經(jīng)濟工作會議將“去庫存”納入明年我國確定的五大經(jīng)濟任務(wù)之一，并將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵各方購購庫存商品房出租、鼓勵房企降價，以及取消過時的限制性措施等手段一并祭出。化解房地產(chǎn)庫存，既要化還要解，如何推動消化庫存壓力還需要一系列配套政策來解決問題，在業(yè)界看來，的表態(tài)正是刺激銷售政策進一步加碼的明確信號。

  巨大庫存壓力難解

  “今年，全國商品房成交量有望接近或超過2013年的較高水平，但從全國商品房待售面積來看，截至11月已經(jīng)超過6.9億平方米。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一一語道破我國嚴(yán)峻的去庫存形勢，他直言，自2011年開始，我國每年商品房待售面積都要新增1億平方米左右，這還沒有包括全國大批在建項目以及已經(jīng)賣出土地但還未動工的項目，一些城市前幾年開發(fā)量過大，使得現(xiàn)階段去庫存道路行進得十分艱難。

  而針對日前國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月我國70個大中城市房價數(shù)據(jù)，也有不少業(yè)內(nèi)人士一臉愁容，認(rèn)為樓市的暖冬難比肩夏日艷陽高照，全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)仍不樂觀，高庫存情況雖有改善但十分有限，全國大多數(shù)地區(qū)開發(fā)商購地積極性仍不足，他們預(yù)測明年我國去庫存壓力仍高企。“目前，一線城市較被標(biāo)桿房企看好。特別是降息后，一二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)。然而三四線城市因為庫存完全值過高，即使今年信貸等措施輪番刺激，短時間內(nèi)出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。”北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示。

  戶籍改革、降房價 一個都不能少

  面對這樣的局面，本次會議明確了明年我國化解房地產(chǎn)庫存的幾大主要政策路徑，尤其是通過落戶去庫存在本次會議內(nèi)容中占據(jù)了較大篇幅。具體來說，包括按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地購房或長期租房的預(yù)期和需求；明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

  此外，會議還提出明年我國將發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購購庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格，促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度；取消過時的限制性措施。

  值得注意的是，有關(guān)“取消過時的限制性措施”的消息甫一傳出，不少業(yè)界人士將這項表態(tài)與我國的房屋使用權(quán)限相掛鉤理解，認(rèn)為這或指我國將取消現(xiàn)有“70年產(chǎn)權(quán)”的相關(guān)規(guī)定，并以此來刺激消費者的購房需求。

  然而，此后又有部分專家卻給出了大相徑庭的看法，認(rèn)為這是此前我國取消限購措施的總結(jié)，并暗示了未來可能進一步放開限貸的趨勢。

  去庫存大戰(zhàn)前路漫漫

  “總體來說，去庫存政策都是我國持續(xù)在推出、貫徹的，不僅明確了堅定推動化解庫存的態(tài)度，也釋放了明年配套政策深化方向的信號。”亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存表示，在會議上提出的大多數(shù)去庫存政策方向應(yīng)該主要還是針對三四線城市，尤其是庫存量較大的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

  以鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價格為例，鏈家地產(chǎn)分析師李巧玲表示，目前在需求量、土地成本較高的一線城市房地產(chǎn)市場，降價是不符合市場規(guī)律的，但在三四線城市，即使不出臺明確的鼓勵政策，開發(fā)商近兩年仍然是會自主進行降價促銷的。陳寶存表示，下一階段，政策的關(guān)鍵是要看政府是否會通過降稅等方式，進一步幫助在三四線城市仍有大量庫存的房企加大降價幅度，放大對消費者購房需求的刺激。

  而知名經(jīng)濟學(xué)者馬光遠(yuǎn)對于農(nóng)民市民化的去庫存路徑則表示，如果真的希望未來成為市民的農(nóng)民工成為購房的主力人群，就必須在戶籍制度、在中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進，只有農(nóng)民工在一個城市里享受的就業(yè)、子女教育、醫(yī)療等公共服務(wù)能夠跟上，購房對他們才有意義。

  不過，對于的去庫存決心能為明年的市場帶來多大的推進作用，業(yè)內(nèi)均表示效果難以預(yù)測，“不可否認(rèn)，近兩年一系列的樓市刺激政策對于推進三四線城市去庫存的效果并不十分理想，因此，明年能否改變高庫存狀態(tài)還需靜觀有效政策實施力度幾何”。陳寶存表示。而平安證券頭席經(jīng)濟學(xué)家鐘偉更預(yù)測，我國樓市去庫存需要6-7年時間。

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