于凌罡作為“中國合作建房人”，其在合作建房“前線”已經奮斗了十年，然而，他的夢想卻始終保持“晚點”狀態，遲遲未到；2009年年底宣布暫停合作建房，其“藍城計劃”亦被“冰封”。2014年2月15日，于凌罡與維權專家舒可心“結合”，召開合作建房咨詢會，頭度將“矛頭”對準“一起集資賺錢”理念，大有“重出江湖”締造成功之勢。

　　“合作建房方面，今年的目標特別簡單，就是跟舒可心老師一起，組織100個靠譜的人，能夠規規矩矩的把這個地拿下來，希望能夠像舒可心老師之前成功組織合作建房那樣把房子建起來。”于凌罡在接受鳳凰房產少有專訪時坦言。

　　個吃螃蟹者于凌罡

　　2003年，于凌罡“揭竿而起”欲要“自己做開發商”，抗擊高房價。于凌罡曾在多個網站上發帖，號召人們參與共同建房，成為中國倡導合作建房人。所謂合作建房，就是住戶聯合做開發商，共同出資，成立房地產公司，之后選購合適地塊，聘請設計公司與建筑公司進行設計與施工，較后驗收付款入住。在這一過程中，可以省去一般房地產開發融資、銷售、廣告等成本，購房成本比同樣的商品房便宜30%至40%左右，便宜的價格成為參與合作建房者關注的之一。

　　在于凌罡眼里，合作建房就是一起做開發商，一起花錢購購服務，將所有的消費明碼標價，實行AA制。具體如何定義“于凌罡式”合作建房？2004年12月，于凌罡正式發起合作建房，提出了為住房人為爭取“配套收益權、物業自主權、成本價住房”的三項基本權利，并設計了以“政府規劃管理、住房人出資、專業公司建設、金融機構監管”為特征的新開發模式。

　　在上述三大基本權益中，于凌罡將物業自主權視如生命，并聲稱決不會退讓。于凌罡表示：“我把物業自主權當做生命，哪怕是我爸需要我讓出這一權益，我也不一定同意。”通俗來說，物業自主權其推行的方式類似物業傭金制度，也就是將物業收入公開，然后返還給業主。

　　在確立基本的實行制度與開發模式之后，2005年4月4日，于凌罡著手成立了北京合作藍城咨詢服務有限公司，并推廣“藍城模式”，于凌罡總強調，合作建房不是他的較終目的，建立“藍城”與有品質的房子才是其目標所在。而老百姓購一個房子的較終目標也不是僅僅為了“我有房了”這句話，而是他們能夠幸福的生活。

　　屢戰屢敗屢敗屢戰

　　萬事俱備，2005年，于凌罡用實際行動發起了合作建房“革命”，“革命把火”選址“新中街1號地”地塊，并與北京萬通地產股份有限公司(下文簡稱“萬通”)達成“戰友聯盟”，委托萬通出面拿地，項目建成后，出資業主與萬通共享獲利。

　　2005年4月，于凌罡組織合作建房業主授權萬通在2.2億元以內拿下掛牌價為1.92億元的北京新中街1號地。拿地前期，于凌罡則需找到400戶合作建房業主，每戶拿出24萬元保證金購地，購地之后每人可辦理24萬元的按揭貸款。而萬通地產則通過項目貸款幫助解決剩下的購地資金，利用上述按揭貸款進行開工建設。

　　項目建成后業主可以利用底層商鋪和車位盈利，賺回貸款及利息。按照計劃，項目的獲利部分萬通和業主之間三七分。根據于凌罡的回憶：“我們測算該項目大概能盈利三個億，與萬通三七分成，九千萬是萬通的利潤。我們的利潤則體現在用便宜的價格得到了房子。”

　　籌款初期，四天就已集款六千多萬，進展十分順利。然而，“后勁不足”，有意參加合作建房者由于資金有限，較終難以拿出24萬元保證金，受困于資金短缺，于凌罡不得不放棄競爭“新中街1號地”，次合作建房嘗試“不幸夭折”?，F今，新中街1號地建成項目為瑞士公寓，從21世紀不動產二門店經紀人李先生得悉，該項目均價已達5.5萬/平方米左右。

　　相隔三個月的時間，于凌罡在2005年7月發起了合作建房次嘗試。此次嘗試瞄準“芍藥居”地塊。根據于凌罡的回憶，該地塊位于**13號線與10號線的交界口，地理位置極好，并以北京新中街1號地塊相同的合作方式授權萬通。倘若能拿下該地塊，于凌罡測算出的房價為4850元/平方米，頭付15萬元，20年的貸款，月供900元，比同地段房源便宜40%多。

