7月20日,任志強在博鰲21世紀房地產論壇第15屆年會上發表講話,從需求的角度,針對“房地產快沒有戲了”的聲音做出回應。

講話中,任志強駁斥當下流行的“80后們,每個人都能從父輩繼承4-5套房子,根本不需要購房”的觀點,他認為年輕人需要房子時,老年人往往還沒有去世,房子還無法供年輕人使用,這個說法并不現實。事實是,中國的家庭戶數在不斷分裂,房產的需求仍然強大。

另一個需要注意的現象是80后的家庭,離婚速度正快速增長,在住房需求中,因此而導致的單戶需求占比越來越高。未來的房地產需求會一直在,但現有的存量的開工量已經無法維持房地產投資的高增長。

也就是說,靠房地產投資拉動中國經濟已不可行。

以下是中國房評報道精編任志強發言內容:

大家覺得房地產快沒戲了,我想從需求的角度談一談未來的發展。

一、政府提出2020年希望達到60%的城鎮化率,現在54%多,而大多數發達國家已經超過了70%。和世界上已經實現城鎮化率的國家相比,我們還差得很遠很遠,中國未來的城鎮化率的發展過程還是一條很長的路。

中國城鄉之間收入的巨大差距,注定了農村人口迅速涌向城市,那么為了承載這些人口,中國未來人口以上的城市可能會有20個,這是城鎮化的基本條件。中國現在38%的勞動力從事與產業,但只收獲了9.5%的GDP,如果讓勞動力繼續聚集在GDP比較小的地區,城鄉二元結構的差別問題將永遠無法解決。

二、家庭分裂速度需求問題。中國有過三次人口高峰,隨后實行計劃生育,適婚人口在未來的發展中越來越少,很多人認為住房的需求將會隨之下降。

從老齡化的結構看,對比世界老齡化程度較高的德國,我們發現,是家庭數決定了住房的需求,2006年比1960年,家庭戶數翻了一番,但每個家庭的人口數下降了。

有媒體人認為80后,每個人都能從父輩繼承4-5套房子,根本不需要購房。人們忘了老年人還沒有去世,老齡化的結構逐步上升,一些城市已經達到86歲。在這種情況下,年輕人是否還要等這么長時間?這個時候是繼承不到房子的,住房的需求仍在增加。我們預測,在人口不增加的情況下,戶籍總量翻一番,那時候對于住房的需求增加得更多。

我們較近看到個報道,30歲以后,80后離婚的速度在加速。離婚率逐年上升,每年增加20到30萬個家庭離婚,這也是對住房需求的壓力。單身在住房需求統計中所占的比例越來越高。

三、財富增長和改善需求。當城市人均收入增長的時候,住房需求也在增長,過去我們的住房需求很低。

2010年我們普查時,可以看到城鎮居民住房,已經基本滿足了每1.1個用戶家庭有一套房子的比例。但其中有相當一部分是很破舊的住房,自建住房占比16.4%。這部分是政府提出的城市危舊房改造,這個需求量約占城市總量的20%。如果從產權結構來看,真正商品房的比例并不高,大部分是非商品房和房改房等等其他的一些住房,這些條件并不能滿足城鎮化需求。城鄉住房還需要進行大量的改善。因為90年代、80年代蓋的房子,有的沒有衛生間,甚至里面沒有燃氣,改善的需求在未來的發展過程中總量需求很大。

四、我們看到決定城鎮住宅需求增長因素及其影響,一個是城鎮化率,一個是折舊。從折舊來說,危舊房的改造這部分的比例很大,而居住改善的比例相對來說是縮小的。

這四個原因導致我們較終有相當一部分城鎮發展的需求。發展到2030年這樣一個周期,還有十幾年,從需求總量來說是持續增長的,從每年新竣工的量來說基本上平衡。

目前的情況下,房地產庫存還有6億多平米,仍然是居高不下,所以消化庫存還是一個長期的過程。在現有階段,政策不變的情況之下,我們覺得維持現狀竣工總量已經很高了。要想靠房地產投資再拉動中國經濟,已經處于比較難的情況。

今年到6月份,可以看到投資增長速度仍下降,其中主要是一線城市在拉動,而二線、三線特別是四線城市基本上是很少的。

一個好消息是,上個月20個監測城市的銷售翻了一番,和去年同期相比增長速度非常快,增長5%到7%,這個增長速度說明我們不是沒有需求的,而是沒有好的政策,如果我們的政策做了一定的調整,未來的需求還是存在的。但是已經擁有存量的開工量難以維持持續的投資高增長,謝謝。

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