種種跡象表明,一線城市房價(jià)的調(diào)整就在不遠(yuǎn)的將來。且讓我們來看看,那些支撐一線城市房價(jià)的條件發(fā)生了什么變化?  

樓市觀察  

支撐一線城市房價(jià)變化的條件已經(jīng)發(fā)生了變化,加上房地產(chǎn)本身的周期性調(diào)整,已經(jīng)漲到天上去的京滬的房價(jià)還能堅(jiān)持多久?  

無論誰來評(píng)判中國的房地產(chǎn)市場,必須把一二線和三四線城市分開來談,因?yàn)椴煌鞘械氖袌龇只浅４?有的無房可賣,有的庫存壓頂。但說到一線城市,卻是眾口一詞,房價(jià)會(huì)漲。因?yàn)橘Y源的獨(dú)特性,土地的稀缺性,購購力的強(qiáng)大,導(dǎo)致房價(jià)有強(qiáng)大的支撐。  

但筆者有不同看法,種種跡象表明,一線城市房價(jià)的調(diào)整就在不遠(yuǎn)的將來。且讓我們來看看,那些支撐一線城市房價(jià)的條件發(fā)生了什么變化?  

頭先是人口流入的城市化紅利。這是過去支撐一線城市房價(jià)的較剛性需求部分,北京和上海前些年每年大約都能增加50萬上下的流入人口,雖然加重了大城市病,但卻為房地產(chǎn)提供了巨大需求,成為房價(jià)上漲的源動(dòng)力。  

而這兩年來,這樣的局面一去不復(fù)返。為緩解城市人口壓力,一線城市政府紛紛出臺(tái)政策,大力推進(jìn)人口疏解工作。就北京統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2015年末,北京市常住人口比2014年末增加19萬人,但增幅下降,與2014年相比少增加18萬人。短短幾年,一線城市外來人口增速大大放緩,這無異于釜底抽薪,使需求量從根本上減少。  

其次,房價(jià)本身也已曲高和寡,地價(jià)再高也難變現(xiàn)。近幾年眾多開發(fā)商因?yàn)槿木€城市滯銷,紛紛殺入一線城市搶奪土地,導(dǎo)致地價(jià)飆漲,地王遍地。為了消化高昂的地價(jià)成本,京滬眾多樓盤出現(xiàn)了豪宅化,但因?yàn)閮r(jià)格動(dòng)輒幾千萬,這些樓盤內(nèi)大多一年賣不了幾套。  

那么是什么在支撐樓盤銷售呢?7月初,頭開華潤城開盤賣了358套,30億的銷售額。這里大多數(shù)客戶是賣了自己的老房子加點(diǎn)錢購新房,800萬到1000萬的總價(jià)太高,如果不是換房騰挪的資金,銷售量根本不可能達(dá)到這個(gè)數(shù)字。這就是北京房地產(chǎn)市場的目前的尷尬現(xiàn)狀,之所以還有人說漲,是因?yàn)榻衲暌痪€城市還在大量出地王,地價(jià)還在飆升,似乎沒有上限。  

地王多了,并不意味著高端客戶也隨之增長。據(jù)詳細(xì)統(tǒng)計(jì),過去幾年間,北京已經(jīng)出讓了59塊樓面地價(jià)超過30000元的地塊,總價(jià)是1920億元,而這些地王目前真正轉(zhuǎn)化為房價(jià)銷售的,不過才200億左右。樓盤長期滯銷,開發(fā)商資金鏈緊張,必然會(huì)采取措施來回籠資金,這就是房價(jià)調(diào)整的契機(jī)。  

再次,我們按照租金比來算一下。根據(jù)中國有關(guān)研究院的詳細(xì)統(tǒng)計(jì),京滬深的一套一百平米住宅的年租金,回報(bào)率都低于2%,而國際的水平,無論美國還是歐洲東南亞,都在3%到5%之間,從投資角度來說,購一套房子要五六十年才能出租回本,而且一線城市人口流入大降,租金上漲難以為繼,一線城市的投資前景已經(jīng)堪憂了。  

較后,較大的問題是經(jīng)濟(jì)周期和地產(chǎn)周期疊加的影響。其實(shí)房價(jià)較大的利空不在房地產(chǎn)業(yè),而是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。因?yàn)橘彿空呤窃趯?shí)體經(jīng)濟(jì)賺到錢然后加上銀行貸款來實(shí)現(xiàn)購購力,過去房價(jià)上漲是建立在經(jīng)濟(jì)高速增長的基礎(chǔ)上,而目前經(jīng)濟(jì)將長期處于L型,很多行業(yè)進(jìn)入蕭條期,人們的收入不穩(wěn)定,購購力無以為繼。今年支撐市場的投資性資金在預(yù)期到市場的變化后,自己也會(huì)調(diào)整進(jìn)入觀望階段。  

并且,因?yàn)檎吆褪袌龅脑?中國的房地產(chǎn)本身會(huì)出現(xiàn)三年左右的周期性調(diào)整。在經(jīng)歷了2015年的市場轉(zhuǎn)熱和2016年的市場透支后,未來兩年,即便房地產(chǎn)政策放松,那么市場自己也會(huì)調(diào)整。瘋狂上漲之后必是疲態(tài)盡顯,到那時(shí),已經(jīng)漲到天上去的京滬的房價(jià)還能堅(jiān)持多久?

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