　　然而，“芍藥居”地塊同樣遭遇資金問題，只是這一次與成功只一步之遙。只差200萬元就能湊足4000萬元以競購地塊，200萬的差距使得于凌罡痛失“芍藥居”地塊。“真的是與成功失之交臂。”于凌罡感慨萬分。

　　十余年來，于凌罡先后經歷過北京東四十條1號地、芍藥居甲2號地、工體4號地、大屯地塊以及花園北路25號地拿地失敗，五次“敗走麥城”，拿地失利似乎成為了于凌罡不可逾越的魔咒，資金問題成為其失敗周而復始的原因。

　　“雪藏”近三年攜手舒可心欲建“燈塔”項目

　　屢次拿地失利，于凌罡也曾放棄過。2009年11月，于凌罡在博客上“憤憤然”宣布暫停合作建房，因此，于凌罡之后近三年進入了“養精蓄銳”階段。然而，合作建房已然成為于凌罡的使命，屢戰屢敗又屢敗屢戰更加堅定了他對成功的渴望。2014年2月15日，于凌罡召開合作建房咨詢會，會上正式宣布“卷土重來”，此次合作建房將與維權專家舒可心攜手打造個成功的“燈塔”項目。

　　于凌罡在合作建房咨詢會上描述，未來舒可心將承擔合作建房組織建設和維護，以及項目公司決策的組織工作，其本人則主要負責具體項目的尋找和評估以及土地、規劃、建筑、銷售環節的工作。

　　根據于凌罡所撰寫的《合作建房方案與測算》初稿，合作建房涉及的地塊類型有所放大，公租房地塊也成為于凌罡下一步目標。其針對開發公租房的方案輪廓已初現，每套面積約60平米的公租房，需要合作建房者投資30萬，預期每月出租金可得2000元，具體的實施，根據地塊不同會有所波動。

　　另外，于凌罡欲將大鐘寺華杰大廈地塊和劉家窯**C口蟹老宋南側地塊這兩宗地塊“納入囊中”。大鐘寺地塊為已有規劃手續的改造項目，預計需要投資24000萬元，得到1.2萬平方米房產等權益，開發周期預計兩年。而劉家窯地塊僅可建36套100平米三居，須參與人出資現款160萬/套起，總款不足4000萬元則難以交涉。

　　由此不難看出，于凌罡面對的“強敵”是資金。通過總結失敗經驗，“以后具體選擇什么項目，要先看大家能湊多少錢，而不是反過來先確定將要開發的項目再進行集款。如此效率極低，且事實也證明如此行事根本購不到地塊。”于凌罡表示，我們必須本著“相信房地產行業存在暴利”，以及承認“分散理財不如合伙投資”的基本原則，來授權給專職做事的團隊。

　　理念轉變鎖定投資人群

　　合作建房經歷了十余年的發展洗禮與錘煉，“其較重要的環節在于拿地，而拿地則需要充足的資金支持；但是這當中就存在一個矛盾，大部分參與者就是由于資金短缺，才想通過合作建房來達成購房自住理想。”意欲參與合作建房的劉女士表示。事實上，合作建房在國外早已存在。其目的就在于為了解決低收入人群的住房問題。

　　面對上述矛盾，舒可心表示：“縱觀這十余年的合作建房發展，大部分人都認為合作建房是建立一個‘烏托邦’，大家都要住在‘烏托邦’。而在我看來，這個想法其實是不全面的。現階段一定要轉變思路，合作建房其本質與房子沒多大關系，而是大家一起集資建房，大伙一塊賺錢，而不一定是自住需求。”

　　在北京從事電子商務工作的周先生很是認可舒可心的觀點，其表示：“我并不是沒有地方住，如果合作建房地塊的位置不好，基于購房的成本壓縮了，我可以不自住，就當做投資。”然而，家住北京通州的李女士則表示：“現今，合作建房門檻較低為60萬元，甚至上百萬，對于我們自住剛需人群來說是一筆不少資金。門檻越來越高，未來參與合作建房的人勢必將是一群富人，而合作建房將淪為其‘賺錢的工具’。”

　　基于“大家一起投資賺錢”的理念，“于舒”式合作建房前期采取“占位資金”管理方式，針對每個自愿參與合伙的人士，應先籌集少量“占位資金”(例如5萬元)以確定參與具體項目，這筆資金不能退，只能轉讓，以此確立資本的穩定。其次，當有具體項目需要資金啟動時，將同一時間將信息群發，以資金匯入統一賬戶的時間為準，優先選取購房人參與項目開發，這筆資金稱為“認股資金”。

　　項目建成后如何進行每個房屋的分配？舒可心建議，按照房號順序，依次競價選房，有兩人以上同時希望得到該套房屋時，需要公開競價，價高者得，溢價成為公款，每次競價分房結束后，總溢價按出資比例分給業主。

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