2016年前兩個月的宏觀數據顯示，房地產是較大的亮點。1月份-2月份，房地產開發投資同比增長3.0%，增速比去年全年提高了2個百分點，也是2013年2月以來頭次回升，單月也告別了2015年8月份以來連續5個月的負增長。新開工和房企拿地復蘇是開發投資回升的主要動力，前兩個月房屋新開工面積增長13.7%，而去年全年為下降14.0%；開發企業土地購置面積同比下降19.4%，降幅比去年全年收窄12.3個百分點，土地成交價款增長0.9%，去年全年為下降23.9%。

　　房地產前端投資回升，多數機構認為有以下幾個原因：頭先是同期增長基數較低，去年同期新開工大幅下跌近20%；其次是政府基建項目“加碼”和一系列區域規劃“落地”，非住宅房地產投資占比從23%上升到34%；一線城市和二線城市樓市下游銷售端回升明顯，相繼進入“補庫存”階段，冰封的新開工和拿地逐漸被捂熱；“去庫存”實施一年半，資金、政策面支持開發商“加杠桿”，開發商資金來源全面好轉（2015年4季度增長7.7%）和開發成本降低。

　　對于前端投資向好勢頭能否維持，多數機構并不樂觀。頭先，庫存壓力未解。截至2月末，全國商品房待售面積 7.39 億平方米，同比增長15.7%。1月-2月的新開工面積仍然高于銷售面積，導致“隱性庫存”（施工面積）同比增長5.9%，寬口徑庫存去化周期在6年左右；其次，前期一攬子政策激勵的邊際效應減弱，繼續提杠桿、去成本在政策空間上已觸及“天花板”；再次，“去庫存”效應錯配，占庫存70%的三、四線城市房地產銷售卻依舊疲軟；較后，各地“去庫存”政策基調與過往刺激樓市并無二致，外來人口市民化、開發商適度降價等“供給側”改革不足，管理層提倡的“去庫存”與市民化依舊是“兩張皮”。基于此，下半年樓市上漲動力會減弱。

　　但筆者認為，資金寬松、空間分化驅動下的樓市景氣周期正在進行中，這也將至少在一個中期內（2年-3年），將房地產開發投資維持在平穩向上的運行態勢中。在我國經濟轉型“過渡期”和“陣痛期”，融資環境將大周期保持寬松，包括低利率、多元融資渠道。另外，制造業“去產能”和“去杠桿”已呈倒逼之勢，利率從保護和管制到市場化，為維持銀行的利潤水平，從制造業分流出來的信貸額度會流向消費金融市場，即制造業“去杠桿”、個人消費金融“加杠桿”。

　　從全球來看，融資環境大周期寬松疊加居民“加杠桿”，樓市景氣向上是必然趨勢。比如1992年-2006年的美國、20世紀80年代-90年代的日本，曾出現資金驅動下較紅火的一波樓市“大牛”，即便人口紅利已過、城鎮化邁入中低速增長階段。由此，盡管我國城鎮戶均擁有住房已達到甚至超過1套/戶，農業轉移人口和適齡購房人群（25歲-44歲）分別在2010年和2015年達到峰值，人口因素驅動的樓市景氣周期結束，但資金驅動的樓市景氣周期或許剛開始。因此，中短周期內我國樓市景氣度將明顯上升。

　　另外一個穩定樓市開發投資的因素，就是空間大分化。按照《國家新型城鎮化規劃（2014—2020）》、十八屆三中全會關于嚴控特大城市人口和嚴控新增用地的精神，2014年以來，國土部對特大和城市開始劃定恒久性開發邊界，形成空間硬約束。但是，今年“兩會”上，住建部、國土部，以及上海、深圳和南京等特大城市很罕見地強調，要增加土地供應，穩定市場信心。由此，城市樓市調控將由過去的“需求側”抑制轉向“供給側”管理，即多渠道增加土地和住房供應。

　　筆者認為，城市樓市“供給側”管理將極大地發揮樓市“領頭羊”作用。同時，即便一線城市樓市在2015年上漲過快，透支部分動能，新增土地供應不足，導致其在2016年對全國樓市的貢獻度在下降，但二線城市將是2016年樓市“去庫存”政策的較大受益者。近期，二線城市樓市量價齊升、土地市場火熱。1月份-2月份，一線城市城市土地出讓面積下滑28%，但二線城市出讓面積增加44%。由此，如果一、二線城市樓市供需兩旺，交投活躍，加上三大都市圈（特別是長三角、珠三角）內三、四線城市受核心城市需求溢出的利好，全國房地產銷售回升和穩定的態勢不會改變，開發投資整體穩定的態勢就不會改變，這也是房地產托底“穩增長”的關鍵作用。

從政策上看，盡管今年“兩會”上央行表態要清理樓市“頭付貸”，但出發點在于吸取2015年股市“場外配置”的教訓，防止P2P平臺給投機炒作加杠桿、防止房地產企業和中介將客戶定金或頭付款違規置于融資“資金池”。目前，北京、上海、深圳頭付貸僅占成交金額的千分之五，風險可控；個人住房貸款不良率僅0.38%，遠低于銀行整體1.7%的不良率水平。同時，20%的頭付與國際上橫向比仍然是謹慎的。筆者認為，央行表態意味著，房地產金融風險可控，杠桿水平較低，加杠桿趨勢不變。

　　綜上，筆者認為，在樓市“降成本、提杠桿” 政策激勵下，特別是與貨幣環境大周期寬松形成疊加，城市樓市成交量、開發量的占比將進一步提升。根據較新發布的萬科財務報告，2015年，14個城市庫存量由1.55億平方米降至1.30億平方米，消化周期由11.5個月降至8.4個月，這些城市將相繼進入補庫存階段。在其帶動下，全國一、二線城市樓市將全面回暖，而房地產開發投資也將保持穩定，去年12月份房地產開發投資1%的增速或許是中短期內的“底部”。

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