在樓市調控政策的作用下，以商業公寓為代表的商業地產受到眾多房企和社會資本的青睞，商業地產投資呈幾何式增長。但是，在表面的繁榮背后，商業地產面臨培育期長、同質化嚴重、人才桎梏、融資渠道單一等問題，種種跡象顯示，商業地產已然進入了發展瓶頸。

　　培育期—商業地產開發必經之路
　　眾所周知，商業項目是存在一定培育期的，也就是我們業內通常所稱的“養商期”。所謂培育期，即商業項目開業初期所經歷的一段“艱難期”，在此期間，項目將呈現出人流少、租金收益低等現象，就目前情況來看能正確理解和面對的開發商不多。
　　此種現象在不成熟商圈內的新興商業項目上體現得尤為明顯，其重要原因主要有二：頭先，從消費者層面分析，大多數消費者具有前往成熟商圈內知名商業項目進行購物的消費習慣，而非成熟商圈內的新興商業項目則需要相當長的一段時間來培育屬于自己的忠實消費者。其次，從商戶角度分析，無論大型連鎖品牌類商戶或自由品牌類商戶，在新店選址時都愿意進駐成熟類商圈內的商業項目，以求得能夠獲得成熟商圈內成熟的商業氛圍以及較大的人流量的支持。綜合以上兩點原因，新商業項目的過渡期呈現出人流及租金情況均不佳的狀況。
　　于是，如何能夠順利度過培育期，使得新生的商業項目逐漸步入“良好運營”的正軌，無疑是操盤商業地產項目時需要研究的課題之一。正所謂“良好的開始是成功的一半”，在開業初期的一段艱難時期內，若開發商能夠從硬件及軟件雙方面對項目給予足夠的支持，扶持其平穩度過培育期，使得商業項目逐漸走向成熟，其品牌結構及租金收益等自然會得到提升。
人才桎梏—-商業地產開發與運營新困境
　　近兩年來，商業地產開發的井噴趨勢帶來了人才的巨大缺口。根據上海道生智行業研究搜集的數據分析，全國目前在建和擬建商業體(CBD、SHOPPINGMALL、旅游地產、酒店、購物、商業街、社區商業、專業市場、奧特萊斯)項目2219個，僅商業體后期營運人才缺口都在2萬人以上。
　　商業地產開發比住宅更復雜，涉及到定位、規劃、設計、銷售、營銷、招商、經營管理等環節，這就要求商業地產人才能身兼數職，一肩扛起。但在實際操作中，商業地產的銷售和商業經營往往是脫節的，顧此失彼。大部分從地產行業出身的人只懂銷售，但對商業經營卻缺乏基本的了解，較后只能導致項目銷售火爆而經營清淡。而從一些招商或經營管理公司招聘來的人才，雖然熟知商業行業，卻不了解商業地產。另一部分則是由住宅地產”轉制而來”，不了解商業地產的特點，存在著“商業地產＝商業經營”的誤區。
　　在人才嚴重緊缺的局面下，流動性過大，也造成了很多困境和問題。現在很多二、三線城市的商業地產項目都需要對整個前期、中期、后期的流程都熟悉，全程能運作下來的人才，但一方面，他們喜歡挖大的品牌公司的人才，而這些大公司的員工往往專業化程度很高，這也意味著他們無法接觸到全部工作流程；另一方面，也是較關鍵的，人才流動的節奏性太快，使得人才質量嚴重降低。商業地產項目不像住宅地產在開發完畢后就完了，而需要三五年的孵化、調整期，但現在很多人才根本沒來得及做完一整個項目，有的只做了前期招商，甚至只做了調研規劃，人就被挖走了。中國商業地產杰出操盤手—鴻偉摩爾董事長楊建偉表示缺乏具有較高專業水準的商業地產高端人才和職業經理人已經成為制約商業地產發展的瓶頸。
同質化嚴重—制約商業地產發展新瓶頸
