隨著樓市信貸政策不斷收緊，前期房價過快上漲的城市有望進入平穩健康發展期。業內人士表示，信貸收緊會使市場成交量有所下滑，從而使房價上漲態勢被抑制。隨著今年經濟逐漸趨穩，信貸資源或結構性調整，有望助推房地產市場均衡發展。

    房貸利率優惠收窄影響有限

    近期，北京多家銀行表示，將首套房貸款利率優惠調至九折。記者在走訪中發現，大多數銀行客戶經理表示，確實已將優惠折扣上調至九折。同期，有房地產中介也稱，“現在銀行只能給到基準利率的九折，小銀行也做不到8.5折。對購房者來說，還款利息相應變高。”

    另外，對于北京市銀行業自律協會近日制定的《關于加強北京地區個人住房貸款業務自律管理促進業務健康發展的公約》中新增的執行二套房貸款期限*長不得超過25年的內容，房地產中介工作人員也給予了證實。對于上述內容，該中介工作人員對記者表示，“二套房貸款期限縮短至25年，實際上也就是變相提高利息。假設三百萬的商業貸款，等于現在每個月要多還1000多塊錢。”

    業內人士稱，“此次北京地區政策的出臺，從個人購房者角度來講，成本確實增加。對于房企來說也是利空，應積極做好產品營銷，有針對性地回避政策管控帶來的風險，使整個銷售業績不會受到影響。”

    另外，值得注意的是，不僅北京地區，實際上前期熱點城市包括上海、天津、杭州、南京等地的房貸利率優惠都有所收緊。根據融360房貸統計結果顯示，當下大部分地區的銀行首套房貸款優惠已上調至9折。

    光證資管經濟學家徐高表示，房貸首付利率優惠收窄的主要原因是今年一月份信貸投放較多，其中房地產所占份額也較大，因此會從貨幣政策方面針對房地產市場做一些調整。該政策肯定會對房地產市場產生影響，但是也需考慮到，其實一二線城市的限購政策在此之前就已經大幅收緊，因此房貸首付利率優惠收窄影響并不會特別大。

    信貸方面加大收緊力度

    “總的來看，繼去年認房又認貸、提高首套房首付比例，再到今年的將首套房貸款利率調整為不低于9折、縮短貸款期限，都屬于因城施策的一部分，目的在于通過控制信貸規模，抑制北京房價過快上漲，讓房價維持在合理區間。”融360房貸分析師如是表示。

    從數據來看，限購政策的不斷收緊，在熱點城市已經有所反映。比如，北京樓市開年銷售明顯大幅下降。偉業我愛我家集團市場研究院統計，1月份北京市新建商品住宅網簽2999套，環比2016年12月下降36.8%，同比去年1月下降32.8%;成交均價為38006元/平方米，環比去年12月下降6.6%。

    不同于以往的是，本次調控政策，其發布機構是北京銀行業自律協會，市場監管意圖明顯，對抑制房價仍然有一定的作用。另外根據政策效果，不排除以后出臺其他新政策的可能。

    某國有銀行內部人士表示，從大環境來看，去年四季度以來經濟企穩態勢初現，有關方面對資產泡沫更加防范，由此才有了大行委外的回收等貨幣市場政策收緊措施。從那時起，銀行間以及一年期國債利率就出現了整體攀升態勢。“從另一方面看，在過去一年按揭投放超預期后，由于央行窗口指導，今年增量回落成為必然。”該國有銀行內部人士表示，在這種環境下，增加利率也成為一種市場選擇。

    深圳市房地產研究李宇嘉表示，春節前后，央行不間斷上調貨幣市場長短期融資利率、公開市場逆回購利率，用非傳統的方式加息，被市場解讀為貨幣寬松結束。在利率已實現市場化，融資多渠道、通道化的新形勢下，再考慮到2016年8月份貨幣市場利率收緊已經開啟，對樓市而言，未來房貸利率或存上調可能。在易居研究院智庫研究總監嚴躍進看來，在商業銀行貸款額度較為充足時，相對來說可以給予較多優惠。但在貸款額度較少時，房貸方面就會顯得比較苛刻。所以從某種程度上也說明，2017年在貸款額度方面偏緊，因此，商業銀行會有惜售的心態，對貸款推銷的主動性有所弱化。

    信貸資源或傾斜三四線城市

    交通銀行日前發布的《交銀中國財富景氣指數報告》顯示，在當前房地產市場“抑泡沫”和“去庫存”背景下，小康家庭對未來不動產投資持謹慎態度。按擁有的房產數量看，現在各類人群對不動產投資意愿均有下滑，現在多套房家庭的不動產投資意愿下滑態勢顯著。

    今年“兩會”即將召開，嚴躍進表示，政策方面仍會堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”導向。對于剛需購房者會繼續給予一些鼓勵性支持措施，包括購房落戶等保障。而對于炒房來講，前期房價上漲過快的城市還是會建立一個和房價掛鉤的政策體系，如果房價上漲過快的話，政策還是會收緊。如果上漲幅度相對較小，根據各地情況，不同的分區調控會有不同的措施。

    上述國有銀行內部人士表示，從銀行方面來講，如果政策再收緊，可能將窗口指導包括北上廣深等熱點地區的貸款及融資總量控制，還可能停止表外融資渠道，放緩按揭投放速度。

    “2016年一二線熱點城市新增貸款比重較高。部分熱點城市調控政策的收緊或降低2017年的信貸需求，而三四線城市將通過補位一二線城市來平衡房地產市場的平穩發展。”中國指數研究院報告指出，在新型城鎮化和去庫存的政策支持下，2017年信貸資源有望向三四線城市適度傾斜。

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