央行這一波加息動作，市場主流觀點在于，股市債市樓市都將會受到沖擊。特別是熱鬧的春節之后，頗具指標意義的北上廣深樓市情況如何？讓*新數據給出結論。

海通證券姜超的觀點在于，央行確認貨幣市場加息的結果，其實意味著房貸利率存在著大幅上調的風險，如果未來房貸利率持續上行，疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開，地產銷量或將持續下行，而地產市場的嚴冬或將到來。

總體而言，春節假期還是給各地樓市造成較大沖擊，所以2017年1月主要大城市樓市成交量均出現不小幅度的下滑，而業界對各地樓市漲跌預期不一，似乎又昭示著2017又是樓市風云詭譎的一年。

北京：量跌價穩，調控政策不加碼

根據北京市住建委公布的官方數據統計，2017年1月全月，北京新建商品住宅共簽約4994套，其中新建純商品住宅簽約2477套，環比2016年12月3250套的純商品住宅簽約量，下滑23.8%。二手住宅方面，2017年1月，北京市二手住宅共簽約12860套，環比2016年12月18079套的二手住宅成交量，下滑28.9%。

不過，盡管成交量下滑不少，北京地區的房價表現平穩。

券商中國記者接觸的數位房地產中介，包括鏈家地產、中原地產等相關人士表示，春節期間北京市場交易清淡，旗下一些門店也因為假期關門休息，但房產價格未見松動，表現平穩。

2016年9月30日，北京打響樓市調控槍，率先出臺“京八條”，緊隨其后全國20多個城市相繼出臺調控政策，至少從目前來看，這一輪樓市調控已經達到預期效果。

2017年1月中旬，北京市人大代表、副市長陳剛明確表示，北京市目前對于樓市調控政策不會加碼，當前政策效果不錯，會根據北京房地產市場運行情況來微調一些政策，例如土地供應方面，來保證樓市和土地價格的穩定。

上海：新房成交量創7年新低

在春節各地樓市的一片冷清中，上海樓市堪稱“*冷”。

根據中原地產*新數據，1月27日~2月2日上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春節期間減少71.1%，是2011年以來成交量*低的。

具體而言，春節期間上海地區只有8個項目有交易記錄，并且所有項目都只成交了1套。而去年同期有24個項目有交易，除了剛需改善外，還有一些單價超過10萬元/平方米的高價房。

二手房市場格局與新建住房市場類似，整個市場市場進入“假日模式”。

回顧上海2016年，地產波動貫穿全年，也可能正是基于這些原因，這個城市的樓市仍處“低落期”。

2016年一季度，在全國房地產去庫存的背景下，上海市房地產市場量價齊升。貫徹落實“因城施策”，上海率先在3月份出臺“滬九條”調控政策，此后市場有所降溫。但隨著土地市場的火爆和樓市謠言的傳播，市場再度出現過熱態勢。2016年10月和11月，上海相繼出臺了“滬六條”和信貸監管措施。四季度之后，政策效應釋放，預期趨于平穩，成交量有所回落。

廣州：2016*猛，2017繼續

說起2016年的樓市狂歡，在一線城市中一向價格親民的廣州只能讓其他城市慨嘆，“有過之而無不及”。即便在2016年10月之后，全國刮起調控旋風，廣州這廂的房價也止不住上升勢頭。

目前沒有廣州市政府的官方數據，但來自網易房產數據統計顯示，1月份廣州全市網簽成交6823套，同比去年(7809套)下降12.63%，環比12月(11829套)猛跌42.32%；成交均價16970元/㎡，同比去年(15310元/㎡)漲幅為10.84%；環比12月(17075元/㎡)微跌0.61%。

值得一提的是，業界人士大多認為廣州樓市價格微跌只是春節的短暫現象，2017年廣州將成為房價繼續上漲的罕見“一城”。

主要原因包括兩方面：

，2013年11月廣州市出臺“穗六條”，要求非穗籍買家需有連續3年以上的個稅繳納證明或者社保繳納證明，如今“穗六條”的這一限制已經打開，一大批非穗籍買家成為新進生力軍；

，2016年四季度，廣州出現供地高峰，造就“高價地”的同時也埋下了樓市繼續升溫的伏筆。

深圳：一如往常，量價齊跌

深圳市規劃國土委2月3日公布的樓市成交數據顯示，2017年1月，深圳市一手住宅成交環比下跌超過兩成，成交價格也繼續下降。

統計數據顯示，1月份深圳市一手住宅累計成交1652套，環比下降23.6%；房價繼續回落，成交均價54931元/平方米，環比下降0.03%。

從區域成交情況看，龍崗仍是成交的主力區域，上月共成交1124套，接近占據全市總成交量七成，成交均價為32371元/平方米。而從成交結構來看，1月份90平方米以下中小戶型成交量為1172套，占總成交量的71%。分析人士認為，首套置業比例大幅提高，代表剛需購房得到釋放，也成為投資購房行為被進一步抑制的信號。

實際上，深圳樓市出現量價齊跌已有一段時日。

2016年10月4日，深圳市政府出臺“深八條”，被業界成為史上*嚴樓市調控政策。也正是從彼時開始，深圳樓市風向急轉。

從深圳市規土委發布的官方數據來看，2016年12月，深圳新建住宅成交2161套，成交面積21.8萬平方米，成交均價54946元/平方米，環比下跌0.1%，房價已經跌回了2016年中水平。與此同時，12月深圳新房成交套數和成交面積環比下跌26.0%和24.5%，一手房成交量創下2016年全年*低。

對此，搜房網某位 房地產中介向券商中國記者坦承，“深八條”對深圳樓市的震懾威力確實巨大，目前樓市整體仍然處于緩和向下的慣性之中，這個趨勢估計今年一季度結束之前不會改變。

地產凜冬將至？

海通證券姜超在他的*新研報《央行變相加息，誰的眼淚在飛？——評逆回購利率上調》中對于樓市的核心觀點在于——如果未來房貸利率持續上行，疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開，地產銷量或將持續下行，而地產市場的嚴冬或將到來。

截止16年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸的平均期限應該在10年以上，當時10年期國開債利率只有3.13%，但是目前10年期國開債利率已經接近4.1%，而國開債是完完全全的政府信用，對銀行而言不用占用任何風險資本，但是發放房貸要計提50%的資本占用，而銀行是高利潤率高杠桿行業，其資本金有限，因而資本占用的成本極高，所以按照目前4.1%的國開債利率，從歷史數據比較來看合理的房貸利率應該在5.5%左右，比目前的水平高出100bp.

所以，央行確認貨幣市場加息的結果，其實意味著房貸利率存在著大幅上調的風險，目前5年期以上貸款基準利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。

而16年房地產市場的異常繁榮，本來就沒有人口結構的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來房貸利率持續上行，疊加政府對部分一二線城市投機購房限購限貸的鋪開，地產銷量或將持續下行，而房地產市場的嚴冬或將到來。

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