在城市綜合體已經泛濫成災的今天，為什么還有那么多房企蜂擁進駐，背后的一個重要原因與房地產宏觀調控大勢相關：在住宅用地越來越難拿、住宅開發幾乎被銀行列入禁貸名單的情況下，商業地產被大開方便之門，成為土地與資金的雙重突破口。

　　土地出讓集中 銀行信貸支持

　　近期上海浦東新區集中推出康橋、航頭、新場、宣橋、惠南等5個鎮的5幅城市綜合體地塊，根據官方說法，這五大城市綜合體將和迪士尼同步啟動，并分享迪士尼客流。在的上海，浦東五大綜合體集中推出的背后，是這一類型房地產項目的全國“走紅”。

　　“我們做城市綜合體，一半資金是自有的，一半資金來自銀行貸款。對于這樣的項目，銀行是支持的。”上海一家知名商業地產開發商告訴記者。目前這家公司運營一個位于上海郊縣的城市綜合體項目，根據記者調查，該項目土地成本加建安成本共計20億元左右，其中住宅項目已經開售，共計可回收資金7億元。如果一半啟動資金來自銀行貸款，那么對于開發商來說，10億元自有資金中有7億元可以短期回籠，資金杠桿率之高可見一斑。

　　據了解，這家商業地產商下一個城市綜合體項目已經落戶昆山。而記者查閱昆山土地出讓信息時發現，今年以來，昆山數十幅出讓地塊中，幾乎沒有純住宅項目，工業、商業、商住綜合等成為主要類型。

　　房地產業內人士告訴記者，受房地產宏觀調控影響，純住宅用地運作難度較大，一是銷售可能遇到限購影響，二是開發階段的貸款無法解決。而商住項目就不同了，除了銀行可以給予貸款支持外，政府還可能因為對當地稅收的更多拉動而給予一定的補貼。又因為商業綜合體項目中配備了一定比例的住宅，開發商可以通過綜合體項目融資，再通過住宅銷售變現，由此完成了借道融資的全過程。除此之外，開發商也可能通過商業用地來建“類住宅”，即所謂酒店式公寓，雖然產權只有50年，但因為不被限購，也成為目前大量房地產企業選擇的產品類型。

　　綜合眾多有利因素，無論是經驗豐富的大開發商，還是從未做過商業地產的中小房企，都一股腦地涌入城市綜合體這片“紅海”。《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，金地、保利、招商、萬科等20強房企全部涉足商業地產。除此之外，大量從未做過商業地產的中小房地產企業爭搶綜合體的案例更舉不勝舉。

　　百城齊建綜合體 地方政府助推泡沫

　　中房信集團統計數據顯示，近幾年來，集商業、辦公、住宅為一體的城市綜合體項目發展迅速。2011年至2015年這五年時間，20個城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部城市的新城出現，而這些新城的統一特征是“無人口、無產業、無交通”，可謂“三無區”。

　　以成都舉例，上海易居房地產研究院企業研究周建成博士告訴記者，根據他們的調研，成都2011年主城區人口約530萬，城市綜合體總量在523萬平方米。此時，人均約一平方米的商業面積還屬于正常。但是在2012年一年，成都城市綜合體總面積驟然翻倍，達到1061萬平方米。而根據目前規劃，到2015年，成都城市綜合體總面積將達到2757萬平方米，比目前的商業體量再翻1.5倍。到那時，上海、北京等一線城市的綜合體項目將遠遠不及中西部城市。

　　這種數量上的快速膨脹已經引起市場的普遍關注。有媒體報道，四川省商業地產聯盟數據顯示，僅去年上半年，成都在建和立項的城市綜合體就已經達到88個，其中6成扎堆在成都南部的天府新城。中，有眾多全國性知名房企，但絕大多數此前均沒有商業地產的開發與運營經驗。

　　天府新區的綜合體大發展頭先來自政府規劃的助推。根據當地公布的《天府新區總體規劃》，新城片區總用地面積55平方公里，其中建設用地48平方公里，規劃人口74萬人。新區功能定位為三大產業，分別是新川創新科技園起步區、成都天河生物醫藥科技研發與產業化、成都高新國際低碳環保產業孵化器。同時還將打造西部頭個碳交易市場，以及新三板交易平臺。較終，天府新城將打造成與上海浦東、天津濱海新區、杭州錢江新城、廣州珠江新城齊名的西部新城。

　　在這樣的規劃吸引下，眾多房地產企業涌入開發。有當地專家介紹，在天府新城內，目前常住人口僅有幾十萬，以未來人口能夠達到100萬來計算，一般情況下，人均商業面積按1∶1的比例已經足夠。但目前該區域內的購物建筑面積已經高達三四百萬平方米。而除購物外，區域內還有18個五酒店。這樣大體量的商業地產項目如何有效運營，目前尚待求解。

　　而對于地方政府而言，先不論較終經營如何，單單是這些項目的開工啟動就足以大力拉動當地GDP。據統計，一季度，成都天府新區在建項目440個，所涉及項目計劃總投資2186億元，本年完成投資226.25億元，同比增長55.8%，高于全市增幅28.8個百分點。天府新區投資對全市的貢獻率達20.4%，是成都市當前和今后的投資熱點和增長亮點區域。

　　在這樣的大發展規劃推動下，一季度，成都經濟區完成固定資產投資總額2248.3億元，增長23.3%，占全省的比重為61.0%。成都投資總額完成1111.3億元，增長27.0%，占經濟區的比重達49.4%。而四川省前4個月的房地產開發完成投資911.8億元，同比增長19.8%。商品房新開工面積2537.3萬平方米，也有2.1%的增長。

　　“為了避免房地產投資增速過快下降，很多地方政府熱衷于推出商住綜合體項目。對于政府來說，賣地賺錢；對于開發商來說，即規避調控政策，又可以變相做住宅。確實是雙贏的做法。只是一下子推出這么多綜合體，未來真的能承受嗎？”一位房地產業內人士憂心忡忡地說。

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