因為調控，樓市告別了“炒房時代”，“限購”等系列政策擠碎了投機泡沫，擁擠在住宅市場上的炒房大軍偃旗息鼓。市場細分之下，正常的樓市投資需求又尋找到了新的出路。從商鋪到寫字樓到SOHO，我們都能見到這些新型“ 購家”的身影。

年度投資語錄 購冷鋪不如存銀行

住宅“受限”后，“棄住從商”的購家不在少數，由此也帶來了上海商鋪市場的成交熱潮。

尤其是投資門檻較低、成長性又較好的一些分割產權式商鋪，在2011年受到了的追捧。比較典型的案例是寶山萬達廣場，今年開盤后至今年底，商鋪總成交面積接近4萬平方米，總成交金額超過15億元。

而與之相比照，也有諸多蜂擁而上、打著“ ”牌搶客的商鋪項目，卻體驗著無人問津的尷尬。轉戰商鋪的 購家，考察之細致，權衡之專業，是2011年樓市投資的一大亮點。 購家看鋪時的年度口頭禪就是:“如果連這個回報率也達不到，那還不如干脆存銀行算了。”

年度咸魚翻身 商住項目不做雞肋

曾經被視做“雞肋”表現平平的商住兩用產品，在2011年嘗試為自己正名。住宅限購的背景下，商住項目總價低、宜商宜居的特性在市場上尤為突出。不僅成交量較限購前有大幅上升，更是體現在新開盤商住項目的持續增加上。

僅以“金九銀十”兩個月為例，上海新開盤的商業項目中，酒店式公寓占據完全主力。9月開盤10個寫字樓項目中8個主推酒店式公寓;而10月開盤的寫字樓項目同樣接近八成都是酒店式公寓項目，占預計開盤寫字樓的73.3%。

但供應的大量增加，使商住類產品在2011年底再次面臨巨大的銷售壓力。潘石屹S0H0中國年末在曝出的“上海欠薪門”，也是一個警鐘。在購家看來，酒店式公寓目前4%-5%的租金水平仍制約著其投資價值的評估。酒店式公寓要想在2012年真正成為市場主流，還要在產品創新和回報體系上再下功夫。

年度投資新選 購家慎待旅游地產

2011年，大批具備雄厚實力的開發商轉戰“非限購產品”領域，市場細分為購家提供了更多的樓市投資選擇。

旅游地產通常需要占用大規模的資金，收益周期相比住宅和商業地產更長，因此長期被開發商漠視。而2011年，旅游地產卻成為“紅角”。萬科、碧桂園、綠城、雅居樂等房企已經在海南“畫地”，迸軍旅游地產。龍湖管理層也在年內表示，未來發展的之一就是開拓多類地產業態，其中包括旅游及養老地產。

就整體市場而言，旅游地產仍處在快速發展期，機遇與風險共存。 購家大多對此類項目抱著非常謹慎的態度，只有區域旅游開發已較為成熟的大型中高端項目，才會迸入他們的考察范圍。而在本年度，以黃山大觀領銜的黃山，成為了上海個人投資旅游地產的較熱目的地。

年度投資困惑“萬國房產”難以抉擇

購家的眼光，也已投向了海外。

伴隨國內民間財富的迅速增長，留學潮、移民潮、海外投資暗流涌動，與之密切關聯的海外置業熱潮，在2011年，因中國樓市調控后的擠出效應徹底顯現。

海外房產代理商自然不會錯過賺錢的機會。從年初的春季房展會到年末的冬季房展會，上海幾大知名的樓盤展銷平臺，都不缺海外項目扎堆賣力推介的場景，購房綁定居留權、移民等特別優惠也頻頻閃現。

有人戲言，上海房展會應改稱萬國房展會才對。

并非所有的海外房產都賺錢，都值得投資。

在談及2011年的海外置業潮時， 購家幾乎都會強調這樣的觀點。本年度，近年來增長穩定波動較小的澳大利亞樓市，在上海個人海外置業群體中較具人氣。

(新民晚報·新民網)

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