隨著樓市調控持續，一些房地產私募基金悄然轉變了投資風格，從投向中小開發商“救火保命”追求高收益，轉向追求穩定收益。房地產基金人士對中國證券報記者表示，多數房企依然面臨融資難題，一些有實力的龍頭房企已經開始為將來的市場做準備，房地產基金越來越多地謀求與大房企開展合作，甚至向保障房項目靠攏。

　　瞄準大房企

　　“我們不找機會主義者。”房地產基金德信資本高端經理劉聰說，他說的“機會主義者”是指一些中小開發商。在劉聰看來，前些年依靠信貸杠桿開發房地產的開發商僅是因為當時市場充滿機會。“中小開發商普遍缺乏行業積累，前幾年信貸寬松房價上漲時集中拿地，現在項目資金鏈緊張。這樣的項目風險很高，我們避而遠之。”

　　雖然數據顯示近期房地產投資增速放緩，但房地產基金對此感受并不明顯，仍然是眾多開發商爭相爭取的對象。國家統計局的數據顯示，1-4月份房地產開發投資較上年同期增長18.7%，1-2月這一數據還是27.8%。

　　“目前缺錢的項目都是去年開工的，因此房地產投資增速下滑對我們業務發展并沒有影響。”劉聰說。半年來，劉聰轉戰南北，到處考察可以投資的房地產項目。目前，二三線城市頻頻出現的停工項目為房地產基金提供了大量投資機會。身處賣方市場的地位，房地產基金對項目越發挑剔。像德信這樣的房地產基金已經很少接觸那些只有一兩個項目、資金鏈瀕臨斷裂的中小開發商，目標轉向大型開發商。

　　“其實和大開發商合作，我們并沒有什么籌碼，他們可以申請信托，在香港上市的開發商還能向海外發債。但與大開發商合作比較穩健，也有助于拓展我們的影響力，我們對投資者也好交代。”

　　雖然數據顯示開發商對房地產貸款的需求有所放緩、住宅開工量有所下降，但劉聰做出的預測是，大型房企要開始行動了。“你沒注意到那些大型開發商近期在拿地嗎？上半年開工減少，意味著兩年后很可能供應不足，大型房企不是機會主義者，我們愿意審時度勢地開展合作。”

　　試水保障房

　　另一家房地產基金K8黃金灣正在尋求參與保障房建設的機會。K8黃金灣董事長申威介紹，他們正在和某省政府接觸，洽談參與保障房建設。

　　K8黃金灣參與保障房建設的原因很可能是其募集到的資金偏向保守。申威介紹，市場上有兩種資金，一種資金追求高收益，如溫州資金；另一種資金偏保守，如部分山西、陜北資金。“溫州資金追求的高收益,只有那些借‘救命錢’的小開發商能夠提供，那些項目風險太大，我們不敢接觸。”而風格保守的資金較注重安全，于是K8黃金灣想到了保障房。

　　房地產基金參與保障房的方式是提供項目的啟動資金。據介紹，保障房項目只有具備一定的條件才能申請政策性貸款，而很多地方政府啟動資金捉襟見肘。于是，房地產基金就以啟動資金的形式參與到保障房中來。

　　申威介紹，由于保障房本身并無可觀利潤，房地產基金提供的啟動資金也只能獲得“象征性”回報。“地方政府為我們提供的年收益在10%左右，我們只能為投資者提供相當于基準貸款利率的收益。”事實上，這一收益對民間資金缺少吸引力，“投資者也僅僅是出于配置考慮”。

　　雖然個別保守的房地產基金已經接受保障房這樣的低收益投資，但還是有聲音質疑房地產基金是另一種“高利貸”。德信資本和K8黃金灣都表示他們的融資成本不超過20%。河山資本董事長曹少山認為：“不能否認這個新興的行業中的確有些人在做類似事情，但不能因此就否認整個行業存在的價值。多數參與者還是在追求穩定合理的收益，監管過度恐怕會限制行業自身的優勝劣汰。”

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