外資投行唱空樓市炒房客降價難套現

　　5月的樓市旺季未能如期而至，資本市場及境外機構一再看空。野村證券在報告中指出，中國樓市泡沫已經開始破裂，而瑞銀則認為房地產是當前經濟的大風險。

　　而光耀地產集團有限公司近期在面對惠州多個樓盤的延遲交付時，已然承認在資金周轉方面存在壓力。地產開發商的資金鏈困境問題凸顯。盡管如此，國內開發商以及各路專家仍然認為“空方”頗有危言聳聽之嫌。

　　不過，近年一些頂風投資客卻坐不住了，紛紛降價以求脫手。不過，市場尚未到他們心中準備割肉離場的階段。

　　投資客降價求脫手

　　在他看來，這個價格已經大幅低于2011年開發商出售時的價格，市場不可能毫無反應。

　　“業主急售，獨棟別墅直降六百萬。”5月初，廣州花都某高端樓盤旁的中介公司打出了一幅頗為驚人宣傳標語。隨后《中國經營報(微博)》記者通過中介輾轉聯系上了放盤業主，據了解，該項目為2011年售出的新盤，面積在450平方米左右。

　　“當時我通過開發商內部價，用700萬元左右的價格拿下來的。”業主劉先生坦言，該項目2011年底推出市場時，價格就已經達到3萬元/平方米。隨后樓市開始逐步走高，較高峰時，該項目二手價一度高達4萬元/平方米。“我是去年春節前開始放盤的。”劉先生表示，當時放盤的價格1500萬元，沒想到放了三個月“電話都沒接到幾個”。

　　隨后樓市開始出現各種傳言，劉先生想要盡快脫手，于是聽了物業顧問的意見，將價格下調到900萬元。“如果一千萬元成交可以代付個稅。”言談間劉先生不忘推銷幾句。在他看來，這個價格已經大幅低于2011年開發商出售時的價格，市場不可能毫無反應。

　　“炒房客”的稱呼劉先生并不諱言，如何突破重重限制獲得購房資格，他也不認為有任何難度。“注冊一個公司就可以了，這個樓盤大部分購家都是用這個方式購房的。”其言道。相對于高昂的購房款，幾千元的公司注冊費用只相當于兩個月的物管費。

　　直到今天，劉先生也不認為這次投資有任何問題，“只是早點放盤就好了”。其表示，房價高峰期，該套物業可以賣到1800萬元。“如果當時我們成功變現，一年半不到的時間就能夠翻一倍多，這種在哪里找？”老劉認為，怪就怪自己太貪心，現在只能折半變現。

　　“如果賣不動，肯定不會再降價了。”老劉表示，按現在這個價格計算，他們只能小賺一筆，如果不逃稅，按照企業轉讓物業的正規方法納稅，他們還要面對30%的企業所得稅。“不可能再低了，大不了再捂個三五年。”其言道。

　　劉先生的案例也許較為極端，但房地產業 人士告訴記者，前期大手筆購入房產的投資者確有快速入市的跡象。4月底深圳龍華，一個名為錦繡御園的項目驟然出現150套二手房源。據了解，該項目2009年竣工時，就有一大批房源被一家投資公司購入，現在開始集中販售。由于靠近港澳，成立公司投資房產的做法在廣深甚為普遍，有業內人士預計類似的炒房公司放盤現象，在未來兩三個月內會繼續涌現。

　　低迷狀態將持續

　　在54個城市中，今年“五一”假期新建住宅成交合計為73.6萬平方米，同比下滑47%，為近4年較低。

　　面對樓市冷凍，急于套現的并不僅僅是投資客們。一些樓市低迷區域，放盤量開始增多。杭州是此次樓市冷凍較早呈現的城市，據中介機構統計數據顯示，一些杭州核心區域二手房的掛牌量同比猛漲近3倍，而且房價有大約10%左右的降幅。

　　同樣的情況也在上海上演。德佑地產統計數據顯示，截至3月底上海二手房的累計掛牌量為12.76萬套，比2013年年底增長4%。但這還不足以反映市場狀況，21世紀不動產上海區域市場研究部的抽樣調查顯示，一些核心區域的掛牌量有10%~20%的上浮，單日帶看量也增加20%~30%。而據較新發布的“上海二手房指數報告”顯示，上海4月二手房成交量同比下跌近三成。該報告同時表示，隨著供應量加大，上海二手房房價開始出現“停漲”局面。

