“商業地產發展的核心是要尋找到被市場和資本市場認可的盈利模式。”商業地產全程服務商RET睿意德高端董事王玉珂在接受記者采訪時表示，目前國內大多數商業模式都還處于探索階段。

中國新城市開發等房地產公司的招股情況不理想，顯然和內地商業地產商普遍沒有找到成熟的盈利模式有關。

通過移動互聯網聚焦目標客群

住宅市場頻頻遭遇政策調控以來，商業地產一直被視為避風港。轉型商業地產也成為近幾年來行業中較熱門的話題。作為地產一哥，萬科無疑是較具有危機感的企業。

2013年以來，北京萬科在萬科商用的新業務層面不斷探索，從“蓋有人住的好房子”轉型到“蓋有人用的好房子”，業務也已拓展至購物、社區商業、寫字樓、酒店、養老服務等城市綜合配套服務領域。

今年以來，萬科則先后聯手百度、雅詩閣、途家網，對商用物業進行新的嘗試。

在接受記者采訪時，萬科集團副總裁毛大慶表示，與雅詩閣合作意味著萬科在北京真正開始了服務公寓的業務，據其介紹，雙方在蘇州、無錫、北京大興和順義的4個項目共涉及700套公寓。

此外，萬科位于北戴河的某項目將頭次嘗試互聯網思維模式，通過途家網為項目業主提供后期的增值服務。

借助互聯網是目前被眾多房企廣泛運用的新利器，以萬達為例，正是利用“大數據”的電子商務模式對其線下資源進行整合，利用這些項目資源，建立會員體系，通過現代移動終端的先進技術，掌握每一個項目中，大量會員消費的次數、額度、喜好等，然后根據大數據做出分析，有針對性地進行下一階段的招商和調整商家布局。

強調個性化的消費體驗

當越來越多的企業涌入商業地產的開發大潮中，如何避免同質化、實現獨特的競爭力無疑是突圍的關鍵。

據統計數據顯示，去年全球新建購物面積排名前10的城市有9個在中國，全球在建購物面積超過一半也來自中國。

華遠地產董事長任志強此前在接受記者采訪時表示，在華遠的發展戰略中，商業板塊不可或缺，而商業戰略和綜合體運營將成為華遠新的發力點。

作為主戰場的北京，華遠商業版圖已初現雛形。其中，位于通州的華遠·好天地定位為區域型商業，華遠·華著眼于城市和區域商業綜合體，門頭溝地塊規劃的華遠·華（北京）則定位于高端商業綜合體。

外資老牌商業運營商凱德也在不斷調整其在國內的產品分布。凱德商用去年7月份收購的位于北京南三環的大峽谷購物項目后，通過升級餐飲及兒童業態，出租率已由收購時的92.7%提升至目前的99.8%，租戶數量也從原來的163個增加到190多個。

凱德去年收購改造的另一處商業項目凱德晶品購物，則主打高端消費。

記者近日實地走訪北京多個商圈后發現，不同于核心商圈的業態布局，社區商業更注重貼近生活所需，針對某一類人群消費習慣設定的業態比例不斷放大，帶來的客流量不降反升。以位于海淀區清河板塊的五彩城項目為例，該項目充分放大了兒童業態的配比，據了解，該項目的snoopy樂園開業當天就吸引了7萬人的客流量。

“每一個商業項目都會有2~3年的培育期，市場供應不斷加大也考驗產品差異化。”王玉珂對記者說，產品差異化基于對需求的研究，“通過對周邊客群的需求分析、消費方式變化的分析等，找到目標客群和產品的契合點。”

探索盈利能力再造

除了定位差異化，大量自持面積對于資金沉淀的需求以及運營能力的考驗，也讓商業地產項目沒有想象中美好。

蘭德咨詢此前發布的一項調查數據顯示，內地上市房企中持有商業地產的，持有型物業租金收入一般占年度營業總收入的3%~5%，高的達到7%；相對于持有性物業資產，租金收入僅占1.5%左右，經營利潤則大都為負。

“就拿萬達來說，之前一直希望將商業地產單獨上市，但核心的盈利點卻很難被資本市場所認可。”一位不愿具名的商業地產分析人士對記者直言。

公開資料顯示，去年萬達商業地產公司收入1456.2億元，其中地產業務（公寓、商鋪、寫字樓）收入1262.5億，租金收入僅85.6億元，占總收入的5.87%。

記者粗略統計了太古、新鴻基去年的租金收益，分別為96.73港億和90.78億港元，其中太古地產租金收益占整體收入的比例高達74.8%。

“類似新鴻基、太古等港資地產商，其融資渠道的多元化使其可以擁有低成本融資，能夠接受長時間的持有運營，而國內運營收益占企業整體收入超過5%的少之又少。”王玉珂說道。

在王玉珂看來，如何尋找到真正的盈利點是目前國內商業地產面臨的頭要問題。“所有做得較好的商業地產基本都是租售相結合的模式，可售的產品很多，包括住宅開發、商鋪、產權式酒店等，但較核心的是租售比例的把控。”

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