近日，上海（樓盤）一則樓市新政傳言瘋狂發酵，盡管官方出面辟謠，但也難阻投資客想方設法進入樓市的沖動。如今，“假離婚”投資買房的行為仍然在一線城市蔓延，因為哪里有高回報，人流和資金就會擁向哪里。

  現在看來，房價上漲乃是投資客認為后市有利可圖，這便成為投資客進入樓市的重要原因。當然，現在從投資客的形式來看，并非只有通過“假離婚”的途徑買房，還有以公司形式投資購房、房企員工炒自己的房子、以海外戶籍身份投資購房，等等。

  與以往稍有不同的是，現在的投資客已不局限于在自己居住的城市購房，而是根據不同城市的特征開始在這些其他城市間輪動，這進一步推動了各大城市的樓市熱度，各個城市間也形成了輪動上漲之局面。筆者根據不同市場發展階段，投資客進場的特征的不同，將樓市投資客在今年炒樓的特征歸納為三個階段。

  階段（季度），投資客以一線城市和部分核心二線城市為，投資目標為該市的優質地產項目。當時，投資客們轉戰于一線城市內的各個板塊之間，尋求，以期望獲得較高的回報收益率。

  階段（季度），今年3月末，由于受到京滬深樓市新政出臺或執行面從嚴的影響，投資客的購房資格受到限制，因此，投資客們開始轉戰一線城市的周邊二三線城市，尋找優質項目。

  比如，長三角經濟圈的上海投資客開始轉戰蘇州（樓盤）、杭州（樓盤）。京津冀經濟圈北京（樓盤）的投資客開始轉戰天律、廊坊等。同時，因為部分二線城市的火爆，也帶動了經濟圈內其他城市成交量的活躍。比如蘇州投資客轉戰無錫（樓盤）、常州（樓盤），杭州的火熱也帶動了寧波（樓盤）等城市交易量的迅速回升。

  第三階段（7月份至今），因為一線城市、核心二線城市（比如蘇州、南京（樓盤）、合肥（樓盤）、廈門（樓盤）等）的房價已經被炒高，所以此時投資客又開始尋找處于的二線城市，比如長沙（樓盤）、鄭州（樓盤）、南昌（樓盤）等。

  現在很多人奇怪，是什么因素促使投資客開始有步驟的推高各大中城市的樓市的呢？一方面，貨幣政策寬松，資金成本過低，而國內目前又處于資產荒的時期內。從投資者的先后順序來看，開始關注一線城市，后面是一線城市所處的經濟圈內的垓心二線，*后是一般的二線城市，這樣投資客的資金輪動必會導致不同城市的樓市出現輪番上漲的現象。

  另一方面，地王推動房價上漲預期，隨著的城市輪番上漲，吸引著投資客的資金流向，今年季度，隨著地王頻出，推動樓市進入量價齊升的狀態，如蘇州、南京、合肥等熱點二線城市，投資客開始關注這些城市，當地市場進入“全民炒房”時代。

  與去年通過場內外配資等“加杠桿”的形式，引發全民炒股票類似，今年除了大街小巷阿姨大媽們都開始討論投資買房之外，更離譜的是，很多市民借用“假離婚”的方式讓自己能夠再投資一套房，這樣的樓市風險恐怕將要來臨了。

  首先，現在的狀況是，各級政府均不支持房價的過快上漲。前些時候，提出要抑制資產泡沫過快上漲，并提出要去杠桿。這其中就是在隱喻國內的房地產市場泡沫。

  此外，政策層面來看，部分城市因為樓市過熱已經出臺調控措施，比如京滬深、廈門、蘇州、南京等。從政策趨勢來看，上述熱點城市仍然存在政策層面“降杠桿”收信貸的可能性，并且隨著調控政策的從嚴執行，上述城市的短期投資價值正在降低，投資風險在增加。

  再者，當前中國的貨幣政策無論從放松程度、房貸利率水平都處于歷史上的*低時期，而這種局面不久被打破。預計部分熱點城市在9月份前后出臺“降杠桿”收信貸措施，樓市新政從嚴執行，市場成交量勢必會出現下滑（當前深圳（樓盤）、蘇州已經出現下滑和回調的趨勢）。同時，隨著貨幣政策逐步收緊，各地地王的高熱也將退潮。

  *后，當一二線城市的上漲預期被打破，投資客一旦發現風險即將來臨，就會選擇獲利退場，便會將大量房源投向市場，當前的求大于供的局面將會改善。

  筆者預計，未來先是核心城市周邊的城市出現成交快速萎縮，隨后核心城市高燒也開始逐步降溫。接下來，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。當市場風險來臨后，投資者退場，資金在各個城市間的輪動效應也將終結，市場將會經過一段僵持時期后，進入調整期。

  投資客轉戰各城市樓市，之前所謂的已經不復存在。而當“全民炒房”現象愈加濃裂時，風險也會快速上升。因為房價的快速上漲，即會使各級政府加大對房地產的調控力度，更會使銀行收縮貸規模。當居民杠桿加到超出其能力范圍之內時，房地產的泡沫便會隨著杠桿的消失而出現崩塌。

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