雖然今年頭個房地產信托兌付高峰已在3月平穩度過，但由于房地產調控未有松動跡象，各地銷售依然平淡，房地產信托面臨的兌付困境并沒有明顯改善。

　　近日上實發展發布公告，擬收購華澳國際信托有限公司（以下簡稱“華澳信托”）持有的天津市中天興業房地產開發有限公司（以下簡稱“中天興業”）49.34%股權，收購價格為75845萬元。而就在一年前，華澳信托曾發行房地產信托產品為中天興業在天津的項目萊茵小鎮募資，今年4月該信托產品剛剛到期。

　　業內人士分析認為，這極有可能是由于房地產信托到期無法兌付，轉由大股東開發商進行接盤。在房地產信托兌付危機遠未消除之時，到期信托正利用各種途徑應對兌付壓力，延遲較后期限的到來。

　　大股東接盤到期信托

　　上實發展的公告顯示，在此次收購交易之前，上實發展旗下全資子公司上海上實城市發展投資有限公司（以下簡稱“上實城發”）持有中天興業35.46%股權，華澳信托則占49.34%，上實發展持有15.2%。此次交易由上實發展全資子公司上實城發出面，收購華澳信托持有的中天興業49.34%股權，收購價格為75845萬元。交易完成后，上實城發將持有中天興業84.80%的股權，上實發展依舊持有中天興業15.20%的股權，上實發展及全資子公司將擁有中天興業全部股權。

　　資料顯示，中天興業負責開發的天津萊茵小鎮項目位于天津市西青區楊柳青鎮，總占地面積為375960平方米，規劃總建筑面積483941平方米，地上建筑面約445569平方米，容積率1.185，用地性質為商住綜合。

　　萊茵小鎮項目一、二期已經完工并交付，目前開發的為項目三、四期，均已辦理預售許可證。項目三、四期部分可售住宅面積為311272平方米。目前項目仍有部分景觀位置較好的多層公寓及聯排別墅尚未開始銷售。

　　記者在華澳信托公司官方網站上查得，其實早在2011年4月27日，華澳信托就曾發行過一支名為“華澳·長信8號-上實發展股權投資集合資金信托計劃”，公開募集7億元用于天津中天興業旗下萊茵小鎮項目的開發建設。該信托產品明確，信托期間為12個月，根據單筆認購資金金額的不同，年化收益率在6%-7.2%不等。

　　“從時間上看，該信托產品是在今年4月27日到期，而這筆收購交易又恰好是在信托到期后不久完成；從金額上看，收購金額差不多正是信托產品的募集資金總額加上收益率，因此很有可能是信托產品到期無法兌付，無奈之下由大股東接盤。”一名業內人士分析認為，大股東接盤可以暫時應對兌付危機，但真正的壓力并未消除，要么靠降價推動銷售回款徹底解決問題，要么再發行新的信托產品把兌付壓力后延。

　　多種渠道應對兌付壓力

　　事實上，由于房地產銷售情況始終沒有好轉，通過正常的銷售回款方式實現兌付的困難正在加大，整個房地產信托行業的兌付危機并沒有真正解除。

　　在2012年一季度結束后，房地產信托即將進入單季900億元的兌付時代。中金公司一份針對房地產信托專題分析報告顯示，2012年預計房地產信托到期規模2234億元，總還款額約2500億元；2013年預計到期規模2816億元，總還款額約3100億元。

　　對于如此龐大的兌付金額，全國房地產投資基金聯盟會會長張民耕坦言，在目前房地產形勢下，信托產品正在運用各種手段應對兌付危機：有的通過發行新的信托計劃接盤，有的利用自有資金介入或資產管理公司收購，還有的通過基金公司接盤。

　　中國信托協會數據顯示，2012年3月，38家信托公司共成立190只固定收益信托產品，納入統計的144只產品規模為254億元，環比增加94%，同比減少45.32%。其中，信托資金投向的行業為房地產業，募集總金額為76.18億，較1月份翻番；單只產品募集規模的也為房地產類，平均募集金額2.46億元，較1月份增長31%。

　　針對地產信托發行回暖現象，業內分析認為，一方面在持續調控下房企的現金流狀況進一步惡化，有較強的融資需求；另一方面，信托公司出于延后兌付時間的考慮，也加大了對房地產信托的投入；另外，還有部分產品提前終止，信托公司發行新信托接盤老信托。像上實發展接盤華澳信托的股權后，很有可能再發行新的信托產品募集資金。有信托行業人士表示，如果二至三季度房地產調控仍未明顯松動，房地產企業現金流將進一步緊張，在無法獲得大量信貸支持的情況下，信托資金仍是重要的輸血管道。

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