房價數據持續走高、投資客再現、政府部門發聲控制高房價，這一連串的事實片段放在一起，似乎正是樓市上演V型反轉的故事前奏。

原華遠地產董事長、中國房地產業協會副會長任志強近日表示，2014年這一輪房價下降的拐點已經出現，換句話說，該輪房地產調整已完成V字形的低谷，后面將是上升階段。

機構公布的7月數據顯示，2015年7月全國100個城市新建住宅平均價格為10685元/平方米，環比上漲0.54%，換句話說，百城房價連漲三個月，同比雖然仍處下跌區間，但跌幅較6月收窄1.32個百分點。

“單從數據上來看，今年6月份以來的樓市數據表現確實出現了回暖趨勢。但實際上，如今的市場已經在內在特征上出現了與以往截然不同的變化，僅從房價數據仍難以判斷市場走勢。”國務院發展研究一位負責人對記者表示。

市場熱度直追2012年

在7月份的樓市表現上，北京的風頭蓋過了深圳。

鏈家地產的統計數據顯示，7月份，北京新建商品住宅（含保障房、自住房）網簽量為13324套，環比上漲42%。扣除保障房、自住房后，純商品住宅成交7440套，環比上漲15.9%，比2014、2013年同期分別上漲164.5%、23.7%。

“受北京市政府東遷的消息影響，通州樓市在7月份升溫明顯，開發商開始惜售，并出現了投資者一次性購購近20套房產的現象。這說明購房者對市場的信心已經逐漸恢復。”中原地產頭席分析師張大偉表示。

對此，已經長時間沒有面向市場發聲的北京市住建委日前表態，將加強對在售項目的檢查以及房地產經紀機構的監管，嚴厲打擊捂盤惜售、虛假宣傳和惡意哄抬房價的行為。

“政府部門的表態從某種程度上說，其實是坐實了樓市反轉的走勢，給市場帶來了繼續升溫的心理預期。”北京一大型房企營銷總監對記者表示。

“自北京樓市實行限購以來，2011-2015年月度純商品住宅成交量多數在7000套以下，連市場較熱房價漲幅較快的2012年，月均成交量僅為7571套。而今年7月的純商品住宅成交已經達到7440套，可以看出，當前市場的熱度接近2012年。”鏈家地產一位分析人士表示。

除北京外，今年7月份，其他一線城市和部分二線熱點城市也出現了房價上漲的趨勢。機構數據顯示，一線城市中深圳上漲9.73%；北京上漲1.49%；上海上漲1.16%。此外，武漢、南京、杭州等二線城市房價也都有所上漲，逐漸表現出“止跌企穩”的趨勢。

今年上半年，樓市一線城市與二三四線城市的明顯分化曾成為業內判斷“樓市上漲難以持續”的重要依據。不過，任志強對此也相對樂觀，他認為，“在今年下半年，二三線城市的房地產市場將受一線城市帶動，呈現穩定上漲的態勢。”

“從7月的市場表示來看，整個長三角區域的市場都出現了恢復性上漲，與前幾個月相比，市場信心明顯提高，庫存壓力也明顯得到緩解。”杭州一位機構負責人對記者表示。

“雖然現在一線和二線主要城市的房價在上漲，似乎市場在回暖，但整體來看離真正回暖還差得很遠，因為中國樓市已經從供不應求到了供大于求的階段，房價大幅上漲已經不存在基礎和可能。” 住房和城鄉建設部政策研究主任秦虹表示。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示，今年下半年，當前庫存去化周期在15-20個月之間的城市，庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕。但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化周期在20個月以上的城市仍然面臨去庫存壓力，大部分三四線城市房價則難以上漲。

“判斷拐點為時過早”

“目前的市場回暖有多重原因，一方面由于股市動蕩，以及央行降息等政策影響，一部分資金進入樓市，使得市場成交放量；另一方面，北京等城市出現的部分利好消息帶動了當地及周邊市場的成交。”上述國務院發展研究負責人指出，也就是說，當前的大部分利好因素仍屬于短期影響因素，促使樓市長期回暖的條件仍不充分。

實際上，與上半年樓市持續升溫相悖的是土地市場的冷靜。

機構發布的較新土地數據顯示，7月份，全國300城市的賣地總額為1486億元，環比減少17%，同比減少31%。

“這樣的表現并不正常，”上述北京市大型房企營銷總監表示，這說明從總體來看，開發商的投資信心仍顯不足，仍處在遷延觀望的時期。

一直以來，樓市回暖的“副作用”是土地市場升溫明顯，“面粉價貴”使得樓市持續升溫，這是開發商以及政府部門在樓市回暖后的一貫表現。

從往年經驗來看，2007年樓市強勢走高，當年土地市場上就出現了多個“地王”；而到2012年全國樓市再次向好時，2013年下半年和2014年初也出現了房企拿地的密集期，2013年也成為“地王”年。

然而，樓市和地市的互推作用并未在2015年得到延續，從今年來看，樓市的持續回暖并未傳導至土地市場。全聯房地產商會提供的數據顯示，今年二季度，房地產企業購置土地面積僅為0.57億平方米，同比減少34.8%，比上季度降幅擴大近2%，創歷史新低。

“現在北京等一線城市的土地市場風險很高，土地價格過高必然帶來項目收益偏低的風險，并直接影響房企拿地積極性。而地價相對較低的二三線城市，開發商現在也不敢輕易出手拿地，因為這類城市往往存在庫存偏高的壓力。”萬科集團北京公司董事長劉肖指出。

“目前判斷全國樓市出現反轉拐點仍然為時過早，”張宏偉表示，因為從目前來看，當前的樓市回暖難以持續，從資金情況來看，今年房企資金寬裕度仍然偏緊，融資難度仍相對較大。業內人士分析，部分房企已經把資金杠桿作用發揮到有效，借用基金、信托等方式來拿地，再通過高周轉的方式對沖前期的融資風險，一旦市場風向轉變，公司資金鏈會受到極大挑戰。

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