　　同樣的情況在北京二手市場也有所反映。根據鏈家地產[微博]市場研究部統計的數據顯示，近階段北京二手住宅市場基本失去了價格上漲的動力，北京新增二手房源掛牌量均價環比下降2.5%，調價房源中，降價占比達87.1%。而據另一家統計機構的數據，4月北京二手住宅總成交量為7616套，為近11個月中，除了春節月以外的較低。

　　中國樓市真的到了崩盤的邊緣了嗎？“五一”過后，在香港上市的內房股遭遇一波大跌，從中國海外、華潤置業到碧桂園、恒大地產，都有3%~6%的下挫。境外投資機構對于中國樓市更是集體看空。

　　野村證券認為，中國房地產調整已經開始，大規模的住房供應過剩，加上開發商資金短缺，將造成中國住房市場的滑坡。而瑞銀在同也發表報告稱，中國房地產市場臨近轉折點，認為市場急速修正的可能性為15%，而這將導致中國GDP增速在2015年下降至5%。同時，摩根士丹利也認為中國樓市在未來幾個月將出現銷售、平均售價均趨惡化的情況。

　　讓境外機構集體看空的重要理由是國內樓市黃金周銷售情況的不如意。中原研究監測數據顯示，在54個城市中，今年“五一”假期新建住宅成交合計為73.6萬平方米，同比下滑47%，為近4年較低，剔除去年的歷史高位外，分別比2011年、2012年下降19%、36%。其中，一線、二線、三線城市降幅分別為40%、65%、32%。

　　而4月底，新華社的一篇文章《樓市明顯降溫政府淡定面對》表示：“寧愿承受市場理性回歸帶來的代價，而不重復以前的老路”。分析人士將此解析為政府對于房地產調控的表態，因此短期內難以出現大規模救市舉措。

　　一手先降二手跟隨？

　　一旦開發商頂不住壓力，需要通過降價達到快速銷售回籠資金的時候，二手房價會忽然出現快速下降。

　　相比而言，國內開發商以及業內專家從資金鏈的角度分析，認為今年更多是一次短周期波動，而且大開發商資金實力足，還有足夠的回旋空間。

　　但前期一些激進擴張的地產商無疑將面臨巨大壓力。瑞信較新報告將富力地產的股價大幅削減20%，其認為富力今年必須為高達55億元的國內債券再融資，還有數量可觀的信托貸款，隨著銷售數字的見頂回落，投資者對企業信心下降，再融資成本趨升，將形成惡性循環。資料顯示，2013年富力大手筆擴張，全年拿地金額超200億元，這也讓富力全年的凈負債率飆升至111%。

　　而與富力同為中國百強房企的光耀地產，近期就面臨一系列資金難題。一方面光耀地產因借貸糾紛被部分銀行列入“黑名單”；同樣由于資金問題被列入“國家失信被執行人名單”。引致旗下樓盤難以交付、已收單位被銀行查封等一系列的問題，甚至一度傳出破產傳聞。5月7日，光耀地產不得不發布經營狀況說明澄清傳聞。其表示，公司資金面存在一定壓力，但目前融資渠道暢通；延遲交樓的項目已加快施工，并確保業主利益。

　　深圳一位握有百余套房產的投資客向記者表示，他們擔心，一旦開發商頂不住壓力，需要通過降價達到快速銷售回籠資金的時候，二手房價會忽然出現快速下降，“只要他們樓價下調15%，(深圳)區域內2012年入手的二手房就會出現一二手房倒掛的現象(即二手房價高于一手房)”。該人士認為，這對近兩年入市的投資者將是滅頂之災，因此他“寧愿虧稅費”，也選擇提前賣出近期購入的房子。

　　瑞信除了點名將富力的評級由“中性”降至“跑輸大市”外，還對雅居樂、碧桂園和廣州恒大都提示“投資風險”，表示這些房企均有調價壓力。或許，炒房客勢必要與房企比比“誰跑得快”了。

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