經濟學家樊綱剛剛做出了一個總結,說是當前房地產市場傳著的兩個似是而非的觀點都不對,一個是一些券商分析師認為造成目前房價問題的原因是貨幣太多,二是很多房地產商所說的土地太貴。

    “但事實上,這兩種觀點都是站不住腳的,相對于需求,我們的貨幣并不比過去多;另外,很多房地產商說,房價高是因為地價高,現在的地價高于過去的房價。那我就問一個基本的問題,各位做企業的,這地價不是你拍出來的嗎?你要不是預計未來的房子賣得比現在好,你為什么拿這個地?”

    樊綱的雙重否定,一是否定了單方面的貨幣原因,一是否定了土地太貴。但是,我覺得,樊綱并沒有能夠否定,一線城市的土地實在是供地太少。

    根據光大證券經濟學家徐高剛剛引用的一份數據,“今年前11個月,全國100個大中城市土地總供應量同比下降8%,跌幅相比去年溫和收窄。但同期,北上廣深4個一線城市的土地供應總量卻同比下降27%,跌幅大大超過全國平均水平?！?/p>

    開發商為什么要搶地搶成“地王”,一方面是的確不差錢,今年業績太好,“9·30”之前銀行貸款發債等資金成本也低也充足;但是更重要的原因,恰恰是對于他們房價看好的是一些熱點城市的土地供應的擔憂,如果沒有地,房地產生意就轉不起來,那就等于他們手里有一部生產機器干脆就停產,無米下炊嘛。

    “9·30”之后,各地政府對房地產的調控升級,先是重啟限購限貸,然后是嚴查房地產商的杠桿,購房者的杠桿,總之除了限購之外,大部分措施都是從降低房地產市場的杠桿入手的,也就是說從貨幣因素入手;同時,對于土地供應而言,倒是延續了原來的措施,甚至是因為擔心拍出來的地王太多,供地更謹慎了。

    我覺得在這樣一個局面下,市場上對于房價如此之高到底是貨幣太多還是供地太少的爭論,有可能在2017年見出分曉,在這里我們并不能給出一個肯定的答案,畢竟在2015-2016年的一二線城市的房地產牛市當中,貨幣因素和土地因素都存在,很難分清到底哪一個是*根本的原因。

    有意思的是,就在今年“9·30”房地產調控啟動之前的9月27日,我在《地平線》專欄中寫過一篇《房地產的泡沫有多大?分歧比你想象的大得多》引發了一定的關注。

    當時我拿來做對比的,一個是海通證券的姜超團隊,一個是光大證券的經濟學家徐高。

    現在姜超已經是海通證券的經濟學家了,當時他的團隊給出了一個博眼球的結論,“2016年或是中國地產市場的歷史大頂”。

    這個結論的核心邏輯是人口見頂論加上杠桿極限論,“中國年輕人口數量已經見頂,按照全球經驗看意味著地產銷量和新開工出現拐點,因而2016年的地產銷量激增與人口角度的需求無關,而是金融加杠桿下的投機現象。2016年居民拼命貸款買房,月均房貸接近5000億元,買房杠桿率也超過2倍、房貸/GDP已達8.6%,均接近或超過美國2007年的歷史峰值,表明中國居民購房或已將杠桿用到極限,2016年或是中國地產市場的歷史大頂?！?/p>

    而當時徐高的觀點是,房價上漲的根本動力不是貨幣而是土地,一線城市房價上漲背后有堅實的基本面因素?！坝捎谖覈^高的首付比率,我國地產市場的杠桿率還是遠低于股市和債市”,“(貨幣緊縮或者限購限貸)只是對需求的短期抑制,而非真正消滅,貨幣緊縮同時還會打壓地產投資行,導致兩三年后地產市場更為嚴重的供需失衡。于是,每一輪緊縮都為下一輪房價報復性反彈埋下了種子。”

    上面兩位券商經濟學家的話都是在今年“9·30”房地產調控升級之前說的,現在徐高還是在堅持他的觀點,“貨幣作為一種流動性很強的購買力,沒有理由認為它會只推升部分城市的房價,而繞過其他城市。不能籠統地把此輪房價上漲歸因于貨幣超發惹的禍,當前城市間房價大幅度分化的現狀說明了貨幣并不是此輪房價上漲的主因。”

    而對于2017年的房地產調控政策,徐高則認為需要因城設策,“對房價過快上漲的一線及部分二線城市,其主要矛盾已經從去庫存變成了補短板,需要通過加大土地供應來放松房地產供給的瓶頸,釜底抽薪地平抑房價。”

    到底誰對誰錯,一線城市的房價是已經在2016年見到大頂了,還是在2017年繼續走高,我們其實沒有能力預測,但是在2017年可以想見的一種局面是,房地產市場上的貨幣杠桿將被收緊,而一線城市的土地供應則恐怕難以見到放松;所以在這種情況下,2017年的房價真正的走勢,將為我們揭開一個謎底,房價的上漲,到底是貨幣還是土地在發揮更重要的原力?

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