種模式對風控的要求比較高。

    北青報記者了解到，提供“頭付貸”的資金來源中平臺自有資金比例非常小，絕大多數來源于P2P理財資金。如鏈家金融、搜房控股旗下的房天下、世聯行旗下的“世聯集金”等都有相對應的理財產品。一名業內人士指出，所謂的“頭付貸”就是P2P，一些平臺涉嫌自融、一些涉嫌利益輸，其中存在巨大的道德風險，一旦房價停止上漲甚至下跌，這些產品極易陷入兌付危機。

    調查

    樓市場外配資規模超萬億?

    一位某P2P平臺的風控專員告訴北青報記者，頭付貸其實在好幾年前就有了，但在去年以來發展迅猛，目前市場上利用銀行以外“加杠桿”配資入樓市的購房者比例大概在5%~10%之間，其中“頭付貸”又占了近一半的比例，其次是信用消費貸。

    而根據媒體報道，目前房地產交易市場中，三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的。根據各大中介公司公開宣傳的數據顯示：鏈家約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元，我愛我家大約也有800億元，而整個中介行業通過“場外配資”實現購房成交金額或早已超過1萬億元。而這個數據還不包括許多大大小小的P2P平臺。

    中原地產頭席分析師張大偉表示，官方在政策層面加杠桿可以視為場內加杠桿，更多的場外杠桿也在出現。各種頭付貸款已經可以將頭付降到較低5%，也就是杠桿率可以放大到20倍。甚至部分企業，已經可以提供契稅貸款。

    也有業內人士認為“頭付貸”的風險被夸大。網貸之家頭席研究員、盈燦咨詢CEO馬駿表示，目前有些大的P2P平臺已經“陽光化”了。以前沒有頭付貸的時候，購房者必須通過親戚朋友等借錢，但現在有了頭付貸。這在房地產市場以萬億元計的交易中，只是九牛一毛。

    分析

    為何地產中介熱衷于“頭付貸”?

    北青報記者在調查中了解中，多名購房者曾在看房的過程中被中介極力推薦頭付貸。那么，地產中介和P2P平臺為何熱衷于“頭付貸”呢?

    以鏈家為例，目前鏈家金融業務已經占到整體收入的10%，而2017年預計可貢獻20%的收入，鏈家理財CEO魏勇曾公開表示，預測未來5年金融業務將為鏈家提供50%的凈利潤。

    在鏈家理財平臺上，有兩款主要的理財產品：面對投資者的定期寶和面向購房資金需求者的家多寶。由于投資人和借款人的利率并不一致，其中存在息差。在上海“鏈家事件”中，其息差問題曾被市場人士質疑。

    分析人士指出，家多寶背后的借款人借款期限是固定的，但是投資方所對應的定期寶產品卻按照時間分為60天、半年期、一年期三類。資金兩端一一匹配在鏈家理財平臺上并沒有出現。

    觀察

    頭付貸將引發監管風暴?

    據了解，上海“鏈家事件”發生以后，銀監會召開了一次“鏈家地產風險事件處置工作座談會”。而據深圳媒體的報道，深圳市金融辦近日下發了一份《關于商請提供防范房地產行業金融風險相關材料的函》，稱“根據省市主要領導批示精神，現針對深圳市房地產交易過熱，銀行機構、P2P小額貸款公司等機構相繼參與“頭付貸”、高杠桿放貸，放大金融風險的現狀，研究如何進一步防范金融風險”。

    另據媒體援引知情人士的信源稱，包括央行和銀監會在內的金融監管部門，正密切關注部分地區房地產行業融資風險，將要求商業銀行對于住房貸款申請嚴格審查，如果頭付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應發放貸款。監管部門將打擊部分中介機構、開發商、小額貸款公司、互聯網金融平臺等發放用于購房頭付款的貸款行為。

    一線城市房價急劇上漲，“杠桿上的樓市”在今年的全國兩會上也成為重要議題。全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，如果聽任當前一些地方的房市高杠桿，將會是另一場金融災難。一些銀行的購房貸款頭付已經從原來的40%降到30%，現在有些已經降到20%，如果房產商或者中介再給購房的人提供10%到20%的頭付，實際上就使得購房的人變成零頭付或者5%到10%的頭付，而美國次貸危機的源頭就是零頭付，房價也就沒頭沒腦地兩個月、三個月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點到5000點的后果是一樣的。

    從多方面的消息來看，一場針對“頭付貸”為代表的杠桿資金的監管風暴正“山雨欲來”。

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