購房過程中，我們總會遇到各種問題，尤其在二手房交易時遇到的糾紛更是數不勝數。譬如一些中介想方設法在合同上做手腳，與購房者簽訂“陰陽合同”，這種方式極易給購房者帶來各種法律風險。這不，朱先生就遇到了有關“陰陽合同”的糾紛。

  誤入中介圈套 多繳納2萬元稅費

  朱先生看中一套總價180萬的二手房，但是房子不滿2年，總價和交易稅費大大超出預算范圍，朱先生因此猶豫不決。中介王小姐暗示，可以采取陰陽合同的方式，報低總成交價，這樣就能降低稅費。朱先生采取了王小姐的建議，報低了成交價。

  但是，由于80萬成交價過低，房管局經過對該房屋的評估后，較后按照110萬的標準讓朱先生交稅。這樣一來，稅費就多出來了2萬元，朱先生越想越生氣，將王小姐告上了法庭。

  像朱先生這樣一味追求低價而忽略風險的購房者并不在少數，但是很多購房者并不知道其中的風險。為此，有讓專業的律師指導購房者認清什么是陰陽合同，以及如何處理陰陽合同產生的糾紛?

  購房誤入中介圈套 如何破解二手房中的“陰陽合同”?

  一、什么是“陰陽合同”?

  二手房購賣中，為了降低交易成本、逃避稅費，購賣雙方往往會簽訂兩份交易價格不同的合同。真實的交易價格比較高，但并不提交到稅務和房管部門，而是把另一份交易價格比較低的合同備案網簽，并按比較低的價格繳納稅費。

  二、陰陽合同違法，但不代表購賣合同無效

  簽訂陰陽合同為了逃稅，這當然是違法的。以避稅為目的簽訂的相關條款法律上是無效的，但是，律師提醒購房者，并不能因此直接導致雙方所簽訂的購賣合同無效。

  因為雙方的房屋購賣行為本身并不違法，雙方達成的交易價格也不違法，違法的只是雙方在購賣過程中達成的避稅條款。在這個法律關系中，購賣合同是基礎，避稅條款只是履行購賣合同中的環節之一。避稅條款違法無效，并不能直接導致整個購賣合同無效。

  因此，如果雙方因陰陽合同為由發生糾紛，沒有特殊情況和約定的話，以此為由是無法認定合同整體無效，或因此解除合同的。

  三、存在陰陽合同的情況下，應以哪一份的效力為準?

  通常有兩份相沖突的合同，一般判斷是以后形成的合同為準，但是在陰陽合同的條件下，并不能這樣簡單判斷。

  很多真實價格的陰合同是簽訂在前，用于備案的陽合同是簽署在后。所以，并不能簡單地認為以在后且經過官方備案的以哪份的效力為準，要看哪份能體現雙方的真實意思表示。

  頭先看雙方發生爭議后對哪份合同有效的主張，如果雙方對此主張一致自然沒有爭議。如果雙方對以哪份合同為準有爭議，就要看具體合同內容判斷了。

  律師介紹，目前房屋購賣中的陰陽合同大多是由中介代為起草處理的，通常是有以一個低的交易價格，再加上高額的裝修補償條款或補充協議的內容來形成整個的交易價格。而辦理網簽等手續時，高額裝修補償的數額是不體現的。

  對于哪份為真，通過合同條款通常是比較好判斷的，如果體現得不清楚，可以結合房屋交易時的市場價格、雙方的關系、合同中的其他約定內容綜合確認。

  四、對陰陽合同中涉及的違法行為如何處理?

  1、法院原則上只處理民事法律關系

  有購房者以陰陽合同為由到法院起訴，要求確認合同無效。而法院審理的結果很可能是認定雙方真實意思表示的交易內容有效。這時，主張無效的一方往往無法接受，指責法院對違法行為不理不管。

  實際上，司法機關和其他國家機關維護法律也是各有職責分工的。追繳稅款應該由稅務機關來負責。從民事訴訟的角度講，法院審理雙方的房屋購賣糾紛，還是以認定購賣關系本身是否合法、是否應支持或駁回一方的訴求為主。通常，法院就是這么處理的。

  2、避稅的違法的兩種曝光途徑

  從實踐來看，陰陽合同避稅的違法手段，目前基本處于民不舉、官不究的狀態，但一旦曝光到稅務部門，肯定是處理的。

  當事人自己當然可以向稅務部門舉報。除此之外，由于法律規定法院在審理中發現違法犯罪行為，可以通知相關職能部門處理，所以，也不排除法院會以司法建議等通知相關主管機構。

  律師提示：大多數法院在處理此類案件時，通常不會主動把線索反饋給稅務部門，還是以處理民事法律關系為界限。但是，也確實有些法院會針對一些案件發司法建議書給房管和稅務部門。這個事情，做與不做，由法院來決定。

  3、避稅行為被曝光的后果是什么?

  所謂避稅是好聽的說法，實際上是逃稅的違法行為。如果有人將二手房陰陽合同的事情舉報給稅務部門，或者法院發了相關的司法建議書，那么這個避稅的違法行為，就面臨被處理。

  后果有多種可能：較低限度也要由購賣雙方按實際交易價格補繳稅款，誰也占不了便宜。如果往嚴重了說，對該行為處以罰款、拘留等行政處罰甚至追究刑事。

  結語

  小編在此提醒廣大購房者，如果你要簽訂陰陽合同，那么同時也要有事后糾紛乃至于兩手空空的心理準備!購房不易，且行且謹慎!

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