　　據中國購物產業資訊發布的報告顯示，到2011年底，東莞將擁有購物69家，建筑面積350萬平方米；沈陽將擁有購物71個，建筑面積超過700萬平方米；石家莊將擁有購物22家，建筑面積接近230萬平方米；貴陽將擁有購物43家，建筑面積接近200萬平方米。統計還顯示，珠海、中山、海口、銀川、西寧5個三線城市商業建筑面積今年增幅將高達83.9%，其中城市綜合體形態的購物占比較高。
　　在一線城市，世邦魏理仕的統計顯示，2010年，北京商業地產新增供應量和吸納量分別達到了的123萬平方米和100萬平方米，比2009年分別增長了355%和357%。據其監測，2011年北京將有近20個大型商業項目入市，總建筑面積達120萬平方米。此外，2011年第四季度和2012年，預計分別還將有6個新項目和15個新項目進入北京市場，總建筑面積超過148.3萬平方米，總體新增供應量仍處于高位。此外，上海、廣州、深圳等地商業地產供應量也在直線飆升。
現在很多城市、很多開發商都在規劃城市綜合體，雷同現象比較普遍，很多購物在外觀、內部設計等方面差異很小，這樣就造成千城一面的局面。顯然，這種以購物為主要形態的商業地產項目在數量上大躍進的同時，其商業模式沒有創新、推出的產品大同小異，也成為制約其發展的關鍵所在。
　　融資多元化—商業地產發展新需要
　　目前在我國，由于歷史的原因，房地產金融產品中房地產信貸占了絕大部分；但當房地產市場發展到一定規模以后，單一的房地產信貸所遇到的問題就愈加明顯了。事實上2000年以來，我國房地產企業融資相繼涌現自有資金加上銀行貸款融資方式、自有資金加上信托計劃融資方式、股權融資加上銀行貸款融資方式等融資模式。房地產發展確實需要多元化和多層次的資本市場的融資渠道來支持，以化解或者分解單一靠銀行貸款的風險。因此我國房地產金融面臨的主要問題，不是房地產信貸政策松緊問題，而是房地產融資渠道寬窄的問題，多元化融資是國家宏觀調控背景下房地產業的必然選擇。
　　當前政府實行的金融緊縮政策，加上銀行加強審查貸款風險的措施，使得房地產開發向銀行貸款的融資渠道縮小了，傳統的融資渠道已經不能滿足房地產開發企業的需要。而房地產業是一個資金高度緊密集性行業，開發一個房地產項目需要大量的資金，在目前情況下如果不借助于各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，房地產開發融資方式的優劣，也直接影響著融資成本的大小，密切關系到開發風險的大小和開發效益的好壞。因此，現在房地產企業需要尋找新的多元化融資渠道。在國內，盡管由于立法、體制及信用等級等方面的滯后于限制，房地產融資還不夠暢通，但房地產信托、基金及上市融資等多元化渠道也已出現端倪。商業地產開發商應改變單一依靠銀行信貸融資模式，為避免危機的出現，商業地產投資要加快渠道的拓展，使資金來源多元化。
結語
　　盡管如此，很多業內人士依然看好商業地產。中國商業地產聯盟專家委員—鴻偉摩爾董事長楊建偉認為，不是不能做商業地產，問題是怎么做。開發商要對自己的資源、土地、資金和后期的運營能力有一個理性的判斷，才能進入商業地產項目，關鍵看開發商、政府做具體項目的資源是否是足夠的，是不是匹配、是不是符合當地的消費環境和商圈的環境，也就是自己的準備是不是充分。
楊建偉提醒，對于商業地產的回報形式，開發商要有理性的預期，因為商業地產本該通過后期的經營、租金回報、商業地產項目本身的增值來體現，而不是以商業地產的商鋪銷售實現銷售回報為。金融產品多元化和資本市場將是商業地產健康發展和長期回報的原動力。

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