剛需成為購房主力

　　繼今年1月全國70個大中城市房價環比止漲后，2月有66個大中城市房價環比下降或持平，上漲4個城市均為二三線城市。相比之下，一線城市房價則延續下降趨勢。隨著低價樓盤不斷入市，沉寂已久剛性需求正悄然釋放。

　　18日，在北京房山區長陽某樓盤開盤現場，百余人組成看房團齊聚售樓處。記者發現，這個看房大軍中主力大多是年輕人。

　　“這回開盤都是八九十平方米左右的中小戶型。”該樓盤銷售人員表示，每平方米12000元-13000元的價格，一套房子總價約100萬元。

　　“我覺得這個單價還能承受，而且樓盤離**和商業區不太遠。再加上有2萬抵6萬優惠活動，對我這樣的剛需來講，還是挺有吸引力的。”一位女士坦言。

　　記者注意到，前來看房大多是所謂“剛需”，這些人通常工作了幾年，手頭有了一定積蓄，但對于城區動輒每平方米三、四萬元的房價仍難以承受。“性價比”成為剛需購購自住用房的頭要考慮?？們r100萬元左右、位于交通沿線附近、周邊有購物及學校等設施，這些都成為吸引剛需的“賣點”。

　　“剛需群體主要包括兩部分，一是頭次購房置業人群，二是頭次改善住房置業人群。”中國房地產學會副會長陳國強表示，房地產政策對于購房群體和購房決策都產生了較大影響。“去年北京市場購房群體中，頭次購房人群占比達80%以上，而限購之前頭次購房群體占比不到50%。”

　　“新一輪房地產調控以來，全國很多城市郊區房價出現明顯下調，而這些區域恰好是剛需集中區域。”北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，剛需對政策更為敏感，再加上銀行出現額度和利率優惠調整，使得依賴貸款的剛需減少了部分購房負擔。因此在考慮自身購購力以后，近期有不少剛需購房者選擇入市。

　　從近期成交量變化來看，價格因素顯然已成為吸引剛需入市的直接誘因。如果按照“房價與居民的收入相適應”的標準來測算，業內人士普遍預計，未來房價還需要10%-20%的下調空間。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，一個城市主流居民的家庭年收入總和與能夠滿足舒適居住環境的房屋總價值之間的比值，按照聯合國(微博)的標準在1:5到1:6之間。“考慮到我國一線城市人多地少的現狀，在1:8之內都是可以容忍的。如果算上收入分配制度改革等因素，預計居民收入增長或在10%左右，那么未來1-2年北京房價在目前基礎上回落10%-20%可以達到比較合理的價位。”

　　張大偉認為，國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:300。按照目前北京的情況，1:400應該是房價回歸合理的上限，也就是說目前的房價應該較少有10%-20%的下調空間。

　　盡管如此，專家指出，促進房價合理回歸并非意味著房價將馬上下調。政府對樓市調控的決心，將以建立健全房地產市場穩定可持續的長效機制體現。

　　新一輪房地產調控已持續一年有余，房地產市場“虛火”得到極大遏制，樓市博弈格局也在悄然發生變化。因房價過高而被擠出的剛性需求正重新成為購房主力軍；開發商為了加快資金回籠，也將推盤目標鎖定為以中小戶型為主的剛需項目。

　　業內人士認為，未來房價仍存在10%-20%的下調空間，但房價向合理價位回歸或是長期過程，在這一過程中還需要銀行貸款、居民收入增長等一系列政策配合。

　　作為限購政策較為嚴厲城市之一，北京市的房價自調控以來出現了較明顯調整。偉業我愛我家市場研究院數據顯示，由于低價盤大量入市，相比2011年三季度新房價格的高點，北京今年的成交價格出現明顯下滑。據測算，2012年一季度純商品住宅(不含保障房、商住房)均價約18620元/平方米，比去年三季度的高點下降17.6%。

