本輪調控至今已經走過了3個年頭，從2010年調控啟動，到2011年調控全面加壓，再到2012年的喊話調控，直到今天，國家層面專業班子的履新又為調控帶來新的轉機，一種以頂層設計為核心，以促供應為的全新的調控思路正在初現端倪。毫無疑問，政策面的變化在相當的程度上決定了房地產行業發展的軌跡，如果說過去十年以抑制為核心的調控造就了房地產行業高房價和高收益的黃金十年，那么這種全新的以促進供應為核心的調控思路將造就怎樣一個新的十年？從這樣的思考出發，我們希望通過對2013年已經過去的三個季度的梳理，看看在這種全新的調控思路下，房地產行業究竟經歷了怎樣的變化，它又將我們這個行業走向何方。

2013年一二線城市市場全面復蘇，中房網指數已連續上漲15個月

步入2013年以來，市場繼續延續2012年年底的高漲趨勢，一二線城市市場全面復蘇，行業投資環境全面回暖、城市住宅市場成交量持續回升、城市房價普漲、土地市場量價齊升。究其原因，主要是2010年調控以來，市場成交量連續16個月處于低位運行，需求大量被積壓下來；時至去年年初，市場大環境開始松動，前期積累下來的需求開始集中釋放。2013年在相對寬松的宏觀環境下，一二線城市延續了去年的熱銷趨勢，市場全面復蘇，表現良好。

1、全國：房地產住宅投資明顯回升，商品住宅新開工全面回暖、銷售面積持續走高

雖然7、8月處于傳統淡季，但是縱觀2013年三季度的市場成交量，市場銷售量全面走高，基本與今年一季度持平，高于二季度的銷售量，且明顯高于去年同期水平。

從房地產開發投資來看，2013年1-8月中投資額達52120億元，較去年同期增長19.30%，同比增速基本在20%左右徘徊，在經濟企穩回升、房地產調控政策松綁的背景下，行業信心逐步回升，房地產行業開發投資力度明顯加大。

根據統計局較新發布的數據，2013年1-8月全國商品房銷售面積為63407億平方米，較去年同期增長24.36%。究其原因，同比增幅變化如此之大有兩大因素：一方面，2012年全國市場的回暖始于二季度，一季度商品住宅的地位成交拉低了2012年1-8月的總體水平；另一方面，今年以來，房地產市場火爆，一季度市場的末班車效應使得交易量不斷刷新成交紀錄，多數城市月度成交量達到3年以來較高水平，二季度“國五條”政策落空，市場繼續延續高漲趨勢，三季度各大城市地王頻出，廣州、深圳等部分城市預售證松綁，在一定程度上也促進了商品住宅的成交。

2、城市：一二線城市表現全面好于去年，三線城市正逐步分化

一二線城市方面，從總體來看，1-9月一線城市商品住宅成交量同比去年增長17%，二線城市同比增長22%，除了廣州、北京和成都三個城市同比增幅在10%以內，其余城市全部保持了10%以上的高位增長，應該說，一二線城市前三季度市場普遍高漲。這里要特別提一下北京，盡管1-9月北京商品住宅成交面積同比增速僅為4%，但是這并不意味著北京的市場熱度不如其他的一二城市高：一方面，從供求比來看，供不應求的情況已經在北京持續了11個月，供求矛盾異常明顯；另一方面，北京1-9月成交面積達915萬平方米，照此計算，全年成交量至少將在1200萬平方米以上，這對于北京市場來說將同樣是相對高位，增速僅4%是去年同期高點所致。

三線城市方面，2013年典型三線城市1-9月成交量同比上漲16%，整體成交走勢與一、二線步調基本一致。3月份趕末班車效應同樣出現在大多數三線城市，月度成交量達近年新高。“末班車效應”淡化后，市場逐漸回歸理性，二季度成交量雖然較3月有所回落，但仍保持在歷史高位，三季度雖然處于傳統淡季，成交量略低于二季度，但是依然維持在較高的水平。

值得注意的是，三線城市正逐步分化為兩類：一類是，房地產市場恰好處于快速發展期的三線城市，這類城市今年繼續保持穩步發展步調，從2013年1-9月城市市場成交量來看，洛陽、北海等城市較去年同期市場規模增長都在50%以上，晉江同比增長了64%之多。另一類是個別投資過熱的城市，這類城市由于前幾年開發過剩，今年風險快速積蓄。惠州、常州等城市1-9月商品住宅成交面積基本與去年同期持平。

3、項目：豪宅項目銷售情況明顯走好，剛需漲價后熱度有所降低

從歷史經驗來看，我們認為正常的市場回暖周期應當經歷三個階段：其一，市場筑底之后剛需頭先回暖；其二，市場筑底回穩、行情向好之時中高端改善型需求逐漸釋放；其三，當市場熱度全面升高后，部分持觀望態度的投資型需求才會逐漸入市，市場全面回暖。而2012年以來的市場回暖恰好經歷了整個過程，從統計數據來看，今年以來高端豪宅產品的占比已經越來越大。

從2012-2013年城市豪宅項目成交面積占商品住宅的比例來看，自去年四季度以來，大部分城市豪宅項目占比較前期有明顯提升，尤其是對比限購全面升級的2011年更是如此，其中杭州、深圳、南京三城市，7-8月豪宅項目占商品住宅項目的10%以上，在各自城市都已經接近2009年時的歷史高位水平。

剛需項目方面，由于價格不斷走高，銷售熱度有所降低。對于剛需客群來說，對價格具有較高的敏感度，入市門檻高。根據288房價指數，各大城市房價已連漲18個月，房價不斷高漲使得部分持觀望態度的潛在剛需購房者退出房市。從2012-2013年嘉定新城板塊的典型剛需項目來分析，可發現從去年到今年，在房價飆升的同時，剛需性商品住宅的去化率有所下降，如去年典型項目綠地瑅香公館成交均價為13939萬元/平方米，單月去化率達到了93%，而今年嘉定新城板塊的典型熱銷項目步陽御江金都由于價格的上漲，大大影響了項目的銷售量，開盤單月去化率僅42%。

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