暢銷盤沉寂4月，保利無奈加入降價大軍

　　作為2011年度上海普通住宅市場成交套數的“暢銷盤”的“保利葉語”終于推新房源了。然而，在沉寂了短短四個月之后，該樓盤再度博得市場關注的目光，卻是因為其大幅降價。

　　根據漢宇地產市場研究部新房監測數據顯示，去年4季度保利葉語毛坯公寓房源成交均價始終在19000元/㎡左右。該項目憑借超級大盤、緊鄰顧村公園的景觀特質、大型開發商的品牌效應等優勢，雖然推盤量很大，但銷售表現一直良好。調控政策對于上海樓市引起巨大影響，但去年，上海保利并未加入一線開發商大幅降價的隊伍中去，但4季度后也沒有再推新房源。

　　而此次，保利采取的“醒春行動”，推出“保利葉語”295套特價 源(裝修標準：2000元/㎡)，售價在17000元/㎡，與項目原先價位相比，實質降價幅度在4000元/㎡左右，相當于降價20%。消息一出，售樓處隨即迎來兩波人群前來駐足，波是聞風的準剛需置業者，降價對于他們而言，是一個機遇，可以通過更少的資金來購購到心儀的住房；而另一波則是前期業主，尚未收到房屋，就必須面對房屋貶值的現狀，驅使他們前來討個說法。毋庸置疑，此次降價使 “保利葉語”必然成為近期各大房產媒體關注事件。

　　二手房東措手不及，新盤降價吸走二手房購家

　　漢宇地產顧村分行汪經理坦言，從“保利葉語”以往的表現來看，此次降價多少有點意外。原本打算購購板塊內的次新房樓盤，都選擇轉戰“保利葉語”項目。工作在靜安寺的吳先生向記者表示，原已看中“旭輝依云灣”一套80㎡兩房，加上相關稅費后，購置總成本在140萬元左右，隨后，聽見“保利葉語”降價后，考慮又是新房、并且繳納的稅費也相對較少，雖然房源較少，但吳先生一家仍然堅決推翻原先的置業打算，打算嘗試一下。從以上案例可以看出，新盤降價稀釋二手房有效客戶資源。降價事件，對于板塊二手房市場的影響可謂是立竿見影。

　　汪經理表示：“與開發商相比，房東的反應速度肯定較為遲緩，目前誠意賣家普遍讓價空間控制在10萬以內。與“保利葉語”目前價格相比，加上相關稅費后，二手次新房價格優勢已經蕩然無存。此次降價事件，對于房東心態干預程度，將會隨著時間推移逐步被放大，預計一個月時間內有所體現。屆時，急于出手的房東將有望擴大讓價幅度，重新吸引有效客戶資源。”

　　大幅降價活動尚未復制到旗下其余樓盤

　　此次降價行動，使得一直口碑甚好的“保利葉語”受到一定挑戰。而這種較大幅度的降價，并未被復制到保利在滬旗下的其他項目，以位于閔行浦江鎮板塊的“保利茉莉公館”為例，該項目雖采取總價減6萬的降價活動，但由于項目以三房戶型為主，均價在23000元/㎡，總價標的較高，因而讓價幅度并不顯著。保利其他的項目，也基本保持相同的情形。

　　未來嘉定將是保利開發主戰場，多個新盤有可能低價入市

　　值得提及的是，“保利城市交響”作為保利置業在嘉定新城內所有項目的集合命名，住宅項目涵蓋了“保利家園”、“保利湖畔陽光”、“保利天鵝語”、“保利星海嶼”及“保利天琴宇”等五大項目，現已開發前兩個樓盤，未來一段時間內，嘉定新城板塊仍將是保利開發之地，但板塊同時也一直是全市住宅存貨較多的板塊之一，截止到2月19日，嘉定新城住宅存量面積為55萬㎡，存貨套數為4401套，以去年月平均成交情況來看，庫存量消化周期接近12個月。

　　在政策基調不發生轉變的前提下，剛需入市意愿數量有限，將使得嘉定新城板塊在售項目面臨巨大挑戰，不排除“保利葉語”的降價模式被復制的可能性，上述新盤有可能會以低價狀態進入市場。

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