過去這一周，一些商品房業主和小產權房房主有些糾結。

　　一切起因中國官方高層智囊機構———國務院發展研究近期頭次向社會公開為十八屆三中全會提交的“383”改革方案總報告中提出，在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，收縮政府征地范圍；對已經形成的“小產權房”，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，有條件轉正。

　　在一些市民看來，這“狠狠打了遵紀守法購房者一記響亮的耳光”……

　　各種爭議聲中，人們期待將于一周后召開的十八屆三中全會可以撥開迷霧。

　　非空穴來風，各地早有探索

　　事實上，這十多年來，國內多地對于小產權房一直處于承認與否認之間，態度噯昧。

　　早在2003年，北京就曾被國土部列入集體土地流轉試點城市之一，當時也正式出臺試點方案和管理辦法，但由于其時選取的試點均比較偏遠（懷柔的廟城和延慶的大榆樹），流轉缺乏市場需求支撐，因而并不成功。就在那年12月，南京出臺有關政策指出，2003年8月以前的小產權房項目，符合房屋質量標準并通過規劃審查的，在落實查處責任的前提下，依法補辦建設和土地征轉用、出讓等手續。南京八卦洲的八卦花園和長江花園在2009年與南京國土局簽訂土地出讓合同，分別繳納每平方米480元和每平方米492元就于2010年“轉正”。這也是南京較早為小產權房轉正案例。

　　南京西善橋板塊的七彩星城小區去年1月再次傳出即將轉為國有土地，樓盤均價從2007年的3600元/平方米在一個月內暴漲至6000-7000元/平方米。該小區目前已獲政府批準，按規定補繳7000余萬元土地出讓金，取得國有土地使用證，惠及2100多戶，但還有約1000戶拆遷安置房按政策規定將來也不能轉。

　　廣東省在今年9月5日完成公開征求意見期的《廣東省農村宅基地管理辦法（審稿）》，表示符合宅基地“一戶一宅”申請條件的農村集體經濟組織成員可購購本鎮域范圍內農村集體經濟組織成員的房屋，并取得相應的宅基地使用權，不過其中未涉及小產權房轉正問題。

　　想要轉正并不容易

　　全國各地對小產權房的不同處理方式和結果，印證它的轉正并非易事。深圳去年4月公布《住房建設規劃2012年度實施計劃》提出將“試點以整體租賃方式將原農村集體經濟組織集資房、城中村村民自建房納入保障性住房有效供應渠道”，同年7月下旬東部海濱的大鵬新區的違建“泰源珠寶生態科技創意園”一度被傳出轉正，但后被官方辟謠為誤傳，該項目也被立案查處。廣州去年全年清拆違法建筑98.5萬平方米，但新增違法建筑140萬平方米。

　　有關數據顯示，全國小產權房竣工建筑面積僅“十一五”期間就達2.83億平方米，到目前，全國總量或已超過70億平方米。若按100平方米/套計算，相當于全國有7000萬套小產權房，以每戶人家住三口人計算，相當于住了2.1億人。

　　“我們的法律規定小產權房是違法的，但客觀上又有大量存在，有的是明令禁止后蓋的。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，如果過去建的小產權房一律認定合理的話，那會把違法的也認定合理，這個問題一直困擾著有關部門，若長期發展下去不理會也是個大問題。

　　“從改革方向說，農村的土地和國有土地都是建設用地，法律問題造成這個不合理。從土地制度來說，城鄉土地應該一體化，應該實行同地段同等待遇，但是現在城市用地在政府征用過后地價高，農民的地價就低。”顧云昌認為，目前打算將小產權房轉正，需要補交土地出讓金，但怎么交又需要界定權衡，“按現在實際土地價人家會不愿意交，交得少了他們又會占便宜了，而且有些是明目張膽違建的又該怎么辦？”

　　在合富輝煌頭席分析師黎文江看來，小產權房轉正在短時間內無法實現。“按照土地管理法，小產權房屬于農村集體所有土地，它的改革要經過人大同意，目前還只是國務院發展研究的提議，而它的實行還得涉及很多方面的協調、認證，或許試點先行也有可能。”黎文江認為，小產權房轉正還得需要經過人大討論，“我覺得要五年之后才有可能有一個初步方案”。

　　“小產權合法化不是簡單地補地價就行，它要進入城市還得水電、道路、教育配套等一系列問題都得有統一的規劃和手續，而不是像計劃生育超生那樣補交錢就行。”廣州市同創房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，小產權房不合法不合規，其轉正的風險非常大也非常復雜，不能急，應該逐步解決。

　　轉正后或也起糾紛？

　　廣東環宇京茂律師事務所主任何培華認為，即便小產權房轉正，事后也難免起糾紛。“補交土地出讓金這筆錢該由誰來出？”何培華說，如果土地出讓金由開發商來交，但有開發商走路了就得由全體業主來簽，一棟小產權房有幾千平方米還有公攤面積，其中各方必有異議。而且，難免會有小業主認為房子已購，補出讓金該由開發商來出；但開發商也會認為，房子已賣出去，應該由小業主來補交。“如果此前在合同中有約定還好說，但沒約定就肯定會起糾紛”。

　　去年底以14萬元購了白云區大源村一套二手40多平方米小產權房的白領李正（化名）表示，他的合同中沒有對拆遷補償或征收等問題做出約定，“那個合同其實都是糊弄一下購家的”。而在2011年8月購了天河區龍洞一小產權房的黃忠（化名）則表示，“價格合理就交，不合理我就不交，反正我購得也便宜，我又不在乎有沒證”。

　　這次“383”改革方案建議有條件將小產權房扶正。就具體何時開展，何時有望實施，國務院發展研究農村部部長韓俊前些天在接受南都記者電話采訪時表示“無可奉告”，“你等三中全會一召開就知道了”。