近一個(gè)月來(lái)，讓老百姓每天較緊張關(guān)注的、媒體連篇累牘報(bào)道的，無(wú)非是這一個(gè)月來(lái)動(dòng)蕩不安的樓市。3月25日起，調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，從一線城市到二線城市再到三線。歷史也許會(huì)永遠(yuǎn)記載下這一個(gè)月——中國(guó)樓市格局生變、進(jìn)入新一輪調(diào)整周期的一個(gè)月。

本文，解局君就帶你從3月25日樓市調(diào)控大幕開始，詳解并展望各地樓市格局。

一線城市：終于遭到“打壓” 未來(lái)或“消停”一陣子

背景：北上滬房?jī)r(jià)一直是一片狂熱的高位上漲現(xiàn)象，一是城市人口多，正常的購(gòu)房“剛需”大，二是投資客炒房，三是金融杠桿被濫用，四是土地供給有限，五是沒(méi)有過(guò)緊的調(diào)控政策。

新政落地后，一線城市初現(xiàn)效果，短期“冷靜”，但業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)不會(huì)初現(xiàn)大幅度下跌現(xiàn)象。

深圳

政策：

在深圳房?jī)r(jià)連續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)15個(gè)月后，政府終于出手了。“3·25”樓市調(diào)控新政出臺(tái)，新政中有兩點(diǎn)較為關(guān)鍵：一是外地戶籍購(gòu)房社保年限由一年改為三年；二是即使頭套房房貸付清，二套房頭付較低也要四成。

4月1日，深圳房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格又迎來(lái)例行更新，評(píng)估價(jià)普遍上調(diào)超50%，這使得二手房交易者承擔(dān)的稅費(fèi)成本大幅增加。對(duì)于未滿兩年的房產(chǎn)交易，評(píng)估價(jià)調(diào)整前后稅費(fèi)差額較高可達(dá)數(shù)萬(wàn)元甚至十萬(wàn)元以上，無(wú)疑會(huì)對(duì)短期炒房客形成一定壓力。

市場(chǎng)反應(yīng)：

在調(diào)控組合拳作用下，持續(xù)高燒的深圳樓市顯現(xiàn)出降溫跡象。新房、二手房成交量接連下滑，開發(fā)商延緩?fù)票P速度，投資客降價(jià)拋盤，看房者普遍的態(tài)度從此前的惶恐入市變?yōu)椤霸倏纯础薄Ｊ袌?chǎng)人士普遍預(yù)計(jì)受政策影響，消化周期在3個(gè)月左右，所以未來(lái)二季度市場(chǎng)成交將會(huì)回落，但不會(huì)出現(xiàn)大幅下降現(xiàn)象。

此次政策調(diào)整，社保由1年變成3年，除了遏制投資客，還將對(duì)部分非深戶居民購(gòu)房帶來(lái)一定的影響。在深圳需要購(gòu)房的，很多是外地的年輕人，本來(lái)，就深圳的平均收入水平來(lái)說(shuō)，目前的房?jī)r(jià)就與供房能力脫節(jié)。在這場(chǎng)樓市調(diào)控中，購(gòu)房門檻提高，很多年輕人表示“我們這些外來(lái)的年輕人不知道要到什么時(shí)候才能有自己的房子，已經(jīng)不止一次冒出回老家的念頭。”調(diào)控過(guò)后，人們的購(gòu)房需求依然在。

真正決定未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的，只能是供需關(guān)系，只有在住房供給總量大于需求量的情況下，房?jī)r(jià)才會(huì)真正降下來(lái)。

上海

政策：

上海3月25日出臺(tái)“史上較嚴(yán)”“趕超北京”樓市新政，二套普通房頭付不低于五成，二套非普通頭付不低于七成；非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)稅或社保年限由累計(jì)繳滿兩年調(diào)整為連續(xù)繳滿五年。

市場(chǎng)反應(yīng)：

由于風(fēng)向轉(zhuǎn)變，政策落地后的頭個(gè)周末，上海樓市降溫明顯，其周邊樓市快速升溫。上海樓市購(gòu)賣姿態(tài)出現(xiàn)“互換”，購(gòu)家觀望氣氛抬頭，賣家主動(dòng)降價(jià)的多。短期來(lái)看，由于購(gòu)家減少且意愿不，市場(chǎng)預(yù)計(jì)未來(lái)一兩個(gè)月成交縮量探底可能性較大。

