“兩岸猿聲啼不住，輕舟已過萬重山。”房價漲勢兇猛，讓購房者已經方寸大亂。

　　7月18日，國家統計局發布6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，其中上漲的城市有55個，二線城市合肥、廈門、南京分別以4.9%、4.7%、4%領漲，北上廣深四個一線城市中深圳環漲2.6%居頭。

　　住建部政策專家委員會副主任顧云昌7月21日在海南三亞指出，下半年中國房地產市場會走穩，但全年銷售量和土地價格有望創出歷史新高。

　　“當前的宏觀大背景下，對于購房者來說，無論購漲購跌，再不購就什么都購不起了，落袋為安的房產比銀行的存款更讓人放心；但購購力就在那里，有價無市的疲態已經初步呈現。”地產專家段舒懷則告訴記者，對于開發商來說，房地產行業現在已經屬于“高危”行業，不拿地等死，拿了地拖死，每一個地王都產生于戰戰兢兢的開發商群體中，較終拼的還是希望達摩克利斯之劍別落在自己頭上。

　　房價高燒不下

　　家住廣州天河某小區的陳小姐較近的換房經歷，讓人明顯感覺到了房價上漲的暗流涌動：兩天之內，賣房業主將出讓價上調了整整10萬元。與此同時，地產中介放出的二手盤均紛紛漲價。

　　廣州中原地產一位一線中介人士稱，受附近某大地產商推出新盤定價高企因素影響，周圍二手樓價格紛紛上揚；在增城、南沙花都等 區域，新盤受到各路大資金光顧，部分樓盤甚至一日賣光。

　　業內人士指出，去年北上深等一線城市房價大漲時廣州似乎波瀾不驚，相對洼地效應下今年補漲的趨勢明顯。

　　而在深圳，房價漲幅已經出現區域分化，福田、南山、前海繼續上漲，但龍崗、羅湖等區域已較去年高峰期放盤價回落幅度在10%。盡管統計數據漲幅坐頭把交椅，但深圳二手房事實上已經量價齊跌，價格上漲主要是新盤和高端豪宅因素。北京和上海兩地，房價雖然已經攀得很高，但依然在堅挺地上漲。

　　“在北京市場，總價低于300萬的房子已經難覓蹤影，無論商住還是普通住宅都一路走高，加上限購傳言層出不窮，但凡有出手機會（資格）的購房者大都紛紛，落袋為安的房產比銀行的存款更讓人放心。”段舒懷說。

　　國家統計局數據顯示，6月份70個大中城市，新建商品住宅價格同比漲幅較高的是深圳、廈門、上海；其中，深圳漲幅高達47.4%。6月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市分別比上月增加7個和2個，但漲勢有所放緩。

　　國家統計局城市司統計師劉建偉解讀稱，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均繼續收窄，二三線城市同比平均漲幅仍在擴大。以合肥為例，國家統計局監測顯示，雖然房價環比漲幅有所收窄，但在全國房價漲幅榜中，合肥6月份仍然以4.9%的增速再度位居漲幅榜頭，而廈門排名、南京排名第三。

　　萊坊研究部主管紀言迅認為，深圳和上海這兩個城市房價上漲都有其特征，“上海吸引銀行和金融機構，而IT和開發商集中落戶深圳；因此這兩個城市住宅都有很強的需求，房價也有繼續增長的趨勢”。

　　榜首太平戴維斯數據顯示，全國各等級城市6月份住宅銷售價格已經連續第4個月均出現環比上漲。不過除了一線城市環比上漲了30個基點外，其他等級城市環比的漲幅均出現收窄的情況。“如果價格增速繼續放緩，五線城市的房價或開始轉跌。”這家機構研究人員表示。

　　“面粉”反作用力

　　相較于不斷飆漲的房價，全國土地市場價格也在瘋狂上漲。

　　中原地產研究部較新統計數據顯示，2016年上半年，北京合計出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區改造、居住類合計7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元。

　　“從土地成交歷史看，2016年上半年，北京土地市場創造了多項歷史較低，但溢價率、樓面價則刷新了歷史較高紀錄。”中原地產頭席分析師張大偉表示，今年上半年出讓地塊中，能夠成為商品房住宅的部分估計僅有3000套。

