未來五年，中國將迎來國民經濟和社會發展的第十三個五年規劃期。“十三五”規劃建議提出經濟保持中高速增長，到2020年國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番，城鎮化率達到60%左右。在經濟穩增長目標下，未來五年房地產行業在國民經濟中將發揮怎樣的作用?房地產市場量價是否將步入拐點?城鎮化進程、貨幣政策等支撐行業發展的外部要素將發生哪些變化?供給側改革下，房地產行業如何形成更有效的供給體系?帶著這些問題，中新網記者采訪了中國房地產指數系統辦公室主任、中國指數研究院常務副院長黃瑜。

    問題1：十三五規劃綱要即將出臺，在經濟轉型升級的大背景下，房地產業在未來國民經濟中將發揮什么樣的作用?

    黃瑜：我們認為經濟穩增長基調下房地產業仍是國民經濟支柱產業，將在推動經濟增長與轉型升級中繼續發揮重要作用。從房地產行業對GDP貢獻角度來看，房地產開發投資占GDP比重近15%，對國民經濟直接貢獻較大。從行業相關度來看，房地產行業變化深度影響建筑、建材、裝修等上下游產業發展，間接對整體經濟發展帶來更大帶動。“十三五”規劃建議指出，到2020年國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番，在此目標下，房地產行業將繼續發揮規模優勢、聯動優勢，為未來五年經濟發展提供重要動力。

    房地產業衍生的增值服務發展空間較大，行業轉型將為經濟發展提供新的增長點。隨著房地產市場日趨成熟，由房地產業衍生的增值服務發展空間較大，也是經濟結構轉型升級可延伸的方向。從相對成熟的發達國家房地產市場經驗看，針對存量房市場的房地產經紀、資產管理、物業管理等相關增值服務空間巨大，對整體經濟的貢獻將更為穩定。未來，以一線城市為代表的國內主要城市房地產市場將逐步進入存量房時代，房地產資產管理、咨詢服務、物業服務、中介服務等存量房市場增值服務將快速增長，成為經濟發展的新動力。

    問題2：怎么看未來五年行業發展前景?市場拐點是否已經出現?

    黃瑜：根據我們的測算，未來五年房地產市場將保持平穩發展。結合國內外宏觀經濟環境及房地產政策趨勢，我們基于“中國房地產業中長期發展動態模型”，對未來五年我國房地產市場的主要指標進行了測算：預計未來五年我國商品住宅銷售面積近53億平方米，總規模與“十二五”期間基本持平，但年均將下降1.5%左右;新開工面積累計將達50.6億平方米，年均下降2.2%左右;開發投資額累計為37.7萬億元人民幣，年均增長4.8%左右;銷售額總值近40.9萬億元，年均增長5.0%左右。

    可見，從未來房地產市場的總體規模看，已經見頂并開始逐步回落;從房地產市場各項供求指標的增速來看，也已顯著低于過去多年的平均水平，市場正步入持續調整的拐點期。盡管如此，促進行業發展的基本要素依然存在，這將支撐未來五年房地產市場的完全規模繼續維持在較高水平。一方面，城鎮化穩步推進將帶動人口紅利持續釋放。另一方面，在穩健貨幣政策基調下市場的資金將保持合理充裕。特別是人民幣納入SDR后有利于國際機構增持人民幣資產，減緩國內資本外流壓力，同時央行也將適時動用貨幣政策工具，保持國內資金合理充裕，預計未來五年M2同比增速將保持在10%-12%的合理水平，為行業發展提供良好的資金保障。

    問題3：您對未來總體市場空間仍有較大信心，請問您的判斷依據及未來需求的主要來源有哪些?

