公租房的租金比周邊普通商品房租金還高，這一令人難以理解的情況出現在上海。

　　從2011年12月30日開始，上海市頭批公租房項目進入為期7天的政策咨詢期，2012年1月6日，上海市頭批公租房將進入申請受理期。

　　21世紀不動產上海旗下門店租金信息顯示，與周邊出租房源相比，公租房定價偏高。有關部門對公租房租金價格評估時所采納的“略低于市場租金水平”原則受到質疑，但到目前為止，并未有相關部門將對租金重新調整的跡象。而熟悉上海公租房等政策性房源運作的知情人士透露，保障房體量龐大加上商品土地出讓收入縮水，令公租房等房源后續運營壓力增大。

　　高租金的公租房

　　2011年12月29日，上海市住房保障和房屋管理局發布《關于做好新江灣尚景園、華涇馨寧公寓公共租賃住房供應試點工作的通知》(滬房管保［2011］386號)及相關規定，規范該市頭批新江灣尚景園、華涇馨寧公寓公共租賃住房分配供應工作。

　　馨寧公寓項目位于上海市徐匯區華涇鎮，其中公共租賃住房建筑面積約17.3萬平方米，配套設施較全。新江灣尚景園項目位于上海市楊浦區新江灣城國權北路1450弄，住房總建筑面積約15萬平方米，共約2200套住房。這兩個打響該市公租房頭炮的項目，租金公布后引來較大爭議。

　　據官方披露，馨寧公寓租金價格，一居室的建筑面積約為40.24-42.43平方米，月租金約為1694-1896元；二居室的建筑面積約為61.58-63.27平方米，月租金約為2533-2772元；三居室的建筑面積約為74.67-78.24平方米，月租金約為3033-3311元。

　　新江灣尚景園則是一居室建筑面積約為50平方米，月租金為1970元左右，兩居室建筑面積67-72平方米，月租金約2540-2930元，三居室建筑面積約80-82平方米，月租金約2970-3240元。

　　本報記者在21世紀不動產通過旗下門店了解到，馨寧公寓所處的徐匯華涇板塊，其二手房租金普遍不高，50-60平米全裝修一居室月租僅為1600-1700元/月，部分60-70平米的兩房全配房源，月租金僅約為2000元/月。

　　相比之下，作為公租房的馨寧公寓租金水平，不僅高于同板塊的房源，實際已與地段更好的長橋、梅隴等區域相當。

　　新江灣尚景苑的情況類似。據21世紀不動產二手房門店經理介紹，該公租房項目周邊的美岸棲庭的簡裝2房房源(面積約95-100平方米)租金約3500元/月。“目前新江灣城板塊租金承受能力在2000-4000元/月的群體，主要由復旦大學江灣分校學生、陪讀家長、私營店主等人員構成，與公租房招租潛在對象的吻合度不高；而樓盤入住時后是否能夠吸引其他區域的公司白領、外來務工人員，有待觀察。”

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔直言，當前上海公租房對潛在承租者而言，其價格吸引力并不明顯，優惠也較為有限。

　　同時，此前上海市有關部門對公租房租金價格評估時所采納的“略低于市場租金水平”原則也受到質疑。官方此前稱，將在綜合專業評估機構的評估結果、項目周邊租賃住房納稅申報信息、房地產交易租賃備案信息基礎上，結合不同戶型、樓層、朝向等調節因素，確定每套住房租賃價格，并按規定報住房保障管理和物價部門備案。

　　成本壓力下的后續運營

　　作為保障性的公租房，租金為何超過周邊商品房租金水平？對于外界的質疑，上海市官方有關部門目前尚未給出正面回應。

　　“主要問題就在于成本和后續運營壓力。”上述知情人士坦言。

　　公開信息顯示，馨寧公寓項目由上海地產集團全資子公司上海地產保障住房投資建設管理有限公司投資建設并實施經租管理。新江灣尚景園則是該市公積金管理利用公積金增值收益投資收購的頭個公租房項目，屬全國頭創。受市公積金管理委托，上海市楊浦區公共租賃住房運營管理有限公司負責該項目的具體運營管理事務。

　　上述知情人士透露，上海地產集團擔著上海市龐大保障房工程的主要重任，頭當其沖的當屬資金壓力。“這或許也可以解釋，馨寧公寓地段并不優于新江灣尚景苑，但租金卻與后者相當甚至部分房源租金超過后者。”

　　另一個背景則在于地方政府的整體財政壓力。2010年上海土地收入1949.8億元，其中用于征地、動拆補償、土地開發、土地出讓業務費的費用就高達1245億，用于城市配套建設、城鎮廉租住房保障、繳納新增用地有償使用費的支出也達412.7億元，實際產生的盈余利潤僅292.1億元，僅相當于去年上海財政收入2873.58億元的10.16%；而2011年上海供應的保障房建設用地達99幅，可建筑面積979萬平方米，同比上升28%。

　　上海市對公租房的定位是，按略低于市場租金水平確定租賃價格，主要用于解決本市青年職工、引進人才和來滬務工人員的階段性居住困難。但該市公租房的保障對象，并不定位于中低收入群體，也并不完全對口“夾心層”群體。

　　“至少頭批這兩個項目，和普通商品租賃房源差別不大，只是房東不同、相對集中。”一位二手房中介人士直言。

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