　　“由于過去一年來各項目累計庫存量比較高，部分項目已經開始加大折扣幅度，這是房價下調基礎。”偉業我愛我家市場研究院院長陳亮直言。

　　值得注意的是，當前北京市降價幅度較大區域集中在周邊甚至是郊區樓盤。數據顯示，與2011年三季度的高點相比，2012年一季度北京市三四環之間均價僅下降0.3%，三環以內房價上漲5%；此外，其他區域房價均出現明顯下降，其中四五環之間、五六環之間均價分別下降25.6%和20.2%。

　　市場人士認為，當前五環以外成交量占據北京市總成交量的八成，去年該區域成交量比重則不到七成，郊區成交比重的上漲在結構上導致全市成交均價下降，而這部分區域的需求主體就是剛需人群。

　　“郊區性價比相對較高的剛需項目占據了市場銷售主流。”張大偉認為，當前成交環比走出春節時期的低谷，但成交量完全值仍處于相對低位，10%的降價項目占據了市場90%的成交量，而未降價項目銷售冷清程度甚至超過1-2月。從4月計劃開盤的項目來看，針對剛需的低價郊區盤依然占據完全多數。北京地區預期在4月份開盤的項目僅有24個，其中昌平、房山、大興、順義項目供應相對較多。

　　今年以來，不少大型房企陸續啟動較大規模降價促銷活動。萬科董秘譚華杰近日表示，2012年萬科產品將以中小戶型、剛需房為主。

　　綠地集團也在調整策略，推出更適合剛需的中小戶型產品。目前綠地在上海推出的小戶型剛需類產品占比在六成以上。此外，金地、恒大等房企3月在推和4月預推的項目中也以中小戶型為主。

　　從京滬深樓市表現來看，剛需青睞的中小戶型銷售紅火，而大戶型相對冷清，市場走勢已現分化。在2月深圳成交前十名的樓盤中，除了一個樓盤項目的售價超過2萬元/平方米外，其余樓盤均以剛需置業者為客戶主力，單價均在2萬元以下。

　　業內人士指出，剛需群體主要購購的是單價較低、戶型面積較小的項目。這部分群體對于價格的敏感性比較強，當項目出現降價時，會出手入市。相比之下，大戶型樓盤的目標客戶則是改善性需求，價格小幅下跌對其刺激有限。正是由于中小戶型周轉速度加快、大戶型相對冷清，使得開發商將推盤轉向中小戶型為主的剛需項目，并引發市場結構的轉變。

　　專家預計，開發商面臨著高庫存以及資金層面重重壓力，提高周轉率和資金回流速度成為開發商經營，有著較快周轉力中小戶型剛需產品將成為今年銷售。

　　隨著低價項目不斷入市，近期部分城市成交量有所復蘇。業內人士表示，房價向合理價位的回歸是長期過程，不僅是開發商的推盤結構發生變化，在回歸的過程中還需要銀行貸款、居民收入增長等一系列政策的配合。

　　春節過后，頭套房貸款重新出現優惠。北京、上海等一線城市的主流頭套房貸款利率已從2月的基準利率下調到9折左右。與此前優質的購房者才能享受利率優惠不同，當前只要購房者符合正常的頭套房條件，大部分可以享受9折優惠。

　　業內人士測算，如果按照9折優惠利率計算，相比之前的基準利率，20年期百萬元的貸款將節省利息約10萬元。購房者成本已經有所降低，使得剛需入市熱情有所復蘇。

　　業內人士還指出，本輪調控房價回歸合理不應該單純是房價下調，除了銀行貸款政策配合外，還應該包括居民收入上漲等政策綜合作用。

　　陳國強指出，房價合不合理，不同城市、不同區位甚至是不同項目而言都對應不同的價格，不能一概而論。對于剛需人群而言，應該積極關注市場，當符合自己需求的項目價格達到預期價位的話，可以考慮選擇入市。