住房城鄉(xiāng)建設部等七部門*近聯(lián)合印發(fā)了《關于加強房地產中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，這份央行、銀監(jiān)會參與制定的文件明確規(guī)定，中介機構“不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產品和服務”。有媒體報道稱，這是官方將“首付貸”定性為違法違規(guī)，意味著首付貸將遭到更嚴厲的打擊，因此樓市去杠桿的帷幕也將拉開。

  其實，早在今年3月，央行行長周小川在“兩會”期間的記者會上就指出了首付貸的風險：如果房貸客戶的一部分首付是借來的，他們需要先還首付貸再還房貸月供，償還能力可能不足。他警示銀行要了解自己的客戶。央行副行長潘功勝則進一步指出了首付貸的違法性和危害性：首先，房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構自辦的金融業(yè)務沒有取得相應的資質，是違法從事金融業(yè)務；其次，房地產中介機構、房地產開發(fā)企業(yè)自辦的金融業(yè)務或者與P2P平臺合作開展的金融業(yè)務，所提供的首付貸的產品不僅加大了居民購房的杠桿，削弱了宏觀調控政策的有效性，增加了金融風險，同時也增加了房地產市場的風險。在這之后，一些城市的行業(yè)協(xié)會（互聯(lián)網金融、房地產中介等行業(yè)）叫停了首付貸以及購房等金融業(yè)務。規(guī)模較大的中介機構也停止相關業(yè)務。

  但近日媒體報道，目前，仍然有不少中介機構在用自己的“小金庫”為購房者做過橋貸；而購房者通過消費貸款、抵押貸款等方式籌湊首付資金的現(xiàn)象更是屢見不鮮，中介機構會為他們提供幫助，以獲得銀行提供的更高額度的消費貸款、抵押貸款。

  首付貸并沒有明確的定義，人們一般的理解是借款湊首付（廣義的首付貸），而政府部門可以管控的是房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構向房貸客戶提供首付資金（狹義的首付貸）。在上述的過橋貸中，中介機構是在從事金融業(yè)務，顯然是違法的。但房貸客戶通過消費貸款、抵押貸款以及P2P借款等方式籌湊首付資金，則可能并不違法，但這類借來的首付款，同樣具有風險性。

  《意見》要求中介機構不得提供首付貸等違法違規(guī)的金融產品和服務，這能夠起到兩方面的作用，一是進一步遏制中介機構向客戶提供首付資金，二是中介機構不能提供虛假信息幫助客戶獲得高額度的消費貸款、抵押貸款。另外，這也能進一步警示銀行在發(fā)放房貸時要更加審慎，對客戶的償還能力做深入的了解，包括調查他們首付資金的來源。從這些方面來說，加強對首付貸的打擊，是有助于降低房貸的真實杠桿率的。這屬于微觀層面的樓市去杠桿。

  但是，對于房貸客戶自己借到和湊齊的首付資金，則難以通過打擊首付貸的方式去抑制，例如，房貸客戶通過P2P平臺借錢交首付，銀行很難判別這是不是他的自有資金。這也是廣義的首付貸在3月被多地叫停之后仍然以多種形式發(fā)展的原因。同樣可以預見，即使有所謂“將首付貸定性為違法違規(guī)”，也難以完全抑制借款湊首付。原因在于，在寬松的金融環(huán)境下，首付貸的供求鏈條很容易就能形成，投資投機者需要借助首付貸購入更多的住宅，而充裕的資金需要通過首付貸獲得高收益。同時，銀行需要發(fā)放大量貸款，而其他領域似乎不如房貸安全，因此對房貸客戶的調查不是那么嚴格。可見，要推動樓市去杠桿，不但要在微觀層面加強監(jiān)管（例如打擊首付貸），還要在宏觀層面使金融環(huán)境變得穩(wěn)健而不是繼續(xù)寬松。

  眾所周知，今年樓市量價齊漲的行情是因為貨幣寬松。一方面，個人購房貸款大增長；另一方面，地產企業(yè)在市場上獲得了很多融資，制造了很多地王。充裕流動性推動的資產價格是難以維持的，去年的股市就是例子。去年股市波動，有兩個重要的原因，一是降準沒有如期而至，流動性沒有繼續(xù)變寬松；二是嚴查場外配資。目前，流入樓市的增量資金已經開始放緩。有人還把打擊首付貸比喻為嚴查場外配資。因此，樓市可能會在不久之后發(fā)生調整。面對這樣的形勢，應該從微觀和宏觀層面堅定不移地推動樓市去杠桿。

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