    黃瑜：從未來五年的住宅總需求來看，不僅包括前述的近53億平方米的商品住宅渠道，還有一部分來自于非商品住宅體系的渠道，這兩部分合計近85億平方米。從住宅總需求的結構占比來看，新增城鎮人口帶來的住宅需求占四成，仍是市場的主流需求;其余因居民生活水平提高帶來的改善型需求與拆遷改造需求合計占比約六成。

    從住房總需求的構成結構看，頭先，未來五年我國城鎮化率年均提高0.85個百分點，期間我國累計新增城鎮人口8700萬人，按2020年人均住房建筑面積38.39平米計算，則2016-2020年新增城鎮人口帶來的住房需求約33.39億平方米，占總體住房需求的39.2%。其次，至2020年我國人均住房建筑面積較現在提高近3平方米，按2015年7.7億城鎮人口計算，由此帶來的改善型需求為22.44億平米，占總體住房需求的26.4%。較后，根據國家統計局人口普查數據，預計2015年我國城鎮住房存量達到272億平方米，參考國內外關于住房年折舊率2%的通行做法，2016-2020年間，住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%。基于此，我們認為未來房地產市場的主體需求規模仍然較大，市場空間有望得到保障。

    問題4：在提出供給側改革的背景下，房地產市場的供應體系將發生哪些新變化?

    黃瑜：對房地產行業來說，供給側改革更多的是要引導市場積極形成有效供給，更好的消化現有庫存。在這方面，不同類型的城市要根據地方特點，分城施策，更好的解決當前的市場供求矛盾。

    針對一線城市來說，目前面臨更多的是供不應求的壓力，應該積極擴大土地供應規模，同時通過多種措施盤活現有存量，平抑房價上漲壓力。其中培育和發展住房租賃市場是重要的渠道，有利于擴大租賃供給、拓寬租賃住房房源，解決短期供求總量不平衡、供應主體較為單一等問題。

    針對大部分庫存壓力高企的三四線城市，應考慮進一步控制土地供應規模及節奏，推進未開發房地產用地轉型利用，允許房企適當調整套型，從供應源頭調整結構，以加快庫存去化。此外，保障房貨幣化安置也應積極推進，加快存量房轉為公租房和安置房，特別是棚改將轉由貨幣化安置為主，在強調去庫存作用的同時，進一步健全多層次住房供應體系。

    問題5：近期的“萬寶之爭”引發行業持續關注，您如何看?您認為未來五年地產金融化將如何發展?對房地產企業競爭格局帶來哪些影響?

    黃瑜：險資入股地產企業是地產金融化發展大背景下的一個縮影，特別是在金融資本充裕的市場環境下，大規模、低成本、長周期的險資與優質地產股權相遇，相融相合自成趨勢。事實上，無論是房企主動尋求引入險資，還是其在資本市場被動被險資舉牌，都已成為近期資本市場熱點。我們監測到2015年上半年，133家A股房企中被險資進入前十大股東的房企有25家，占比達到18%。只不過在現階段，房地產上市公司在股權結構、公司治理、組織文化方面的種種特點，注定了其與險資“野蠻人”的融合不會一帆風順。按照當前險資持有的房地產資產占總資產比例30%的上限要求來看，將有3.55萬億資金可用于房地產投資，未來險資與地產融合將是一種趨勢。

    此外，從國際經驗來看，地產金融化也是市場發展到一定階段的必然產物。在美國的主流房企中，西蒙地產以資產組合與投融資運作為核心的地產金融模式，通過REITs經營實現快速壯大;鐵獅門以私募地產基金模式，通過高杠桿收購物業，提供全產業鏈服務，追求規模擴張、租金及資產升值實現了更高杠桿的收益;普爾特則通過運營住宅抵押貸款銀行業務，提供出色的客戶服務和各種貸款產品實現了房地產與金融的結合，取得了良好效果。可見，國內房地產金融的整合才剛剛開始，未來圍繞這一領域的金融創新產品尚待挖掘。

    從行業整合發展的角度看，金融資本的強勢介入，也有利于房企間進行更高效的資源整合，推動市場集中度不斷提升。按照年均增速預計，2020年鰲頭0企業銷售額均值將達2000億元左右，市場占有率將超過20%。預計2020年將產生7家兩千億級企業、7家1000-2000億企業、16家500-1000億企業，地產金融化將進一步帶動行業競爭格局的持續升級，有利于行業發展環境的不斷優化。

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