房地產行業蓄謀已久的巨變已近在眼前。在利潤增長與業務創新的沖擊下，大房企早已布局存量資產運營。

21世紀經濟報道記者做了一項統計，上海去年一年土地出讓面積為842.8萬平方米，以住宅用地持有面積至少占到出讓規劃建筑面積的15%匡算，房企手上大約有超過100萬平方米新增持有面積。

“很多開發商頭疼這15%怎么辦。”同策咨詢研究部總監張宏偉對記者透露，一般房企會把這15%的開發成本先攤到85%可銷售面積上，先賣85%，15%的留待規劃。房企有的做長租公寓、有的做養老公寓，并且開始與長租公寓運營商、養老運營公司等展開合作。“近期業內的這種跨界交流活動也相應增加不少”。

萬科于2016年年初統一旗下長租公寓品牌為“泊寓”，并展開各分公司的賽馬機制，上海擬于年內做到開出30個項目，擁有1萬間房的規模；龍湖已經將業務創新上升到集團戰略發展層面，成立“冠寓”運營公司，年內*低開出3000間房間，目前落地的“冠寓”位于松江龍湖新壹城。

據透露，萬科目前手頭的貨源已經有5萬間儲備，可能到今年下半年，就是行業的了。

國內共享空間垂直媒體空間研習社創始人陳敏指出，政府希望房企承擔存量去化、運營這一角色。自持物業邏輯也接近于此前在土地出讓環節配套公租房部分。“讓開發商做，然后政府回購也可以。加大自持比例是一個趨勢，事實上有很多地方早就已經開始了，比如萬科此前在北京（樓盤），拿了一塊地是100%自持的商業用地。”

目前切入存量物業的房企不在少數，多以自營或合作的方式進行。比如世茂房地產與凱信亞洲的合作，復星與途家、未來域等合作，陽光城(000671,股吧)與寓見合作，旭輝與華東師范大學合作推出長租公寓。

房企求變

2016年5月，上海周浦一幅住宅用地出讓，規定了開發商必須自持項目15%住宅物業70年，只能租賃，不能銷售。自此后，上海所有出讓的住宅開發用地，都會有開發商自持面積的比例要求。

2016年11月28日上海發布的《關于促進本市房地產市場平穩健康有序發展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，就要求培育和發展住房租賃市場，鼓勵社會專業機構不斷擴大代理經租業務規模，切實落實居住房屋租賃合同登記備案制度，規范住房租賃行為，穩定住房租賃關系，保障租賃當事人合法權益。

緊隨其后的是北京。11月25日，北京市住建委就《本市“限房價、競地價”項目自持商品住房租賃管理有關問題的通知》公開征求意見，提出自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售，持有年限與土地出讓年限一致，即擬為70年。

北京、上海兩個一手房新增市場遠遠小于二手房增量市場的城市，相繼出臺讓房企自持物業的土地出讓新規，或許對于房企展開新布局是一種推動力。2017年新年伊始，廣州（樓盤）發布商改住政策，而上海在春節前展開對類住宅項目的銷售市場整頓均表明，房企運營長租公寓或能收獲新的利潤增長。

龍湖董事長吳亞軍去年年初以雙湖投資名義切入長租公寓，后來干脆成立了一個創新事業部，分管聯合辦公、長租公寓等新業務板塊。

萬科則在2016年開始涉足長租公寓，并經歷了很多試錯，*終于去年下半年統一泊寓品牌，但不是特別重視，僅將其掛靠在物業公司里面。

王石近期出席中城聯盟論壇發表演講時談到萬科接下來要進行存量物業的運營，萬科早年涉足產業地產，也積累了存量物業運營的經驗。

陳敏指出，上海安亭新鎮十多年前是當地政府的地產公司在籌建的地塊，運營不太理想，萬科介入之后重新運營，包括引入公寓、圖書館、劇場等，比較像城市更新的項目。

目前房企介入長租公寓市場有四種模式：自持轉做公寓、從乙方租賃物業、買地自建和通過與政府旗下的人才公寓、廉租公寓等運營合作，萬科希望可以做到品牌輸出、并做到溢價。這也恰好抓住了政府對于存量物業的盤活去化方向。

上述觀察人士指出，長租公寓行業面臨資金瓶頸，原來進入較早的公寓品牌是沒有資金實力的，多個運營品牌商拿了融資之后抓緊擴張，更多的公司與品牌面臨被收購。以去年發展異軍突起的灣流為例，創始人是私募基金起家，從私募基金募資3億，開店超過十家之后，現在資金后續也乏力。

而大房企有自有資金，比如上海地區一年買地資金預算拿出一部分就可以收購不少存量項。萬科今年的目標是，包括15%自持在內，上海有30個項目開業。萬科在去年有4個項目開業，而龍湖只有一個。

即便是號稱行業內規模*大的魔方，也處于擴張的關鍵時刻。此前魔方與華平、中航信托聯手成立藍山資本，希望介入存量資產收購。

“目前長租公寓市場尚處于引導消費升級的階段。”萬科泊寓相關人士認為市場足夠大，每年有40萬畢業生涌入上海，并且萬科上海會做新的產品，要做剛需型的產品，把產品做到，比如，在中外環做30平方米左右的戶型、租金控制在2000元左右。

龍頭之爭

長租公寓行業從2015年開始，C端客戶了解不多，聯合辦公加上長租公寓運營全國就有超過10萬家。而萬科大概在三年前開始做公寓項目，目前統一了品牌“泊寓”，但各地項目是分開操作的，目前有16個分公司同時在做。

上述觀察人士認為，萬科的賽馬體制弊端是同一品牌分開運營，對于統一識別，勢能集中發揮優勢不明顯，“但是野蠻生長狀態也有助于新業務的發展初期，*后誰干得好誰就去吞并周邊市場。”上述觀察人士表示。

萬科上海長租公寓已經發展到年，去年已經在經營的項目只有4個，1000多間房間，預計今年會到1萬間以上。與龍湖類似，長租公寓在萬科體系地位漸升，并計劃3年以內要做到上海市場的*大。

“萬科今年會布局長租公寓，有可能會成為大運營商。”上述觀察人士透露，在賣方成本越來越高的趨勢下，需要專業的運營商去做運營，現在萬科與很多地方政府談合作，“政府還是比較依賴信得過服務商，比如安亭萬科集，體量非常大，萬科在重新做運營。萬科去之前，板塊售價1萬多/平方米，萬科進去以后，板塊內房價漲到了3萬多元/平方米”。

龍湖在上海已布局松江、浦東、閔行、寶山等區域，盡管如此，今年長租公寓在上海項目占比僅有10%。龍湖相關人士指出，長租公寓新業務開展前期需要資金沉淀，但目前還沒有融資需求，明年租賃80%-90%以上的出租率，就有望回收部分資金。

人力對于房企來說是*關鍵的問題。目前房企長租公寓運營人才一般都具有酒店背景、公寓背景。

但陳敏認為房企做長租公寓運營，不應該把眼光放在獲取土地的便利上，不能僅僅制造營銷噱頭圖謀資產退出。空間運營商需要真正的是做社區建設、服務升級、金融創新，但這又牽涉到大量人力、經驗、品牌沉淀，需要專業的公司去做。

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