近期公布的數據顯示，10月份熱點城市的住房成交量有所減少，但房價仍然堅挺。國慶期間政府出臺了一系列政策調控，這說明市場對政策調控有了很強的免疫力。筆者認為，僅僅靠臨時性的政策調控已經難以解決高房價問題，問題的關鍵在于住房供給制度出現偏差，解決住房問題應該從住房供給側制度改革入手。

  供給不足

  關于房價問題的分析大多數從貨幣政策、人口結構、經濟增長等需求側入手，但這些分析在邏輯上都難以成立。很多人把住房價格上漲歸結為城市人口增長。從人口因素看，當前新增勞動力的速度及數量都比幾年前顯著放緩，農村人口進入城市的速度與數量同樣不及從前，但主要城市的房價上漲速度卻超過以往。

  貨幣政策刺激了房價的假說同樣難以成立。從較長時間區間看，房價似乎與貨幣供應量之間有較強的相關性，但難以解釋當前的房價。當前的廣義貨幣供應量增長速度一直穩定在11%左右，低于2012年前平均17%的速度。將此輪房價快速上漲歸結為貨幣因素也有些勉強。

  如果從供給側入手來分析房價問題，邏輯思路會更加清晰。對比四個直轄市的房價會發現，重慶市的房價*近幾年一直比較平穩，2010年以來北京（樓盤）、上海（樓盤）和天津（樓盤）平均房價上漲均超過50%，僅今年前8個月上漲的幅度就超過20%，而期間重慶的房價幾乎沒有上漲。其中的原因主要是供給側因素。

  從供給因素看，北京、上海和天津的土地供給在2009年以后一直處在減少的狀態，致使商品住房的銷售面積也是減少的。以北京為例，2005年商品住房銷售面積超過3000萬平方米，2009年減少為2000平方米左右，2015年減少為1554萬平方米。而重慶的商品房銷售面積一直處于快速增長狀態：2005年重慶的商品房銷售面積為2000萬平方米，到2015年增長到超過5000萬平方米。顯然，北京、上海等城市的房價上漲與住房供給的減少直接相關。而重慶的房價基本保持穩定的主要原因是住宅供應的不斷增加。

  為什么北京、上海和天津的商品房供給面積是減少的，而重慶的住房供給卻是大幅度增加？筆者進一步考察發現，2008年之后重慶構建了“地票”制度，讓城鄉土地要素市場可以通過市場化的方式進行交易，從而在確保農用耕地不減少的情況下有效增加城市建設用地規模。

  重慶市能夠維持房價平穩的經驗表明，部分城市房價過快上漲的原因主要是供給不足，但住房供給及背后的土地制度問題又與我國的住房制度設計密切相關。因此，要把住房問題說清楚，必須了解住房制度特點以及我國住房制度改革的歷程。

  我國住房制度設計的*大缺陷是過度強調住房商品化和市場化，忽視了住房是準公共產品的屬性。從客觀的角度看，我國住房制度改革之所以片面強調市場化，與當時的國際國內形勢有關。在住房制度改革文件的落實過程中，恰遇亞洲金融危機，刺激住房消費與投 資成為短期政策目標。無疑，減少保障型住房對刺激商品住房價格可以起到刺激作用。2003年之后，保障型住房占房地產投 資的比例一度降到3%左右，有些城市（如上海）甚至取消經濟適用住房。這是2004年至2007年房價出現過快上漲的原因之一。

  2012年以來，棚戶區改造為解決城市中低收入住房困難起到了積極作用，但還沒有觸及住房制度改革的核心問題。住房商品化和市場化的*大受益者是地方財政。因此，住房市場化一旦實施就呈現出強大的自我強化和路徑依賴特征，需要強大的外力作用才能改變其軌跡。

  改革住房制度

  我們現在遇到的住房問題，在早期的工業化國家也曾經遇到過。一定程度上可以說，現在遇到的住房困境，發達國家在經濟發展的早期都曾經遇到過。

  從20世紀初開始，許多國家陸續通過住房制度改革，摒棄了住房市場化制度，推行一種政府介入、住房福利為主并與住房商品化適當結合的新制度。因為各國推行的新制度大同（樓盤）小異，后來人們把這些新制度統稱為現代住房制度。由于現代住房制度能夠有針對性地消除舊制度存在的弊端，推行這一制度的國家都比較成功地解決好廣大居民（特別是中低收入者）的住房問題。現代住房制度早已得到國際社會的認可，并成為共同的行為準則。

  我國的土地屬于公有制或集體所有制，實施現代住房制度的成本應該比土地私有制國家更低。

  長期制度層面，可以通過立法的形式將現代住房制度理念確立為我國住房制度的指導思想，盡快啟動《住宅法》的立法工作，用法律的方式重新確定政府在住房保障方面的責任和義務。

  從短期政策操作來看可以從以下幾點著手：首先，修改土地拍賣制度。實現以建設目標為主線的招標制度。建設目標的制定，必須考慮房價目標，房地產數量、質量、環境目標，吸納移民目標，保障住房*低剛性需求的目標等。地方政府不是以獲得*大土地轉讓金為目的，而是以實現城市長期發展目標為目的，提供土地讓開發商以競標的形式整體開發，政府通過驗收和監督，確保開發進度和質量。

  二是調整土地政策，擴大城市的土地供應面積。應該適當減少三、四線城市的土地出讓規模，以適應供給側改革的需要，以緩解這些城市的住房庫存形勢。可以采取不同城市之間有償調劑用地指標的辦法，把部分三、四線城市的用地指標有償調劑到土地緊張的城市。

  三是推廣重慶的“地票”制度，讓城鄉土地市場真正地流動并統一起來，打破現有的土地價格與房價之間的相互促進的循環。

  四是推進房地產稅的出臺，可以通過新老劃斷的方式進行，即新購置的房子適用新稅制，暫時不對存量住房征稅。

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