從上海商品住宅存量面積來看，截至2月20日，上海存量面積雖然僅僅有733萬平方米，但是市場去化速度由去年9月份之前的月均120萬平方米，降低到目前的不到60萬平方米。

低溢價逐漸成為上海土地交易市場的新特征。開年后，上海經(jīng)歷了兩場土拍，2月17日，浦東臨港南匯新城三幅住宅用地完成出讓，地塊由綠地、萬科以及碧桂園三家房企收入囊中，且三幅地塊的溢價率均低于2%；2月21日，金山板塊3幅宅地出讓，由北京建工、上海建工、華紡與和城地產聯(lián)合體競得，其中兩幅底價成交。

另一個值得關注的現(xiàn)象是，2月21日的土地拍賣實行了新規(guī)定，此次對于房企自有資金的審核比此前更嚴厲，一旦房企報價超過自有資金額度，便會被直接沒收拍賣權。

比如北京建工所拿地塊拍賣過程中，1號參拍房企沒有拿到拍賣牌，因為首輪報價超過該公司自有資金；3號房企報價超過14億時，由于同樣原因也被沒收拍賣牌。

上海城市房地產估價有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項目主管邵明浩指出，金山土拍表露出上海土拍市場兩個新現(xiàn)象：土地出讓方對開發(fā)商的資金審查要求沒放松，不僅有拍賣報價超出自有資金申報上限后不能再報價的規(guī)定，對于申報資金低于起拍價的直接剝奪了“參賽資格”；參與競拍企業(yè)大幅萎縮，部分地塊已經(jīng)出現(xiàn)*后進入拍賣環(huán)節(jié)只有一家企業(yè)參與的現(xiàn)象，土地市場降溫已經(jīng)成為不爭的事實。

上海中原地產分析師龔敏卻認為，地塊溢價低主要與較高底價有關，并且現(xiàn)在要求開發(fā)商開工時間必須在12個月內，在今年房地產政策定調，價格上漲預期受阻的背景下，高地價拿地顯然沒有利潤空間。房企拿地結構正發(fā)生微妙變化。

底價不低的原因

實際上，上海近兩次土拍的成交樓板價格并不算低。臨港南匯新城NNW-C4A-02地塊的競拍，*終只有5家房企進入競拍環(huán)節(jié)，分別為招商、恒基、萬科、港城和綠地。房企舉牌較謹慎，經(jīng)歷三次舉牌后，現(xiàn)場競價大約持續(xù)了五 ，綠地便以15.6億元競得臨港南匯新城NNW-C4A-02地塊，樓板價21180元/平方米，溢價率0.85%。隨后，萬科以10.35億獲得臨港南匯新城NNW-C4D-02地塊，樓板價21370元/平方米，溢價率1.76%；碧桂園以16.3億獲得臨港南匯新城NNW-C4D-08地塊，樓板價21086元/平方米，溢價率0.41%。

正如上海中原地產分析師龔敏所言，總體來看，此次地塊出讓高溢價現(xiàn)象不再，一方面是土地底價有所提高，另一方面開發(fā)商在受到自有資金支付土地款的背景下拍地較理性，如金山新城部分樓盤個案房價要達2.5萬元，而目前地價1.16萬元，溢價不到20%，盡管金山樓盤去化速度沒有市區(qū)或軌道交沿線那么快，但該地價仍是有利可圖的。

上海中原地產數(shù)據(jù)顯示，北京建工所拿地塊所處的金山區(qū)金山新城板塊整體住宅市場成交量良好，近一年成交量達46.14萬平方米。

事實上，截至2月19日，金山新城板塊住宅存量僅9.54萬平方米，存量去化周期僅2.48個月，住宅存量不足；受此影響，2017年至今，金山新城板塊僅成交0.34萬平方米住宅項目，成交均價達2.01萬元/平方米，相比2016年同期上漲86%，板塊內住宅均價漲幅明顯。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，政府對于地價傳導房價仍控制嚴厲，如果出現(xiàn)地價過快上漲、引起房價反彈，后續(xù)更嚴厲的政策可能還會出現(xiàn)。地塊位于遠郊或者比較偏遠的區(qū)域，底價相對于市場而言就已不低，導致市場競爭程度已大幅下降，這個狀況與政府調整推地策略、結構有一定關系，與2016年9月份以來政府對于土地配資的整改也有一定關系，加上私募資金無法進入土地前端市場，也倒推房企拿地態(tài)度謹慎。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，21日土拍的地塊面積普遍不大，總價不高，因此出現(xiàn)了多家房企參與競爭，但局面并不激烈，與此次自有資金審核趨于嚴格不無關系。

