2011，國內房地產市場遭受了巨大的沖擊，房企開始重新洗牌，或轉型、或整合……同時，不可否認的卻是房地產市場發展走向了更理性的局面。市場的規范，使得產品層次逐漸分明，面向“剛需一族”的項目也成為樓市中的主流。在2012,巨大的剛性購購需求，將使眾多講求創新、強調性價比的產品大放光彩。

城鎮化發展離不開房地產

在"十一五"規劃期間，上海成為中國城鎮化水平較高的地區，城鎮化率現已達到88.6%.而在"十二五"規劃綱要草案中顯示，到2015年，我國城鎮化率再要提高4個百分點。 在城鎮化進程中，房地產行業所起到的改善民生、拉動經濟增長等方面的作用都是難以替代的。住建部總設計師唐凱也曾指出，城鎮化發展人口大量流動的過程中，住宅需求量也是非常巨大的。

年增55萬"新上海人"

根據上海市統計局于2011年5月3日發布的第六次人口普查結果顯示，本市常住人口中將近四成為外來人口，達到897.7萬人，10年間共增加551.21萬人，平均每年增加55.12萬人。此外，根據市統計局數據顯示，2011年上海市常住人口中六成人群擁有住房，且人均居住面積達到了27.25平方米，以此水平推算至2012年底，則至少需要9012120平方米才能滿足部分新上海人的住房需求。市場缺口之大由此可見一斑。

"婚房潮"還將延續

2011年上海居民辦理結婚登記148095對，2010年則為12萬對左右。根據人口結構測算，2012年的結婚高峰仍將延續。而在"要結婚先購房"的傳統文化支配下，婚房需求也將繼續成為調控市中較堅定的剛性購房需求。對此也有業內人士分析認為，"現在結婚的主力人群為80后，而80后購房喜好更傾向于精 源，因此小戶型的精 是房企在2012年的一個好突破口。

中產改善需求不容忽視

雖然"限購"、"限貸"等政策拉高購購門檻，抑制了部分改善型購房者的購房需求。但一些降價"到位"的產品還是迎來較好銷量，改善類住房的成交已相對穩定，構成支撐2012樓市的一股重要力量。來自同策的監控數據顯示，截至2011年12月29日，上海各類中產改善型商品住宅（單套面積101-140平米，單套總價300-500萬元）成交2083套、24.93萬平方米。只要房企綜合考慮市場情況，并針對改善型住房購購人群適當調整價格，2012改善類住房并不愁賣。

新型置業需求催生專業產品

養老地產、度假地產等新興開發領域的產品在調控后房企分流的背景下迅速成熟，2012年將成為樓市的重要補充。以養老房為例，針對不斷增加的老年人口，不少房企開始重視起這部分人群的潛在購購力。上海中凱房地產開發管理有限公司執行總裁許仰東表示，中國未來老年人口的增加，將改變他們弱勢消費群落的形象。這種人口的增量，必將驅動老年地產的大幅發展。

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