高地價增加企業財務成本 規模越大債務越高

　　房地產企業總體負債不降反升

　　6月份以來，土地市場持續高溫，一二線城市新推地塊尤其是住宅型用地被普遍“地王化”。另一方面，住宅成交量正在逐步回落，業內分析認為二季度樓市將進入階段性盤整。因此，高價拿地的企業未來將面臨資金鏈方面的潛在風險。

　　克而瑞研究6月5日的研究報告指出，受益于2015年至今寬松的貨幣政策，上市房企發債頻繁，債務結構得到了優化，短期償債風險也得以降低。但長期來看，由于土地總價明顯上升，房企的投資力度也不斷加大，總體負債規模不降反升。

　　該機構的研究結果顯示，多數房企有息負債總額正在增加。2015年，65家房企有息負債總額為32300.85億元，平均有息負債為496.94億元。細分來看，大中型房企有息負債總額高企，主要由于城市樓市火爆，企業加快布局，資金需求量陡增，同時國內融資渠道增多、成本降低，以大型和國資房企為代表的單筆融資規模增大。而中小型和區域型房企的有息負債總額相對較低，一方面是受限于企業規模與擴張速度，資金缺口和融資能力較低；另一方面，“輕資產”介入降低企業負債壓力。

　　值得一提的是，有息負債總額排名前十的企業以大中型房企為主。其中，恒大、綠地位列前兩位，分別為2969.06億元和2398.75億元，萬達、中國中鐵、中國鐵建、保利有息負債也超千億元。同比2014年，恒大有息負債漲幅較高，達90%；碧桂園漲幅排名，達到47%。

　　此外，凈負債率較高的前十家企業以中小房企為主?？硕鸬难袌笾赋?，排名榜首的為云南城投，凈負債率為434%，同比2014年上升89個百分點；其次，為信達和綠地，凈負債率分別為281%和273%，分別同比2014年上升89個百分點和97個百分點。

　　在分析企業高負債率背后的原因時，朱一鳴指出，以信達、華發為代表的有國資背景的企業，融資渠道多元、外借資金成本低，拿地布局表現激進，造成資金鏈繃緊，凈負債率持續攀升。

　　整體來看，2015年65家房企短期負債總額為10330.56億元，平均短期負債158.93億元。2015年末，短期有息負債較高的十家企業分別是恒大、中國中鐵、中國鐵建、綠地、萬達、保利、富力地產、萬科、碧桂園、陽光城。

　　對此，朱一鳴分析表示，從恒大、綠地、萬達、保利等企業可以看出，短期有息負債的總額和房企的規模基本是呈正相關的，規模越大的企業短期有息負債的總額也就會越高。針對企業償債能力，他進一步表示，在當前市場背景下，房企規模越大，越應當拓展融資渠道，減小土地投資力度，降低財務風險。

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