據國家統計局公布的數據，2016年1~2月商品房銷售面積同比增長28.2%，銷售額同比增長43.6%，雙雙創造了2010年以來的較高增長速度。不過2月末商品房待售面積（已竣工可供銷售或出租的商品房）達到73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米，庫存仍在增長。但是筆者認為，在政策大力支持下，房地產庫存有望在年內出現負增長。

頭先來看歷史數據。我國房地產庫存自2011年以來一直處于增長狀態。2011年~2015年每年庫存凈增長面積分別為0.54億平方米、0.93億平方米、1.28億平方米、1.29億平方米和0.97億平方米，其中2013年和2014年是庫存增長高峰，2015年庫存凈增長開始下降。

其次看兩個相關指標。2014年~2015年全國房地產開發企業土地購置面積連續大幅度下降，這主要是一種市場自我調節，為當前去庫存奠定了一定基礎。從投資額與銷售額的差額看，2009年和2010年都是銷售額大于投資額，說明財務測算上的庫存在下降。但從2011年開始，投資額持續大于銷售額，其中2014年達到歷史高點，差額達19014億元，但到2015年這個差額開始縮小，下降至8698億元，今年1~2月這個指標降至475億元，一季度或二季度有可能出現5年多來的頭次逆轉。

在政策鼓勵下預計今明兩年房地產銷售面積將保持較高增速，而房地產投資在2015年跌至1%的歷史低位后，有望逐步反彈，但未來兩年平均增幅預計在10%以下。銷售持續較快速增長，而投資增長處于低位，全國庫存增長的局面勢必逆轉，筆者估計在2016年內可能出現庫存頭次下降的情況。

應該說這是一個好跡象，但筆者認為絕不可掉以輕心，盲目樂觀。房地產去庫存是一個復雜問題，當前國民經濟正處于轉型爬坡的關鍵時期，此時房地產行業扮演著十分重要的角色。

房地產發展得較好，有可能幫助整體經濟順利轉型，反之則可能拖累經濟。所以我們必須慎重對待房地產行業，既要努力去庫存，又要防止在去庫存大背景下出現或制造一些新的問題。當前房地產行業區域分化、產品分化、開發商分化十分明顯，調控政策必須因地制宜，區別對待，切不可一刀切。

區域方面，一線城市供不應求，政府要抑制需求、擴大供給，控制房價過快增長。部分二線城市已經出現住宅需求旺盛，供應略顯不足的局面。比如杭州過去幾年住宅庫存較大，近幾年成交量一直較高，2015年已經出現住宅庫存下降的情況，今年一季度銷售十分火爆，而新的供給量不大，導致當前住宅消化周期已降到9個月以下，局部區域供不應求。這些城市應該及時擴大住宅供應，穩定需求而不是刺激需求，防止房價較快上漲。

房價較快上漲雖能帶來一時繁榮，但必然會擴大房價收入比，增加居民購房壓力，抬升城市綜合商務成本，降低城市競爭力，既不利于房地產的長遠健康發展，也不利于城市經濟和國民經濟和可持續發展。

這類二線城市在化解供應泡沫的同時要防止房價泡沫的滋長和蔓延，絕不可急功近利，在化解供應泡沫的同時制造房價泡沫。政府要及時看到苗頭，前瞻性地進行調控和干預，促使當地房地產健康穩定發展。

另外大部分二線城市和三~五線城市房地產庫存比較嚴重，需要抑制供給，主要是控制土地出讓規模，鼓勵需求。去庫存需要綜合施策，在產業發展、人口政策、交通改善、特色發展、公共資源配套等方面努力，在當地經濟社會較好發展的基礎上消化房地產庫存。

產品業態方面，當前一線城市和部分二線城市住宅庫存不大，但商業庫存可能過高，三、四線城市和大部分二線城市住宅和商業庫存都很高，而商業地產庫存尤其嚴重。所以各地要高度重視商業庫存的去化，制定更加有針對性的措施，商業用地出讓總體上要嚴格控制。商業地產包括寫字樓、購物、綜合體、市場、各類園區地產、文化旅游地產、物流地產等，很多業態四處開花，嚴重過剩，需要高度重視。

開發商方面，近些年來行業集中度越來越高，大型開發商的市場份額越來越大，大部分中小開發商生存空間受到擠壓，在高庫存背景下部分中小開發商因管理、市場應對、政策理解、人才隊伍、專業能力、發展策略等問題面臨一定風險。地方政府應高度重視中小開發商的生存發展現狀，給予一定的支持。

總之，當前去庫存已經出現一些積極信號，但我們必須警惕在去庫存過程中出現其他問題。

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