上周五國家統計局公布了上半年中國宏觀經濟運行數據，二季度GDP回落至7.6%，創下了三年以來的新低。而從企業普遍的反響來看，當前企業經營困難，利潤出現負增長，特別是早前盈利狀況較好的國有企業上半年利潤也同比下降了11.6%，顯示微觀經濟運行甚至更差。全球經濟低迷之時，IMF亦下調了明年全球經濟增長預期。

　　決策層對于經濟增長的擔憂顯而易見，即使在二季度7.6%GDP公布以后， 總理仍舊在四川調研時表示“當前經濟還沒有形成穩定回升態勢，經濟困難可能還會持續一段時間，應加大政策預調微調的力度”，便是佐證。正如筆者早前所提到的，穩增長的關鍵是在于穩投資，現在看來這已經成為了廣泛共識。

　　關鍵在于，2009年經濟刺激方案主要依靠的是基建和房地產投資兩部分。而如今情況大又有不同，當前企業產成品庫存較高，產能過剩的矛盾更為突出。而嚴厲的房地產限購政策并未動搖之下，僅推出了鼓勵剛性需求的政策，便導致房地產量價齊升。房地產銷售上漲帶動相關家用電器和音像器材、家具類、建筑及裝潢材料類等消費，支持消費與增長。而房價回升與調控目標相悖，剛需旺盛、供給承壓之下，未來房價也存在上漲壓力，而這也是決策者無法容忍的。如此來看，房地產已成為宏觀調控的關節點，未來政策走勢如何值得探討。

　　房地產市場進入了博弈階段

　　6月以來，受剛性需求的釋放、降息等利好政策，6月住宅銷售額比5月環比上漲了41%，房地產銷售市場逐步回暖。而銷售回暖也帶動了相關消費增加。6月社會消費品零售總額同比名義增長為13.7%，比5月下降了0.1個百分點。而剔除價格因素，6月社會消費品零售總額實際增速為12.1%，比5月提高了1.1個百分點。其中，房地產相關消費極為搶眼，家用電器和音像器材、家具類、建筑及裝潢材料類消費一改以往下降趨勢，6月同比增長分別為9.5%、28.7%、29.3%，比5月增速分別回升了9、6.8和6個百分點。

　　但是，房地產供給方面的數據仍然不佳。1-6月固定資產投資同比增速為20.4%，比1-5月提升了0.3個百分點。而房地產投資卻仍舊低迷，1-6月房地產投資增速下滑至16.6%，比1-5月下滑1.9個百分點，達到金融危機以來的新低。住宅開工面積同比增速從1-5月的-8.2%繼續下滑至-10.7%。房地產開發企業資金仍然緊張，來自國內貸款部分的增速從1-5月的8.5%下降到8.1%。開放商拿地更為謹慎，1-6月土地購置面積從1-5月-18.7%下降至-19.9%，成交款從-10%下降至-13.3%。總之，新開工、資金來源與土地購置都顯示未來供給面可能承壓。

　　如此看來，當前房地產調控政策已進入較后博弈階段，其發展是宏觀調控的關鍵。銷售量回升是決策層樂于見到的，而房地產投資不斷下滑卻讓人略有疑問，擔憂未來投資能否獲得趨勢性反彈。而面對強勁的剛性需求釋放，供給面的承壓，無疑為房價回歸走向合理價位增加了不確定因素。

　　未來房地產與宏觀經濟政策如何調整？

　　新形勢下，未來房地產政策與宏觀調控政策又將如何？筆者認為，房價有上漲態勢之下，房地產政策短期內不會有太大改變。例如，7月降息雖然下調了金融機構貸款利率浮動下限，而對于個人住房貸款利率浮動區間卻未作調整，便足以說明房價與銷售有所回升之時，打壓房地產投資投機性需求的目標并未動搖。

　　而未來要真正促進房地產健康發展，需要努力走出以下幾個誤區。

　　，當前房價泡沫對中等和以下收入家庭確實存在，但豪宅市場反而泡沫較小。不應采取一刀切的調控政策，而應在執行房地產政策之時，注重其他政策的配套實施，如加快落實收入分配制度改革、增加中低端收入群體的轉移支付；加快金融市場改革、規范資本市場、拓寬投資渠道等等；

　　，促使調控依據更加清晰。房地產調控以房價作為標的，而當前房價統計的混亂，使得決策層政策缺乏公信力；

　　第三，改變近幾年房地產政策時而過緊，時而過松，變化幅度過大的現象。畢竟缺少長效機制的建立，多變甚至幾近反轉的政策對企業、銀行、乃至實體經濟都極為不利。

　　當然，房地產投資下滑之時，穩增長需要更多的穩投資措施加快推進。具體來看，包括以下幾個方面：

　　一是加快投資項目的審批。從國家發改委5月21日單日審批100余個項目便可見這已付諸實踐。同時，有人擔憂目前依靠投資的政策是又一輪“四萬億”。但現在來看，上一輪名為“四萬億”的刺激政策，較后落實下來恐接近“十萬億”。而且，早前金融危機，為了恢復信心，很多項目是臨時審批的。而今年恰逢“十二五”年，十二五規劃中每年的固定資產投資超過四萬億。去年為防止通脹，緊縮政策持續了較長時間，很多項目的審批與開工被拖延下來。因此此時并非新項目上馬，而僅需加快已有儲備項目的審批和開工，就能達到較好效果。

　　二是應該鼓勵民間資本進入包括金融，交通，鐵路和醫療等行業，盡快落實非公36條細則。根據國家發改委的表態，中國政府將為合格的私人投資項目提供一定的補貼和貸款貼息，并以入股或提供融資擔保的形式支持私營風險投資公司。另外，幫助合格的民間投資項目獲得國際金融機構信貸都具有積極意義。

　　三是進行項目評估，對具有盈利能力地方政府投資平臺項目，應給予一定支持。早前銀監會已經提出了一些具體的要求，包括：通過信貸投放力度促進經濟發展；加大對出口信貸的支持；有選擇性地支持“鐵公基”項目，確保鐵路、公路、機場、水利等重大基礎設施建設項目的推進；對于各地保障房建設，要繼續保證信貸支持力度，便是對投融資平臺支持的體現。

　　另外，貨幣政策方面，通脹下行為降息創造了空間，而海內外經濟普遍疲軟之時，預計全球貨幣政策將集體走向寬松。考慮到今年FDI下降、貿易順差回落、歐美形勢不確定性較大等原因，下半年外匯占款會繼續減少，需要繼續下調準備金率以對沖外匯占款下降的影響。筆者預計，下半年還有一次降息與兩次存款準備金率下調。

　　總之，筆者認為，當前房地產政策進入博弈階段，房價與銷售有所回升之時，打壓房地產投資投機性需求的目標不會動搖，未來拉動投資將更加依賴“鐵公基”和保障房等基礎建設投資。下半年，更加積極的刺激政策將是中國經濟的主題，也是確保中國經濟實現軟著陸的關鍵。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！