此次調(diào)控主要是需求端的調(diào)控，但真正解決問(wèn)題還要考供應(yīng)端。上海官方此前表示，今年的土地管理中，會(huì)加大土地的供應(yīng)，確保“十三五”供地總量不會(huì)低于“十二五”，而且會(huì)有所增加。2016年的商品房土地供應(yīng)量比2015年提高169公頃。不過(guò)，產(chǎn)生的效果可能在明年或者后年才能顯現(xiàn)。

北京

政策：

北京在交易端雖未有出臺(tái)遏制政策，但在土地市場(chǎng)已開始重拾“90/70”政策，即套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。

北京至少有兩年沒(méi)有要求新出讓土地的商品房項(xiàng)目必須執(zhí)行“70/90”政策。因?yàn)楫?dāng)下大戶型豪宅市場(chǎng)占據(jù)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)主流產(chǎn)品，重拾“90/70”，其實(shí)主要是為了彌補(bǔ)剛需型產(chǎn)品供給不足的問(wèn)題。

然而不少專家認(rèn)為，戶型、套數(shù)應(yīng)該在遵守規(guī)劃的前提下由開發(fā)商自由決定。事實(shí)上，很多開發(fā)商也想出了不少辦法來(lái)應(yīng)對(duì)這項(xiàng)規(guī)定。比如，此前北京一些項(xiàng)目就出現(xiàn)了將兩套房源拼成大戶型出售的情況。政府的本意在導(dǎo)向開發(fā)商購(gòu)了土地后做小戶型，但可能還是治標(biāo)不治本。決定商品的價(jià)格在于供應(yīng)和需求兩端，但僅靠出臺(tái)一兩條政策很難扭轉(zhuǎn)目前市場(chǎng)上小戶型斷供的局面。而當(dāng)下居高不下的地價(jià)，也決定了開發(fā)商不得不去做高端產(chǎn)品，從而保證利潤(rùn)。

“70/90”較大的問(wèn)題是，高地價(jià)以及供應(yīng)與需求嚴(yán)重不匹配之間的矛盾。政府如果要解決小戶型供應(yīng)問(wèn)題，應(yīng)主要依靠自住型商品房來(lái)解決。

市場(chǎng)反應(yīng)：

總體而言，北京樓市仍然保持著“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)。繼上海、深圳樓市先后因政策打壓而出現(xiàn)降溫，北京雖然尚未有調(diào)控政策出臺(tái)，但是受預(yù)期影響，此前恐慌性購(gòu)房情緒已基本被壓制，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，近期北京二手房市場(chǎng)的新增客源和新增房源等指標(biāo)都在下降，說(shuō)明供需雙方對(duì)市場(chǎng)的熱情有所冷卻。預(yù)計(jì)接下來(lái)一段時(shí)間北京樓市將進(jìn)入平穩(wěn)周期。

一線城市周邊

滬深兩地樓市調(diào)控政策聯(lián)袂落地后，資金的溢出效應(yīng)明顯，大量資本有進(jìn)入一線城市周邊，于是一線城市房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)傳染至周邊城市，毗鄰深圳的東莞、惠州，北京周邊的燕郊、香河、固安和廊坊等近日漲價(jià)態(tài)勢(shì)猛烈。

于是，踏入4月，調(diào)控版圖擴(kuò)大至環(huán)京地區(qū)。4月1日晚，河北省廊坊市政府發(fā)布限購(gòu)令，規(guī)定在鄰近北京的三河市、大廠縣、香河縣和固安縣實(shí)施限購(gòu)，非本地戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房，上述地區(qū)購(gòu)房頭付款比例較低限制從此前兩成升至三成。

部分二線城市房?jī)r(jià)近期開啟“狂奔模式” 未來(lái)樓市走向或看二線城市

今年，二線樓市也憑借相對(duì)寬松的購(gòu)房政策，購(gòu)房需求得以不斷釋放，住房成交量和價(jià)格均持續(xù)上升。一線城市調(diào)控出臺(tái)后，投資/投機(jī)客紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，購(gòu)房者在購(gòu)漲不購(gòu)跌的心理預(yù)期下，入市的積極性大幅提高。