但開發(fā)商仍然熱衷于上海土地。一方面，上海房地產交易有回暖趨勢，鏈家地產數(shù)據(jù)表明，2月13日-2月19日這一周，全市住宅成交9.34萬平方米；成交套數(shù)744套。住宅新增供應面積11.91萬平方米，新增套數(shù)901套，需求端小幅增長，供應端大幅增長。

價格層面，本周上海住宅成交均價48900元/平方米，表現(xiàn)平穩(wěn)。全市樓市總體呈現(xiàn)回暖趨勢。

另一方面，張宏偉認為，從市場量價發(fā)展節(jié)奏來看，由于各級政府調控從嚴執(zhí)行、供應端預售許可證的從嚴審批、部分投資客退場、開發(fā)商推盤周期集中在4月下半月之后等因素，注定上海商品住宅市場上半年的成交表現(xiàn)是“量跌”的。此時，房企資金面仍然沒有壓力，實質性大范圍降價難以出現(xiàn)，因此，轉入土拍市場的資金會越來越多。

房企的微妙轉型

一名近兩次都參與了土拍的房企投資部人士認為，在城市擴容的大背景下，政府也希望房企在郊區(qū)拿地，因此企業(yè)對地塊的選擇更看重于區(qū)域發(fā)展前景。

事實上，從上海商品住宅存量面積來看，截至2月20日，上海存量面積雖然僅僅有733萬平方米，但是市場去化速度由去年9月份之前的月均120萬平方米，降低到目前的不到60萬平方米，甚至更低，現(xiàn)在單周的平均交易量已經(jīng)降低至10萬平方米/周，這個量是2014年年中當時上海樓市調整期的交易量。同時，上海商品住宅的市場去化周期也由去年9月份之前的5個月左右回升到目前的11-12個月左右。

張宏偉預計，隨著交易量持續(xù)走低與預售許可證加快審批，今年6月份左右上海商品住宅市場去化周期有可能回升至15個月以上，屆時，從指標意義上上海已經(jīng)存在去庫存壓力，樓市調整的預期和下行趨勢會進一步強化。

但這并不妨礙房企在上海拿地的信心。對于上海建工在2月21日的土拍以底價11.2382億元摘得金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)JSFJ0101單元04-05、04-07地塊，上述業(yè)內人士認為，上海建工在上海項目已不多，而旗下還有園林綠化等分公司，所以這次拿地比較積極，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎。其實，去年12月28日，金山區(qū)、楓涇鎮(zhèn)就與上海建工正式簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，準備進行小鎮(zhèn)更新、升級的建設。

邵明浩指出，新城開發(fā)與小鎮(zhèn)開發(fā)的模式差別在于，新城要有產業(yè)，小鎮(zhèn)倒不需要。“新城外來人口導入需要強大的產業(yè)吸納能力，小鎮(zhèn)本來就有原住民，將其城市化就能做得很漂亮。”邵明浩認為，新城靠外來人口導入，小鎮(zhèn)靠本地人口轉型，所以不足以支撐人口導入的地方，開發(fā)商開始圖謀做小鎮(zhèn)了。

2016年7月，住建部、發(fā)改委、財政部聯(lián)合發(fā)布《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，指出2020年前將培育1000個各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)，帶動全國小城鎮(zhèn)建設，提高建設水平和發(fā)展質量。去年10月14日，住房城鄉(xiāng)建設部公布了批127個中國特色小鎮(zhèn)名單。

中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展理事長、經(jīng)濟學家李鐵此前在公開場合演講透露，開發(fā)商把目標對準了特色小鎮(zhèn)。“現(xiàn)在很多房地產商打著特色小鎮(zhèn)旗號，進入到這些小鎮(zhèn)，為什么呢？拿地成本比較低。”李鐵說，（特色小鎮(zhèn)）離大城市不遠，可塑造新的房地產空間，而大城市樓面價太高了。

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