前言：遼寧的棚戶區(qū)改造模式、海南陵水模式，無不涉及到土地制度的改革，涉及土地收益的重要分配。創(chuàng)新無一定之規(guī)，無論北京、沈陽、上海模式，只要實現(xiàn)了公平與高效，實現(xiàn)了健康的財富共享的城市化，就是好模式。但是，福利房不在其列。

　　保障房是至關(guān)重要的民生議題，重要到與中國的軌道交通并駕齊驅(qū)。

　　這是對房地產(chǎn)市場利益模式不公的糾偏，目前已取得成效。決定，“十二五”期間要建設(shè)3600萬套城鎮(zhèn)保障性住房，2011年已經(jīng)開工了1000萬套，今年開工700多萬套，明年可能在500萬到600萬套左右。按照住建部住房保障司公布的數(shù)據(jù)，今年1~10月份，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工722萬套，基本建成505萬套，完成投資1.08萬億元。相比而言，同期公路1.33萬億元、鐵路4250億元的投資水平，保障房投資少于公路、遠(yuǎn)多于鐵路。瑞銀指出，保障房對于中國的未來經(jīng)濟具有戰(zhàn)略意義。

　　保障房建設(shè)是一項艱巨的任務(wù)，各地政府已經(jīng)高度重視，今年超額完成任務(wù)。

　　資金與土地是保障房兩大難題，政府主管部門在這兩個方面給出了確定的答案。今年5月，國土資源部發(fā)布公告，公開了2012年全國住房用地供應(yīng)計劃，當(dāng)年全國計劃供應(yīng)保障性安居工程用地和中小套型商品房用地13.68萬公頃，比去年提高0.7%，占全國住房用地供應(yīng)計劃的79.3%。其中，供應(yīng)保障性安居工程用地5.01萬公頃，占住房用地供應(yīng)計劃的29.1%，超過2011年1000萬套保障性安居工程用地實際落實量(4.81萬公頃)，2010年落實保障性住房用地2.51萬公頃。以目前的土地供應(yīng)，完成當(dāng)年保障房建設(shè)不存在問題。為了加大土地供應(yīng)，國土部允許保障性住房用地“先上船后補票”。

　　保障房是重大工程，涉及民生、房地產(chǎn)、金融等主要市場，涉及土地改革，在實施過程中，必須謹(jǐn)防保障房注水與集資房、福利房回潮，讓保障房從民心工程蛻變?yōu)槔婀こ蹋寖?yōu)惠落到尋租者的口袋里。

　　按照2007年國務(wù)院下發(fā)的 （國發(fā)〔2007〕24號）文件，集資建房可納入經(jīng)濟適用房供應(yīng)計劃。單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房供應(yīng)計劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。該文件規(guī)定，各級國家機關(guān)不能搞單位集資合作建房；但為其他單位留了政策口子。集資房與經(jīng)濟適用房性質(zhì)相同，可以享受優(yōu)惠稅費政策，小區(qū)內(nèi)外相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)按國家和本省有關(guān)規(guī)定不再繳納其他費用，未來還可以享受市場化的產(chǎn)權(quán)收益。集資者興趣極高，政府優(yōu)先給予資金保障，其中對市場的破壞、巨大的利益輸值得關(guān)注。

　　媒體去年9月披露，在公租房項目中，也存在“變通”的情況。公租房主要針對新就業(yè)外來職工等住房困難的夾心層群體。基層政府在土地緊張、資金不足的情況下，推行企業(yè)代建、自建模式。這些房屋主要針對本企業(yè)員工。江西、陜西、河北等多個省份還把針對鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、衛(wèi)生院等人員的中轉(zhuǎn)房列為公租房。在2011年保定公租房建設(shè)計劃中，雖以企業(yè)新建為主，但也有針對教師、醫(yī)生等特定人群的公租房。

　　資金是保障房的另一個難點。

　　在“十八大”的新聞發(fā)布會上，住建部部長姜偉新對保障房資金樂觀表示“資金到現(xiàn)在為止沒有發(fā)生大的問題”，不過，他同時承認(rèn)“不等于今后不出問題”。

　　保障房資金存在上萬億元缺口，資金主要來源如下：政府撥款。今年初，財政部、國家發(fā)展改革委會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門向地方下達(dá)了1543億元的補助資金，其后又追加65億元用以支持各地的城市棚戶區(qū)改造，2011年就超出78億元。其次，規(guī)定土地出讓收入的10%與房產(chǎn)稅用于保障房建設(shè)，地方債券、公積金收益優(yōu)先滿足保障房建設(shè)所需，解決千億元資金。這部分資金大約在1000億元到2000億元之間。其次包括企業(yè)先建后付的BOT模式，吸引民間資金等等。

　　為解決資金難題，各地進行了一定程度的創(chuàng)新。

　　如經(jīng)適房、兩限房以市場價為基準(zhǔn)折價出售，以產(chǎn)權(quán)共享、期權(quán)折現(xiàn)的方式推向市場的上海模式，結(jié)合了較為先進的金融理念，令尋租空間下降到零。缺陷是，由于未來溢價較低或者溢價由政府享有，大眾申請的積極性不高。

　　北京集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房改革試點，2011年9月27日國土資源部“原則同意”北京市政府唐家?guī)X地區(qū)集體建設(shè)用地改革試驗。具體方案是，由當(dāng)?shù)卮迕窠M成土地股份制合作社，取代以往由村委會代表的機制，作為完成土地產(chǎn)權(quán)制度改革后的產(chǎn)權(quán)主體。以合作社作為集體經(jīng)濟組織，履行占地開發(fā)手續(xù)；租賃房建成后，將由區(qū)政府統(tǒng)一組織對外出租。

　　其他如遼寧的棚戶區(qū)改造模式、海南陵水模式，無不涉及到土地制度的改革，涉及土地收益的重要分配。“十八大”報告農(nóng)民土地收益的背后，是許多的試點，與多年改革探索。創(chuàng)新無一定之規(guī)，無論北京、沈陽、上海模式，只要實現(xiàn)了公平與高效，實現(xiàn)了健康的財富共享的城市化，就是好模式。但是，福利房不在其列。

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