本調查期望以一個房地產項目的沉浮史，折射出2009年~2012年中國房地產市場的巨大變遷。而被稱為房地產行業較后的救命稻草――地產私募，在尋求自身資金安全的基礎上，可能會拯救某一具體項目，但是基于其規模總量，無力回天。

　　2009年，位于浙江某千年古鎮的一個房地產項目――記者將其命名為“田園”，在牛市沖天的市場氛圍中誕生了。

　　2010年調控初顯，但是市場依舊火爆，這個仍在襁褓中的田園項目，信心滿滿。

　　2011年來了，在較嚴厲的宏觀調控中，田園項目資金鏈趨緊，不得不以土地為抵押，向外尋求融資4.5億元。然而，銀行大門緊閉，信托受限，私募較感興趣的是有品牌的大型房企，注定了田園項目的融資之路并不平坦……

　　2012年，較嚴厲的宏觀調控仍將持續，房地產資金鏈越來越緊，越來越多的房地產項目開始四處找錢。

　　2009年~2010年初:

　　樓市牛氣沖天 4億項目啟動

　　浙江某千年古鎮，在風景秀麗的田園風光中有一個占地100多畝的住宅項目，姑且稱之為“田園”吧。項目離杭州市區僅10多公里， 40多時辰即可到達杭州市武林廣場。

　　2009年6月，歷經金融風暴之后的房地產業，正沐浴著4萬億信貸的陽光雨露，氣勢如虹。這塊風水，以4億元左右的價格，被杭州某房產公司摘得，樓面地價為1514元/平方米。

　　當時杭州的房地產市場可謂異常火爆，全年杭州主城區商品房共成交66319套，同比2008年暴漲186，成交均價在一年之間上漲了50。市場上，溫州炒房團等投資性需求逐漸占據主導地位。

　　在這一年中，“田園”規劃獲批，包括高層、聯排和商業等，實際總建筑面積234851 平方米，容積率為1.36，實際樓面地價2426元/ 平方米。

　　為開發這一項目，該房產商成立項目公司，注冊資本12000多萬元。

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