保利、龍湖等房企近期開始加快新項目的“暖場”速度。在北京天宮院區域，保利春天派已開放樣板間、龍湖時代天街將在下半年清盤。

　　6月，正值房企半年報的沖刺“窗口期”，卻在創造了近幾年住宅成交新低的“小長假”中清冷開局。在北京，自住房的入市、信貸的沖擊等多個因素讓市場持續低迷的同時，也讓接下來房企能否完成既定銷售業績變得更加撲朔迷離。

　　業績增速放緩

　　6月3日，房企龍頭萬科率先披露了前5月業績數據：2014年1-5月份公司累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，分別比2013年同期增長7.0%和16.2%。有業內人士指出，微弱的增長幅度或將成為千億級房企及全行業的寫照。緊接著，富力地產也公布了前5月銷售數據，本年度累計至5月底，總合約銷售金額約217.58億元，合約銷售總面積約142.31萬平方米，與去年同期相比，分別上升40%及4%。

　　如果說在目前的市場環境中，大、中型房企截至目前的業績還算“說得過去”，那么中小房企則顯得步履維艱。6月4日，恒盛地產公布，2014年5月份實現合約銷售額3.15億元，環比增加16.7%，同比減少35.1%;前五月，恒盛地產累計實現合約銷售額為17.22億元，累計實現合約銷售面積為10.56萬平方米，分別同比減少51%和63.3%。

　　相關機構及企業數據統計顯示，截至5月中旬，國內Top20房企累計銷售額為2414億元，僅完成了2013年全年銷售額8515億的28.3%;相比在2013年同期累計3086億的銷售額，降幅達到21.8%。多位業內人士均表示，如果市場層面在接下來沒有較大變化，房企在2014年銷售業績并不容樂觀。

　　6月加快清庫存?

　　全國21個大中城市較近四周的新開樓盤認購率均在45%以下，而2013年的周平均值為56%，且新房的銷售情況并不盡如人意。此外，2014年以來，中原地產所監測的21個城市的平均開盤認購率一直處于低位徘徊。

　　“房企半年報壓力巨大，預計在認購下滑的情況下，房企很快將面臨促銷轉變為降價的壓力，特別是6月份，很多房企都將面臨較后一搏。”中原機構頭席分析師張大偉表示，整體看，標桿房企的銷售都已經放緩，小企業難度將更大，預計6月份選擇價格調整的可能性越來越大。

　　一位不愿具名的業內人士也認為，僅從四五月份的市場表現來看，顯然，變相促銷或小幅優惠的“平價”策略已不能支撐上市房企“搶收”半年報業績的需求，因此，接下來的一個月，上市房企勢必會采取大幅降價的措施“搶收”半年報業績。“當然，這樣的大幅降價仍然針對的是一線城市以外的市場。”該人士強調。

　　企業策略

　　1.調整節奏下半年集中出貨

　　“根據各個項目推盤的節點來看，6-8月份的貨量將會比較充足。今年整體的策略將會堅持，快速蓄客開盤、快速消化。”龍湖地產北京公司相關負責人告訴記者，未來北京龍湖將瞄準改善型市場，雖然競爭壓力不小，但產品類型的差異和貨量的保證，仍然能為全年不低于80億元業績規模的達成奠定基礎。據悉，6月中旬北京龍湖將推出全新的龍湖滟瀾新宸、7月將再推出龍湖長城源著。此外，龍湖好望山、龍湖時代天街、龍湖長楹天街在下半年將實現清盤，雙瓏原著也將達到去化70%以上的標準。

　　上半年憑借熙悅春天在剛需市場爭得先機的北京保利，近期也開始加快新項目的“暖場”速度。據北京保利相關負責人介紹，目前，保利羅蘭香谷新一期的樣板區和園林區已經開放，而保利春天里的辦公立項部分——保利春天派、在亦莊與融創合作的楓丹一號別墅，日前也均開放了樣板間。“這些項目都計劃在6月能有新的進展，但具體還要看各個項目的進度。總體上，今年北京公司的業績將保持高于去年的規模。”該負責人透露，位于薊門橋的海德公園也有望在下半年進入市場。

　　2.報批周期長 面對現實

　　5月6日，位于昌平沙河的恒大幸福家園出現在北京市住建委預售許可預告一欄，這意味著從去年7月拿地到項目入市僅耗時9個月，業界認為它將是“入市即清盤”的高周轉項目典范。據粗略計算，僅此項目就能為恒大北京公司帶來約70億元的收入。但截至昨天，該項目仍未開盤銷售。據知情人士透露，由于內部流程推進緩慢，該項目雖已具備開盤條件，但仍無法入市。

　　據接近恒大人士透露，恒大向來推崇快戰快銷，但考慮到北京市場的特殊性，只能見機行事。

　　“從去年下半年開始，主管部門對于項目預售審批的嚴控，一直到今天仍沒松口。”一位不便于透露姓名的房企負責人告訴記者，雖然今年以來加快了審批速度，但是對于項目的價格審批，仍然很嚴格。從新入市的項目也不難看出，多數都是“低空飛過”。

　　在記者采訪過程中發現，多數項目負責人都表達了類似的看法，在如今的市場環境下，多數企業都趨于項目高周轉來穩定現金流，但項目具體的入市時間往往需要多個因素決定，其中報批環節是比較漫長的一個過程，所以才會出現項目已經具備了入市條件，卻無法按照計劃入市的情況。

　　房企預期

　　畢竟才過半不需太悲觀

　　接受記者采訪的大多數房企人士都表示，對年內樓市走勢持不確定態度。而萬科董秘譚華杰則公開表達了“6月房地產市場將復蘇”的看法。

　　譚華杰指出，5月整個行業是接近底部的狀態，全國14個城市的批售比降至0.72，創下近兩年較低;北上廣深四個一線城市的批售比都降到了1以下，這在往年很罕見。而從整個房地產行業5月的推盤量來看，都比去年同期上升，但銷售面積、金額卻下降了20%左右。此外，5月的庫存量由4月的16個月降至14個月，表明4-5月是達到市場底部的過程，預計6月庫存量會進一步被消化。在他看來，6月地方限購微調將形成普遍現象，政策環境會有普遍好轉，而信貸方面也有利好傳來。

　　另一位不愿具名的全國Top20的房企人士也表示：“雖然上半年市場形勢不是太好，但現在畢竟才過半，下半年市場會怎樣并不好說，有時候市場反彈就是一個節點或者一個瞬間的事。”該人士認為，“不需要太過悲觀”。

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