　　鑒于此，張大偉認為，一線城市減少土地供應是趨勢，僅有的土地成交也將全面“地王化”，對房價的影響也將非常大。

　　針對土地價格飆漲，以及不斷上揚的房價，各地區也在出臺調控政策，但依然不能阻止土地價格上漲的趨勢。

　　合肥在6月底出臺了比蘇州、南京土地熔斷更嚴厲的土地出讓政策：20億元以下的土地，一個月付清土地款；20億元以上的，半年付清。合肥各區縣拍出地王的，開發商必須在土地出讓合同簽訂的一個月內一次性付清土地出讓金。

　　分析人士認為，合肥出臺的限貸政策一定程度上抑制了樓市成交量，因此房價環比漲幅較6月有所收窄。

　　南京也出臺了調控政策。5月底南京相關部門通過其官方微博發布消息，南京對土地出讓實行較高限價，對競購人報價超過較高限價的，終止土地出讓，競價結果無效。但近期的土拍表明，南京的土地熔斷機制，對過熱的土地市場作用不大。

　　另一個熱點是蘇州。蘇州4月舉行的今年頭場土地拍賣會，成為40多家開發商圍獵的秀場，13幅土地拍賣的總價約250億元，這些地塊的平均溢價率達到2倍之多。

　　土地瘋狂，與蘇州房價的飛漲直接相關。去年7月份時，蘇州平均房價只有1.2萬元/平方米左右，今年3月蘇州房子均價已經升至近1.8萬元/平方米，目前已經超過2萬元/平方米。

　　“銷售市場持續的上揚，以及今年以來流動性持續寬松，進一步提升了土地市場熱度。目前在東莞、廊坊、蘇州等一線城市周邊城市以及杭州、成都等二線城市，土地價格不斷上漲。”世邦魏理仕研究部經理謝晨認為，這些土地價格的走高和地王的成交案例，又成為強化樓市未來上漲預期的信號。

　　易居中國執行總裁丁祖昱認為，現在土地的集中度越來越高，且拿地王的公司比較集中，主要是國企、央企，還有一部分當地的龍頭企業，“開發商是在和央企搏資源、搏未來的生存空間。如果不做，就會被別人并購掉”。

　　“今天地王的成因基本上大家都認同，因為市場上錢又多又便宜。從某種程度上說，在利息越來越低的情況下，不拿錢是很吃虧的。過去12%-13%的利率都搶著拿，今天2%的利率不拿，就把大好河山拱手相讓。地王不斷產生，一定會對房企運作模式發生很大的變化。”丁祖昱說。

　　段舒懷分析稱，北京新推出的幾幅地塊再次刷新成交紀錄，溢價都超過100%還吸引了數十家開發商競價，再次驗證北京的土地市場是賣方市場。顧云昌則預測，下半年中國房地產市場會走穩，全年銷售量和土地價格有望創出歷史新高。

　　已成“高危”市場？

　　未來房價將走向何方？顧云昌預測稱，2017年，房地產銷售或將明顯放緩，甚至出現負增長。銷售回落主要因為前期需求透支，但樓市下行的時期恰恰是購購力重新積蓄的階段，此后又會出現回漲的情形。

　　事實上，上半年的房價飆漲形式是產業，本質卻是金融。

　　2016年以來，信貸延續擴張態勢。今年一季度，新增人民幣貸款4.61億元；其中新增個人住房貸款1萬億，創下自2010年央行開始公布金融機構貸款投向報告以來的歷史較高紀錄。

　　北京創高助新會計師事務所負責人黃華認為，除了信貸的擴張，實體經濟投資的緊縮，股市投資的緊縮，以及一線樓市信貸的緊縮，則是二三線樓市突然暴漲的主要原因。

　　段舒懷認為，亂象只是表象，根源很復雜，要分析房價需要從土地市場（土地供給方），房地產商（房產提供方）和購房者（需求者）三個方面來分析。

　　“分析土地地價趨勢可以從6月13日北京市委市政府的‘發展北京城市全面提升城市建設規劃水平’文件中看出端倪：推動城市規劃建設向更加注重減量提質轉變，五環路內嚴禁新增建設用地，嚴格控制建設規模，不難得出結論，至2020年北京土地供應只可能更緊不可能放量；所以，北京房價將持續上升。”段舒懷稱。

　　段舒懷同時認為，房地產行業現在已經屬于“高危”行業。

　　“除非北京繼續吸引全國高收入群體進入，僅靠具備購房資格的購房者是承擔不起目前的房價的，但北京嚴格限購政策讓這種可能遙不可及，現在開發商拿地也是在賭不會接到較后一棒。”段舒懷表示。

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