繼去年政府工作報告提出“抓緊實戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策”后，國務院抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策，完善配套措施，建立城鄉統一的戶口登記制度。我國實行了50多年的“農業”和“非農業”二元戶籍管理模式也在逐漸退出歷史舞臺。

    在戶籍改革的 大潮中，與農業人口息息相關的農村集體用地，所謂俗稱的“宅基地”或“小產權房”將何去何從，是每個“農轉非”居民較關注的問題。這些建立在農村集體土地上的房屋，本是“村民”所有，但在農業戶口取消后，他們的歸屬問題似乎被遺忘了。

    進：宅基地使用權仍在經舊城改造“洗白”

    住城中村的小王正在為老家一套老房子東奔西走。原來，小王祖父名下有套房產，土地是集體所有宅基地，祖父系該農村集體戶口，但是隨著父親上大學后就業，一家人轉為非農戶口。如今，家里三代單傳的小王作為非農戶口，對該房屋是否可以繼承犯了難，由于祖父手上僅有一份購房合同，沒有房產證，這套房屋也難以上市交易。

    事實上，我國的農村土地為集體所有，個人所擁有的只能是房屋的所有權而非土地的所有權。業內人士表示，依據我國法律規定，宅基地的所有權和使用權是分離的，宅基地的所有權屬于集體，使用權屬于房屋所有人，農村村民的宅基地使用權是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用權，不能隨意對宅基地進行處置，所以宅基地不屬于遺產，不能被繼承。但建造在宅基地上的房屋屬于公民個人所有，可以繼承。

    按照我國法律規定的“地隨房走”的原則，公民繼承了房屋，可以使用房屋所占的宅基地。所以小王不能單獨繼承祖父的宅基地，但仍可以繼承祖父的房屋并且繼續使用這塊宅基地。

    據了解，市面上有些小產權房已經通過“三舊”改造成功“洗白”為商品房并拿到了房產證。早在2014年便有媒體報道，廣州芳村某樓盤經舊城改造補地價成為商品房項目，在當時已入住三四年。經與地產中介人士確認及到房產登記部門核實，該樓盤的確是已出房產證的商品房項目，當初是以宅基地項目出售。但通過“三舊”改造“洗白”仍非正途，農村土地、農村房屋的登記等系列問題在法律中尚不明確，亟待完善。

    退：集體產權屬街道原村民尚待“拆遷”

    小李生活在廣州的城鄉結合部，上世紀八十年代初曾有機會“農轉非”。村里人相繼由農村戶口轉為非農業戶口，而同是農民出身的鄰居，每年有旅游費有分紅，村里集體產權的房子只能由村民購購，不到十年，這批人全部后悔，隨之而來的經濟大潮使農村人口收入大變樣，成為工人的村民與分紅無緣，對是否購購村中的“小產權房”也是進退維谷。

    轉為非農業戶口的居民想轉回農業戶口，小李并非個例。小孫曾是農業戶口，家住北京的城鄉結合部，二十年前購了農村集體產權房屋，拆遷過后，一家人全部轉為城鎮戶口，這棟“小產權房”于他們只有一張薄薄的購購合同，年前小孫購了新的商品房，認定為“頭套房”。小孫說，當地居委會表示如果這批小產權房“拆遷”，他們原住村民也會得到相關補償，“頭套房的優惠條件算是撿來的。”

    對于這部分等待拆遷補償的“原住民”，業內提示，如果家中人口全部轉為城市居民，不要自行拆遷小產權房。一旦自行拆遷，由于家里已不再有人是集體成員，或者該集體已不存在，原有的使用權也將隨之丟失。

    小產權房是我國城市化過程中的產物，律師認為，房子無論是否有產權證，無論是商品房還是建在村集體土地上的房屋都可以作為遺產可以繼承;宅基是不允許流轉到本集體經濟組織以外的人，但許多地方現實中可以在一定范圍區域內流轉。

    如今農非界限不再明確，統一居民戶口已是大勢所趨。而與農業人口有著密切關系的宅基地、小產權房會有怎樣的變革，將極大影響房地產業。小產權房較終是進是退，相信隨著我國法律的不斷完善答案終將浮現。

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