房市調控在期待中開始，在爭議中前行，在痛苦中繼續……樓市高燒要降溫，可還沒來得及把溫徹底降下來，全球經濟衰退的浪潮又侵襲而來。房市調控本就給國內經濟造成了不少的痛苦，再加上全球經濟的衰退，就好比“往傷口上撒鹽”，我國經濟那叫一個痛。房市調控就好比是在戒毒，戒的是靠房地產牟取暴利的毒，但過程會很痛苦，因為這個毒已經隨著血液進入了全身。又要讓我國經濟戒掉這個毒，又要保證經濟體不會垮掉，還要應對外界的不利因素，因此，難免也開始出現嘴硬手軟的表現。

一、目標硬、措施軟

　　樓市調控的目標是要讓房價合理回歸，而 總理也明確表示，一些城市的房價遠未達到合理的區間，調控仍將堅持下去。十個人心里有十個西施，十個人心里也有十個合理房價。對于房價合理性的界定，一直缺少一個明確的標準。 總理在今年兩會上已經明確，房地產市場調控的目標就是要讓房價回歸到一個與居民收入相適應的合理價位。然而，與目標硬相匹配的卻是措施軟。照理來說房價還沒回歸合理價位，也明確要繼續完成調控目標，那就需要進一步的措施來推進。但是沒有出臺進一步的嚴厲調控的措施，這已經是措施軟的表現。

　　限購、限貸、房產稅、保障房這房市調控的四大工具在不斷調整，除了房產稅有進一步推廣的擴大趨勢之外，其余三大工具都有往松里調的趨勢。限貸更加強調差別化和動態化，一刀切的限貸加大了所有人的購房成本，抑制了所有人的購房需求，而隨著差別化限貸的實行，部分剛需將被釋放，從而達到“保剛需”的目的。這種調整合乎情理，但同時剛需也成了措施軟的一個突破口，房調原本嚴厲的面容多了幾分柔和。限購則從戶籍出發，適當降低標準，放松要求。此前上海戶籍標準放寬，外地人持居住證三年可購二套房的事件鬧得沸沸揚揚，上海方面較終迫于輿論壓力收回了這一說法。其實住建部早前就有專業人表態過限購要放寬戶籍要求，對戶籍及居住年限的要求本來就帶有歧視意味，上海的這次房調其實不算“違規”，如果放在公安部推行居住證制度的背景下來看，此行為不但不應停止，而且可以進一步推行。限購戶籍要求降低是未來房調的一大趨勢，而這一措施的轉軟也讓給限購下幾近“窒息”的房市有了一絲“喘息”的空間。保障房也降低了建設指標，下調至700萬套。至于房產稅，就滬、渝兩地的試點成效來看不盡如人意，筆者此前也評析過，在此就不再贅述，因此即使房產稅深入推進，鑒于當前軟硬條件還跟不上房產稅征收的工作要求，房產稅要想真正發揮作用還很難。綜合來看，與堅硬的目標相比，房市調控措施總體從軟。

二、硬、地方軟

　　由于房市調控大舉觸動了地方利益，在房市步入下行通道之際，地方土地財政收入大大縮水。2010年我國土地財政收入近3萬億元，而2011年不足2萬億元。今年一月，全國300個城市土地出讓金收入同比下降67%，其中住宅類用地下降74%。央地財權與事權的不匹配讓地方在土地財政無法依賴，上級保障房建設指標不斷下達的情況下，絞盡腦汁，通過多種辦法變相為樓市“松綁”。一絲“微調”的呼吸傳導到地方就能成風。蕪湖新政四天“夭折”就是一個很好的例子。對剛需的態度是“保”不是“壓”，蕪湖卻將這一態度放大，新政中不僅有利好剛需的，而且有與剛需無關的樓市利好政策。迫于國內外形勢，以及房市調控本身的局限性，樂見地方作出符合調控精神的并能為群眾所接受的微調，但是強硬的態度卻依舊不變，畢竟這次樓市調控的成敗將大大影響政府的公信力，“調控不出中南海”的論調若成事實，民怨恐將升級為民亂。而蕪湖卻大膽地踩這紅線，只表達了硬中可適當有軟，而蕪湖卻由硬轉軟，這無疑已讓調控發生了質的轉變。因而蕪湖終究延續了佛山的命運，難改被叫停的命運。除了蕪湖、佛山，還有成都購房資格審查新政，放松對購房資格審查，中山將限價標準提高，上海、北京、天津、武漢等地上調普通住宅標準……可見地方普遍已經采取了或多或少的放軟措施。

三、腔調硬、手段軟

　　正所謂“說得好不如做得好”，從房市調控的具體執行情況來看，也表現出“腔調硬、手段軟”。各地不斷進行微調，“猶抱琵琶半遮面”，邊調邊看。雖然對于房市調控的調子始終不變，堅持強硬，但是手段卻沒能和腔調保持一致。對各地微調一再堅稱不可跟風，不可采取任何形式的樓市放水行為，但是從始至終，也未對那些踩了紅線的地方有任何懲罰性措施，而微調政策的叫停也是地方自行提出。于地方而言，雖然嘗試失敗，但也沒有什么損失，若成功則是“中彩”般的好事。知道地方確實有難處，所以也“狠不下心”來責備。除此之外，去年還有強調房市調控問責制，但對于調控未能達標的城市未受到任何處罰，問責制并未真正實施。問責制在保障房建設中也是高高舉起，輕輕放下，未發生一起問責。責備之心“說得狠，但手段卻顯得軟”，這樣的表現似乎顯得有些心慈手軟。總之，同父母般，對地方官員有時候也是“刀子嘴，豆腐心”。

　　雖說房市調控不會放水，對此已明確表示，但是房市調控嘴硬手軟卻是不爭的事實。隨著國內外形勢的日益復雜、嚴峻，房市調控的難度也將越來越大，只有通過稅收等系列舉措的早日出臺，調控長效機制的盡快建立，以此來緩解行政手段調控的難處與壓力，房市調控之路才能走得更有力、走得更遠。

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