調控經年，錢來錢去的感覺正在房地產行業猶如過山車般翻滾。

　　隨著資金杠桿的消失、市場的低迷，地產投資與掙快錢之間正越來越難畫上等號，昔日的“香餑餑”已變成“燙手山芋”，當年各路資本的蜂擁而至，也正反轉為一哄而散，頗有“逃離鱷魚島”之勢。

　　“眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了，這青苔碧瓦堆，俺曾睡風流覺。”在這場資本對資源的重新瓜分中，哪些資本是進入了又再退出的過客？被流轉的標的又在何人手中聚集生長？無論如何，行業的洗牌已是不可避免。

　　市場觀望了，房價也跌了。2011年的房地產，低迷了。這場史上較為嚴厲的地產行業調控，使得“全民炒房”的熱情戛然而止。

　　進入下半年，“有序退出”正以越來越高的使用頻率，成為地產圈子中的流行語。這是一個低調而卻無可回避的詞匯，包括金發科技、獐子島、酒鬼酒等很多上市企業都低調地發布了“有序退出房地產業務”的公告，并將之搬上日程。

　　據記者不完全統計，截至目前，已有宏達股份、恒順醋業、水井坊等16家非主業“涉房”上市公司低調撤離樓市；而加上非上市企業的逃離，中原數據統計，截至12月中旬，非地產主業企業賣出地產項目資產已達103宗，涉及資金超過400億元，正成為行業并購潮中，戰略資源重新分配的重要陣地。

　　無奈退市

　　調研歸納之中，非房地產主業企業退出房地產業的主要情況被中原集團研究分為兩種。

　　“一是一些當初帶著投機性目的進入房地產業的企業，現因行業整體入冬，在市場的優勝劣汰作用下，被迫選擇退出房地產業以集中力量發展主業；二是受國務院要求78家非房地產主業的企業退出房地產市場這一政策的影響，部分央企通過產權交易市場‘退房’。”在中原集團研究人士看來，兩種退市，都包含了市場無奈。

　　“利潤空間收窄、資金壓力陡增、行業門檻抬高是很多公司“退房”的關鍵因素。”中國房地產學會副會長陳國強接受本報記者采訪時表示，這與樓市調控的基本背景分不開，他們對房地產市場的未來預期并不看好，感受到了市場的不確定性，迫于資金壓力想通過這樣的渠道減輕債務負擔，改善經營狀況。

　　財經評論員葉檀同樣認為，以前只要沾上“房地產”三個字股價就有可能上升，所以當時很多企業不管真假就開始拿地，但目前房地產的長期調控已經使房地產的市場估值嚴重下挫，再加上未來趨勢的長期不明朗，這些業余隊逃離樓市的想法也就愈加強烈。

　　中投顧問房地產行業研究員韓長吉告訴記者，從2011年1~11月份房地產行業并購數量及并購數額來看，房地產行業的并購數量呈大幅上升趨勢。“結合我們從上海產權交易所了解的部分股權出讓案例來看，非房地產主業企業退出房地產業務的確較多，占比可能維持在40%~50%之間。”韓長吉認為，多數的地產剝離行為都是迫于政策調控壓力。“尤其是國家發改委在關于央企退出房地產市場方面的政策壓力，迫使大部分央企不得不剝離房地產業務。”

　　受此影響，截至目前，已經有中石油、中國航天科工集團、哈電集團等多家央企在股權交易市場將旗下地產項目掛牌轉讓。

　　在京津滬渝四地的產權交易所中，記者查詢得知，當前正在掛牌的房地產類產權交易項目達近百宗，總共轉讓金額超過100億元，無論宗數，還是交易規模均已是歷史峰值。

　　其中，截至9月30日，上海聯合產權交易所掛牌出讓的地產類項目同比增長高達93%，掛牌項目總金額同比增長高達84%。

　　北京產權交易所數據亦顯示，10月份不少于25家房企掛牌出讓股權。
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　　資源再分配

　　12月19日晚，吉林森工股份有限公司發布公告，為了“規避房地產業務經營風險”，公司擬以4500萬元出讓所持吉森置業45%股權給國內某知名大型房地產企業，并稱將逐漸退出房地產行業投資。

　　“這筆交易將在明年8月份較終完成，屆時吉林森工會完全退出房地產市場。”前者公司總經理李鳳春透露。

　　這并非個案。進入12月，更多的上市公司將剝離旗下地產業務提上了日程。12月1日，金路集團發布公告，公司決定以3億元將其持有的綿陽小島建設開發有限公司98.26%股權出售給成都世龍實業有限公司。12月2日，獐子島公告，公司臨時股東大會通過了向長?？h獐子島投資發展轉讓耕海地產100%股權的議案。

　　有分析人士指出，這些公司力爭在年底前完成剝離地產業務或出讓土地，主要是為了避免監管部門對房地產調控政策，從而力保公司的再融資或者重組能夠順利進行。

　　有退必有進。非房地產主業企業忙于在產權市場轉讓股權、債權，拋售房產、在建項目等實物資產以求退出房地產業時，部分具有雄厚資金實力的標桿房企則在此輪并購潮中謀求逆勢擴張。

　　“萬科、保利、金地、恒大、佳兆業、SOHO中國等大型房企均頻頻出手接盤，大魚吞小魚或許是行業入冬后的必然結果。“中原地產研究人士分析。

　　亞太城市發展研究會房地產研究所所長謝逸楓也認為，這場以業余隊的退出為吞并主角的并購潮中，“那些專門從事房地產開發的企業，尤其是不差錢的房企，在非房地產主業企業亟需拋售地產業務、要價較低的情況下，完全不會錯過低價收購的機會。行業資源的重新分配將會流向具有雄厚資金實力、品牌知名度高、銷售能力強的大型房企，其市場占有率將進一步提升。”

　　據了解，佳兆業1月以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業有限公司100%股權及其持有的土地項后，3月底又以10.5億元收購理想城房地產公司及其債務。金地集團上半年也收購了東莞市金地寶島房地產有限公司20%股權、珠海市和嘉達投資咨詢有限公司51%的股權。9月，恒大地產的全資子公司盛譽有限公司以19億元收購佳兆業集團旗下的廣州商業地產項目佳兆業廣場。11月份又傳出萬科收購深圳海軒廣場的消息，并更名為萬科紅。

　　陳國強認為，當下正是以低成本儲備項目，甚至是行業“抄底”的機會，并購整合已成為房地產企業突破融資困境，拓展市場份額的一條便捷通道。

　　這已經有所共識，中原集團研究認為，在2012年甚至更長的時間內，房地產業仍將面臨較為嚴厲的調控政策。而在更廣義的范疇內，無論是否以地產為主業，一輪大浪淘沙的過程已經在涉房企業之間開始。

　　韓長吉認為，房地產行業現階段的發展頹勢與調控有直接關聯，按照2011年1~11月份上市房企的負債率增長趨勢來推測，如果調控政策不變，預計在2012年中期，房地產行業的并購潮將更加明顯，房地產行業集中度將大幅上升。

　　“并購潮已經無可避免。讓專業性的房企去發展市場是未來房地產業發展的趨勢，有利于房地產行業的健康發展。”陳國強說。

　　北京中原地產市場研究部預計，如果調控繼續維持3~6個月，非主營房地產企業拋售的資產、股權市值可能超過3000億元。

　　該研究人士更是進一步預測，經過2011年的并購，十大標桿房企的市場占有率將由2010年的9%升至11%。

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