于是，3月份二線城市樓市出現(xiàn)了異常火爆的局面。15個(gè)二線城市3月新建商品住宅成交面積為1825萬(wàn)平方米，比今年2月環(huán)比增長(zhǎng)160.6%，比去年3月增長(zhǎng)96.4%。其中，杭州趕超一線城市，環(huán)比增幅為30個(gè)城市中較高，達(dá)到322.1%。

對(duì)于二線樓市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)人士普遍預(yù)計(jì)二線城市樓市政策依然趨寬，部分熱點(diǎn)城市雖開始出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策，但力度有限，二線城市將保持高位運(yùn)行，并大有持續(xù)升溫之勢(shì)。

并且，二線城市缺乏滬深的人口和購(gòu)購(gòu)力基礎(chǔ)，購(gòu)房需求在再生性和持續(xù)性方面遠(yuǎn)不如一線城市，因此不太可能出現(xiàn)如一線城市般非理性上漲現(xiàn)象。

二線城市已進(jìn)入新的周期。市場(chǎng)人士認(rèn)為，后續(xù)決定市場(chǎng)走勢(shì)的將是二線城市，二線樓市持續(xù)升溫將帶動(dòng)全國(guó)成交量上升。

合肥

政策：

有人形容，2016年的合肥樓市猶如脫韁的野馬。4月2日，合肥市房地產(chǎn)管理局等四部門聯(lián)合出臺(tái)樓市調(diào)控新政，2016年城區(qū)商品住房土地供應(yīng)同比增加15％以上，并實(shí)行“差異化供地”，同時(shí)對(duì)一些樓盤“捂盤惜售”及捆綁車位等行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。

三線城市仍在冰天雪地里

在一二線城市樓市火爆得需要“潑水”時(shí)，三四線城市依然“哆哆嗦嗦”地待在冰天雪地。目前，一線城市房?jī)r(jià)高位震蕩，二線城市即將成為領(lǐng)跑者，而三四線城市則繼續(xù)分化與筑底。一二線城市的火力帶不起三四線房地產(chǎn)，而未來(lái)一線樓市降溫對(duì)其可能是“雪上加霜”。

當(dāng)前為了鼓勵(lì)人們購(gòu)房，各地地方政府也是絞盡腦汁、“蠻拼的”。沈陽(yáng)和海口陸續(xù)出臺(tái)大學(xué)生購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，意味著此類措施頭次出現(xiàn)在地方救市方法中。

沈陽(yáng)

政策：

對(duì)畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生給予住房公積金政策支持，較高貸款額度為單方60萬(wàn)元，雙方80萬(wàn)元。對(duì)高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生給予每平方米200元的獎(jiǎng)勵(lì)政策。同時(shí)，對(duì)在校生、新畢業(yè)生給予契稅全額補(bǔ)貼政策。

海口

政策：

海口也祭出鼓勵(lì)大學(xué)生畢業(yè)購(gòu)房新政。國(guó)家985和211高校畢業(yè)生等在海口市工作并繳納3年（含）以上社保，購(gòu)購(gòu)頭套新建普通商品住房的，政府予以不超過(guò)2萬(wàn)元的住房貨幣化補(bǔ)貼資助。

兩城市此舉得到了廣泛批評(píng)，把去庫(kù)存的手伸向剛畢業(yè)的學(xué)生甚至在校生，這不僅無(wú)助于去庫(kù)存，反而是歪曲了去庫(kù)存的政策方向。頭先此類大學(xué)生購(gòu)購(gòu)力不強(qiáng)，對(duì)去庫(kù)存起不到太大作用；一定要購(gòu)，這容易助長(zhǎng)某種“啃老”的風(fēng)氣；第三，此舉其實(shí)是在通過(guò)瘋狂的加杠桿增加風(fēng)險(xiǎn)。

龐大的房地產(chǎn)庫(kù)存從何而來(lái)？從深層次看，它是部分房地產(chǎn)商違背市場(chǎng)規(guī)律開發(fā)的結(jié)果，是部分地方政府為了獲得賣地收入、放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控的結(jié)果，還有資源的流失、人口的下降，以及經(jīng)濟(jì)整體下滑的結(jié)果。這些根本問(wèn)題不解決，永遠(yuǎn)無(wú)法做

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